吉宁博士观点
搞好房地产企业所得税管理工作，是国家调节经济，增加税收收入，稳定房价，构建和谐社会的重要举措。房地产企业所得税是企业所得税科学化、精细化管理的重要内容，是搞好企业所得税管理的内在要求，是企业所得税管理人员的职责所在。本文就房地产企业开发现状、税收征管存在的问题及对策进行初步的探讨。
一、房地产企业开发形式及房地产企业所得税逃税方式
从调查的情况看，房地产开发经营方式多样化：
一是自行开发：由开发商征地，自建自售，这是一种最标准的、最常见的开发方式，开发商本身有建筑资质。二是委托开发：开发商自身没有建筑资质，而是将整个开发项目承包后再转包给有建筑资质的建筑公司。开发商负责商品房销售。三是合作开发：一般由一方提供土地使用权，另一方面提供资金，双方合作建房，合作方的利益分割形式多样，有分房的，有分价款的（由合作体统一销售房地产，价款按比例分割）。有分利的（双方共同承担经营风险，以最终的经营成果作分配对象）。
交易方式灵活化。房地产交易方式主要有：采用一次性全额收款方式销售开发产品，采用分期收款方式销售产品，采用银行按揭方式销售开发产品。采用委托方式销售开发产品，开发企业将开发产品先租再售。
房地产企业所得税逃税方式复杂化。房地产业主逃税方式多种多样，日趋复杂化，主要方式有：房地产业主将预售款挂往来帐，将应纳税款变成了流动资金使用；将开发成本计入对外销售商品房成本，无正当理由，销售价格明显偏低，将代理销售商支出直接从售楼款收入中抵减，直接减少营业收入；将已完工的项目不作竣工决算。
二、现行房地产企业所得税收征管存在的问题
一是政策界限模糊。国家税务局自2006年元月1日对新办企业的概念进行了重新界定，引起了国地两家税务机关对征管范围的争议。国税发［2006］103号第二条规定：企业权益性投资者全部是自然人的，由企业所在地的地方税务局负责征收管理。地税局认为：无论企业是否为新办企业，只要企业权益性投资者全部是自然人的，由企业所在地的地方税务局负责征收管理。国税局认为：根据文件出台背景以及其他省国地两家的联合发文，只有非新办企业，其权益性投资者全部是自然人的，由企业所在地的地方税务局负责征收管理。符合条件的新办企业由国税局负责征收管理。由于房地产开发的营业税由地税部门征管，地税局有以票控税的先天优势，控管房地产行业的税收活动更主动、更有效，这更增加了国税部门对房地产企业所得税收征管难度。
二是征管范围交叉。在大中城市的市区，国税、地税都设有多家主管税务机关，因征管范围划分带来了一些新问题，如果按项目所在地域划分，纳税人在多个地方开发房地产项目，形成一家企业，多家征管，征管成本大，效率低，如果按照税务登记机关划分，纳税人可自由选择税务管理机关，其结果是哪里管理松，税负低就往哪里跑，这里还涉及市区两级财政收入的问题，容易滋生内外的矛盾。
三是征管信息不清。国税部门对纳税人真实的经营情况把握不清，掌握不准，税收征管必须掌握的信息主要有：房地产投资立项项目、立项时间、竣工时间、开发周期、规划面积、建筑面积、预售面积、房屋价格以及企业工商登记情况等涉税信息。
四是税务管理滞后。税务管理相对滞后，房地产开发要经过立项审批，规划设计许可，取得土地使用权，建设施工，竣工验收、房屋销售多个环节，涉及的部门有计划、土地、工商、规划、城建、房管、消防、环保等多个部门，这些部门的管理一般在事前和事中介入，而税务征收管理则在事后介入。
