吉宁博士观点
本文出处：《第一财经日报》
随着中国财政部长金人庆下个月初将参加在伦敦举行的七大工业国(G7)财长会议，市场中关于人民币汇率问题的流言再次生温。
根据月初公布的中国外汇储备显示，截至2004年年底，中国外汇储备已达6099亿美元，较2003年年底上涨了51.3%。瑞士信贷第一波士顿首席经济学家陶冬在谈到2004年年底中国外汇储备激增的情况时表示，中国外汇储备增加主要是在于热钱流入，这些资金大多数流入房地产市场，而热钱流入的增长则与上海房地产市场的大幅上涨息息相关。
海外资金看好中国房地产的另一个原因是人民币升值的预期，这些都使得外资开发商在中国房地产市场纷纷下注。“未来人民币一旦升值，他们也可以获得一个收益。”美联物业顾问(上海)有限公司住宅中介部营运总监方万昌说，他还表示，海外房地产基金投入上海的房地产市场是一个投资趋势，毕竟中国房地产市场的投资回报率还很高。中国房地产市场在这几年一直保持着近20%的利润率。
今年1月24日，澳大利亚麦格里旗下的专业地产基金管理公司与嘉德置地旗下的独资子公司茂昌格控股(上海)签订了一项协议，嘉德置地以1.61亿新加坡元(约0.98亿美元)的代价，购买了其在上海薪茂地产开发有限公司的95%的股份，这也成为今年海外地产基金在上海的最大交易行为。
上海博邦地产投资有限公司总经理黄茜表示，实际上今年以来在上海房地产市场中，外资房地产基金的投资依然有增无减，特别是一些中、小型的房地产基金在上海大量寻找酒店项目投资，而这种投资一般在3亿元到4亿元。同时，黄茜也表示这些海外房地产基金在中国的投资期限一般都在3年~10年，他们相比对冲基金来讲，更看中一个中长期的投资回报。
2004年7月，摩根士丹利宣布，在上海投资一项总额达9000万美元的地产项目，与上海市卢湾区企业控股的永业集团合作开发“锦麟天地雅苑”。两家公司在国外注册成立了股份公司，专业从事双方在中国房地产业的投资项目。
不久前，惠理基金、渣打银行、花旗亚洲、新加坡美罗和捷成洋行等多个著名国际投资机构和中国香港地区的投资机构等，共同向瑞安地产有限公司(SOL，下称“瑞安地产”)注入4亿美元，而瑞安集团也将自身的两个位于上海的房地产大项目注入到瑞安地产，用它们换取总价值超过5亿美元的股权。瑞安地产从而成为中国房地产市场的旗舰企业。
凯德置业集团中国房地产金融业务总经理王会干表示，公司早在2003年已经来到中国，目前在北京、上海和广州已经投入了5个项目，总资金超过4亿元人民币。而由凯德置业集团筹建的凯德中国住宅基金，其总规模达到6100万美元，基金全部在海外进行募集，其主要投资者来自亚洲，预计整个6100万美元将今年内投资完毕。同时，凯德置业集团目前也正在酝酿第二只中国房地产基金的成立计划。
同时，由于中国并没有法律限制境外房地产基金投资的介入，这使得海外基金对中国市场兴趣更是加大。第一中国房地产发展集团首席执行官理查.戴维表示，“目前中国内地并没有什么法律限制房地产基金的介入，现在还是可以通过正当的渠道将利润汇到境外，我们在上海已经10年了，并没有在这个方面感觉到有什么障碍。”
黄茜更一步表示，未来可能还会有更多的海外房地产基金介入到中国的房地产市场当中来，而这些房地产基金更主要的是看中中国经济的快速增长，同时分享中国经济带来的收益。对于纯粹的对冲基金投机房地产市场，黄茜认为这些资金都不是市场的主流资金，他们的规模都很小，不大可能对市场产生什么大的影响。方万昌说，海外基金在项目选择上都相当谨慎，但一旦投入必然都会是一个长期的投资。
然而，财政部国际司司长朱光耀在前天(26日)参加经济学家集团(EconomistGroup)举行的经济论坛时表示，汇率问题是由主权国家决定的，这个问题可以进行讨论，但不能强求。他说，“中国将根据本国经济发展的实际状况、本国企业和金融机构的承受能力、国际收支的实际状况来决定人民币汇率的浮动区间。”在人民币升值的预期上，海外资金或许该平静点。
