吉宁博士观点
经历过今年服务式公寓租转售的大潮后，沪服务式公寓市场又有新动作。外滩·九里项目中的两幢高层公寓将以“外滩辉盛坊国际公寓”问世，这是外滩金融集聚带的首个高端服务式公寓项目。加上如金桥Lan－sonPlace等主打世博概念的服务式公寓，这些项目的释放，将对未来的服务式公寓市场产生一定的冲击。在结束了去年的颓势后，沪上服务式公寓稳步向好，并逐渐走出传统区域，开拓新兴疆土。
开拓新兴区域
此次华润置地与辉盛国际共同打造的外滩辉盛坊国际公寓是外滩·九里项目中的E、F楼，这也是来自新加坡的知名服务式公寓运营商辉盛国际在外滩滨江地带率先占据的一个优势位置。
“上海的高端物业租赁市场孕育着巨大的需求，尤其是外滩区域长期以来仅有星级酒店管理而缺少服务式公寓，这一功能上的缺失，与迫切的市场需求形成了极大的反差。”华润置地董事局主席王印在签约仪式上表示，正是基于对区域市场的细致分析，华润置地以外滩·九里首次进行服务式公寓开发。
目前沪上的服务式公寓主要集中在新天地板块、华山路板块、陆家嘴板块等豪宅和高档写字楼集中的传统区域。戴德梁行综合住宅服务华东区董事兼主管伍惠敏指出：“从目前黄浦江沿岸的服务式公寓项目分布情况来看，一些传统的黄金地段，如陆家嘴、新天地等地区并未表现出服务式公寓项目稀缺的状况，而一些新兴的高端板块，如浦西滨江板块等区域的服务式公寓，尤其是高级服务式公寓则数量偏少，明显与区域定位不相符合。”
而辉盛国际行政董事长曹炳森认为，客户群决定了地理位置，辉盛的主力客户群来自世界500强或大型商业企业，从进入中国市场以来的物业地点选择来看，必须符合高端客户群的要求。从盛布局黄埔外滩，作为该区域目前唯一的服务式公寓，无疑是对这一地段的价值认同。
世博热后市场不过气
“在世博高峰期之后，星级酒店管理和服务式公寓市场在短期内难免会出现回落。但对于那些市中心传统豪宅区的品牌服务式公寓项目来说，其市场形象和客户资源均已完成积累，因此预计世博结束后，此类物业所受冲击相对有限。”戴德梁行伍惠敏指出。
作为高端居住物业的重要类型，服务式公寓在上海城市国际地位和住宅品质不断上升的过程中，其需求也在稳步攀升。服务式公寓项目更多关注的依然是在城市发展背景下的长期、稳定的市场。“以外滩九里为例，其推出服务式公寓产品的时间点预计在2011年左右，已错过世博高峰期，显然其瞄准将是‘后世博’时期的市场机遇。”伍惠敏表示。
而对于那些以世博为主要目标的服务式公寓项目来说，预计世博结束后所受冲击可能较大，以金桥LansonPlace为例，世博显然将是其开业期间最大的市场资源，世博结束后其业绩或将出现较大落差。
金桥LansonPlace前日正式签署“中国2010年上海世博会指定物业住宿接待服务协定”，成为首批明年上海世界博览会指定服务式公寓。项目邻近上海浦东碧云国际休闲社区。LansonPlace首个上海服务式住宅为LansonPlace锦麟天地，2005年开业。
“类似金桥LansonPlace这样项目，通过借势世博，能极大的缩短其前期积累的时间，一般服务式公寓正式营业后将面临6个月至1年的积累期。”伍惠敏表示。
今明年保持止跌回稳
在前期势不可挡的豪宅热潮冲击下，不少豪宅项目中的服务式公寓，也趁势高位套现。继二季度华山夏都、丁香御苑等成功散卖后，今年三季度，更多位于市中心稀缺地段的服务式公寓“转租为售”，如御华山、嘉里华庭等。这正好说明了高级酒店管理式服务公寓作为高端物业的一大特殊类型，具有自己的特殊优势。
“通过出租，能够在持有期内形成较高的收益，而出租业绩也将带动其销售业绩，同时由于其具有极高的居住舒适度和市场认知度，若逢旺市分拆或整体出售，将能获得极高的回报，可以说酒店式服务公寓对于大业主、小业主来说都是理想的投资产品，而对于自住型业主来说，经过相应调整后的酒店式服务公寓又是理想的高级住宅。”戴德梁行伍惠敏总结。
比如，中粮·海景壹号是一个典型的“租售结合”的项目，项目部分通过鹏利辉盛阁服务式公寓的稳定出租和租金收益作为出售部分价值支撑。另一个嘉里华庭项目一期对外出租多年，在面临物业若不投入资金进行装修，就可能面临租金下调的情况下，选择了转租为售策略；从而在楼市火爆时成功出售物业，并将回笼的资金投入到了后续的其他项目中。
受国际金融风暴冲击，在去年四季度，上海服务式公寓出租情况出现明显下滑，戴德梁行数据显示，租金一度下跌10—15%，直到今年三月随着全球经济逐步回暖，服务式公寓的出租情况才得以止跌，目前该市场的出租率一般在75%左右小幅波动，预计这一态势将持续至世博会。
以中粮·海景壹号中的鹏利辉盛阁服务式公寓为例，经过1-2年的市场积累，目前入住率达到90%左右，之前其入住率为65%，而其租金报价也已回到了金融危机前的水平。
[业内观点]形成区域差异化竞争
戴德梁行综合住宅服务华东区董事、主管伍惠敏
在同一个区域里，服务式公寓与酒店在客源上互为补充，服务式公寓的客群一般以长租为主，短租所占比重一般只在10%左右，同时入住者往往以家庭为单位；而酒店入住宾客则相对以纯粹的商务客为主。
相比星级酒店，酒店式服务公寓往往有着套型面积大、功能全（带厨房等）、租金价格稳定、拥有家居式温馨氛围等优势，但在商业配套方面则略逊星级酒店一筹。
以中粮·海景壹号中的鹏利辉盛阁国际公寓为例，其套型面积一般在211平方米左右，内部设施均按高级住宅标准配置，相较邻近的金茂、香格里拉等高级酒店，家居温馨感明显高于40—50平方米的酒店标房，而其月租金与酒店相近，同时相对酒店淡旺季日租金悬殊的情况，租金也相对较为稳定。
自持物业增强抗风险能力
辉盛集团执行董事长曹炳森
持有型的服务式公寓能够赋予企业更强大的抵御风险的能力。
一部分物业作为中长期持有的，可以提供稳定的长期现金流，另一部分是作为短期销售，给发展商提供资金回报，这种模式越来越多打进市场。这种配搭实际上是互惠互利的，是一种良好的互动。
从长远的角度来看，地产空间还会更大，开发商从融资平衡的角度，从整个物业的配比，都会有短期中期战略市场上的分布，会将好地点、好位置的物业保留给酒店或服务式公寓。
