吉宁博士观点
因长达一年多的调控，楼市真正迎来了新的行业转折期。进入9月份，上海、深圳等地降价潮弥漫，行业“拐点论”也开始甚嚣尘上。
11月12日，在万科东莞松山湖住宅产业化建研基地举行的媒体交流会上，万科董事长郁亮避谈行业“拐点论”，而以“过冬论”代之。
郁亮称，“2012年将是地产行业的过冬年。”积极定价，快速周转仍是万科主要的经营策略。万科将多储备现金，更加谨慎拿地，减少开支。
郁亮同时也表示，未来住宅需求将更显自主化和小型化，而房价将回到合理水平。
“过冬”之策：现金为王
在上半年市场惨淡成交的现实面前，多数开发商的业绩黯淡。而以刚性需求产品为主，力求快速周转的万科却一枝独秀，前10个月万科销售额达到970亿元，再度叩响千亿大门。
限购政策已经持续一年多，调控政策让不少房地产企业感到阵痛。对于眼下的调控政策和行业性市场困局，郁亮以“断骨再续”比喻2008年和2010年出台的调控政策。
郁亮称，“这次调控是2008年政策的延续。本来2008年调控快要见效的时候，突然来了金融危机，挽救了中国房地产行业。当时的调控应该说没有完成，所以又再来一次，就像接骨折第一次没接好，把它拉开来再接，这个时候反而更痛一点。”郁亮指出，两次调控最大的不同就是企业把保障性住房放到重要位置。
尽管如此，郁亮还是认为房地产行业仍然具有市场前景。在调控政策影响之下，房地产行业集中度在提升。在郁亮看来，行业的变化已经让市场竞争分为上、下半场，房地产行业的下半场已经开始。“上半场如果说是靠房子和绿化来竞争的话，下半场就不只绿色，而要从软的方面去做，要把配套服务做得更好。”
对于未来房地产行业发展趋势，郁亮认为，2011年的关键词是“调控”，2012年将是房地产行业的过冬之年。
而郁亮言下的万科过冬之策便是“现金为王、积极销售、审慎买地、节流、锻炼自身本领”。
而今年前10个月，万科持有的货币现金已经达到300多亿元。
“有时候现金流比利润率更重要。其次要卖得更积极一点，不能存货，要控制存货，不能屯地，该卖房子的时候要卖房子。”郁亮称。
住宅产业化的春天快来了
9月开始，房地产行业打折促销潮在全国各地上演。而本月初，深圳万科清林径推出10套降价促销的特价房，由此也遭遇老业主的反对。
对此，郁亮回应称：“对客户来说，那些因为价格调整而遭受影响的客户的心情，我们很能理解，但是市场有它一定的规则。我们愿意跟他们沟通，但还要坚持市场原则，始终坚持积极定价策略。”
而郁亮也表示，房价回到合理水平是大势所趋。但在媒体追问之下，郁亮并没有说出房价合理水平到底是何种程度。
就在郁亮畅谈行业发展变化趋势及应对策略之时，万科11日向媒体首次开放了位于东莞松山湖的住宅产业化建研基地。据悉，住宅产业化是区别于传统房屋建筑方式的变革。所谓住宅产业化，是指在工厂车间里生产如横梁、墙体、地板等主要预制混凝土构件，再将这些构件在建筑工地如搭积木般吊装组合成房子。
随着住宅产业化建造方式在万科北京、上海、深圳、无锡等项目中的应用，郁亮称：“住宅产业化的春天快要到了”。
对于未来前景，郁亮给予了很高评价，但他指出眼下，住宅产业化也面临政策支持力度不够的难题。
