吉宁博士观点
买房乔迁乃人生一喜，但交房收费、停车困难、维修无门等物业纠纷让百姓大呼，咋就找不到当“主人”的感觉？！如何解决物业管理中的种种怪现象?昨日，武汉人大常委会公开听证《武汉市物业管理条例》(草案)，武汉听证物业管理新规中来自开发商、物业公司及各行业市民共20位代表对焦点问题各抒己见、激烈辩论。
焦点一：交房未入住该交物业费吗？
武汉市民李女士在南湖购买的一套140.53平方米住宅去年1月交房。然而，拿到新房的钥匙她却高兴不起来：自己并不打算马上入住，但物业公司称，没住也要每月缴210.8元的物业费。这让李女士郁闷，没入住不会产生垃圾，凭什么要交物业费？
不光是李女士，武汉近年来诸多小区都存在大量未入住现象。近日记者曾在夜晚驱车前往后湖、金银湖等地小区，交房几年后，入住亮灯的住户仍普遍不足7成。但条例称除合同另有约定的除外，“交付使用后”的物业费由业主承担，并未明确“交付使用”概念及未“入往”是否等同于未“使用”。
物业公司代表王建国认为，入不入住是业主自己的事，物业公司照样提供了小区清洁、保安等服务，参照沿海部分城市的做法，应该在交房后统统收取物业费。
另一代表刘道筠则提出反对意见。他说，物业管理的收费要与物业使用相适应，没有任何法规明确规定“未入住也要足额交费”，未入住无论从保安、清洁等方面都会减轻物业公司负担。未入住不应交费或应降低收费标准。
焦点二：业主大会怎么成立？
家住汉口的裴显走是成立小区业主大会的热心人，开发商和物业公司告诉他，要成立业主大会必须要房产部门备案“点头”，然而忙碌了几个月，到现在审批手续还没办下来。“到现在为止，武汉市新小区修了上千个，但最终成立业主大会就没几家，成立业主大会咋就这么难？”
根据新条例草案，符合交付使用面积达建筑总面积的50%等条件就可成立业主大会。但成立业主会必须上报街道办和区房产局，且筹备组组长由街道办或乡镇企业派员担任。
听证代表反映，上述条款不合情理，凭什么购房人自己的房子要找个外人当“主人”，申请成立业主大会本来就难，万一企业官员办事效率低，拖延时间，那筹备组岂不是要“难产”？
焦点三：停车费该谁收？
小区停车难成为有车一族的心头痛，一年前本报曾就此乱象做过系列报道，如今停车问题终于进入修改的新物管条例。
新条例草案规定，车位车库优先满足业主需要，如果租给他人，每次租赁合同不得超过6个月。物业管理区内的停车位设置、收费都由业主大会决定，所收场地租金由全体业主共有。
长期从事房地产法律的代表吴良涛建议，此条款过于简单，在交房时就应首先明确车位或车库的所有权，共有部位的车位、车库都归业主所有，自主商议收费标准。开发商要租或卖车库必须明确出具产权证明，以此杜绝开发商玩模糊概念，欺骗业主乱收费。
焦点四：房屋“养老金”为何收易取难？
武汉听证物业管理新规，住房的维修基金是房屋维修的养老金，2002年武汉市开始收取此费用。有数据统计，至今年5月该市已收取了33亿元维修资金，但钱全部存入房产部门指定账户，使用的仅1300多万元。
家住武昌宝安花园的马豹子介绍，该小区曾因修复某栋楼外墙裂痕，金额不足万元，但到房产部门递了支取申请几个月都“还在审批中”。他说，全市几十亿资金存入房产部门，光利息都上亿，但这笔收益到哪去了，资金用了多少，一直都没见相关部门公布审计结果。
草案规定，要使用维修金，应经建筑所涉住户的2/3以上同意。听证代表建议，这条规定太严格，缺乏操作性，应降低门槛。资金的使用，是应由房产部门监管，但要明确审批时间，且对外公布收益状况。30多亿“养老金”的收益不能沦落到个别部门的腰包。
武汉市人大常委会副主任吕金芝昨日感叹，武汉听证物业管理新规非常精彩。该市现有物业条例是10年前施行的，除了国家的上位法已变化外，商品住宅大量涌现也催生很多物业与业主的矛盾问题，大有愈演愈烈之势。她表示，代表反映的建议很适用，针对市民关心的停车收费、成立业主会等热点问题将进一步听取意见，实行改革，减少居住矛盾。
