吉宁博士观点
亮点：物业定位从“管理”到“服务”
几字之差，却体现了理念上的巨大进步。物业属于业主所有，业主才有管理权。这一修改体现了对公民权利的尊重。
备受关注的《石家庄市物业管理条例修订案》已于28日在省十一届人大常委会第十二次会议上获得批准。《石家庄市物业管理条例修订案》中最大的亮点之一就是将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”。与会嘉宾都认为，物业公司由“管理”改为“服务”，是对物业和业主关系更合理明确的定位。“从本质来讲，管理和服务本身并不矛盾。”赵凯说，此次修订案只不过更强调服务。
而李月锋则认为，这一修改体现了对公民权利的尊重。“‘物业服务’一词，相比过去的‘物业管理’，无疑更能彰显业主的地位，也明确了物业企业的服务功能。”这一修改等于给物业企业一个法律上的明确“定性”。
在名门华都业主范晨梅看来，物业企业名称的改变，带来的是地位的改变。这样物业企业和业主就是平等的，你给我提供服务，我可以选择买，也可以选择不买。但是作为转型以后的服务型企业，物业也应该有一定的管理职能，但这个管理职能“不是由物业带来的，而是应该由业主授予的。”
焦点：3个月无人住可缴20%物业费？
纵观整个修订案，这一条款引发的争论，比其他所有的条款都要多；上百个读者来电和近百条网友留言中，一半以上都是关于“20%物业费”的。
作为此次修订案的10大变动之一，“3个月无人住可缴20%物业费”这一条款一经报道，就引来争论无数。”我的房子下个月就交房了，我想明年春天暖和了再装修，再给房子通通风，真正搬进去恐怕要到秋天了“，读者张先生说，终于不用办入住时就开始交物业费了，他对这个规定举双手赞成。
然而这一规定却遭到几乎所有物业公司的反对。“修订案规定，连续无人居住、使用、装修空置3个月以上的物业，空置期间按20%缴纳物业服务费。”彭贵娥说，这个20%是毫无依据的，而且，损害了多数业主的合法权益，等于穷人为富人埋单。
刘明表示，物业服务的对象是全体业主享有的公共服务，是公共产品，不是针对某一个业主提供的专门服务。“业主是否对其专有部分进行实际使用，对物业企业提供的服务内容和成本，不产生任何影响。”他说，物业服务的内容，是对住宅区内的房屋配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。“只要一进场接手物业，无论住宅区内的入住率是多少，物业企业都要提供上述服务。”刘明认为，物业费用的去向，有一半是拿去维护设备、浇水、保洁，都是花在业主身上，空置房只交20%就等于把这个钱克扣了，物业的服务质量也必然会下降，“最终吃亏的是大多数的业主”。
赵凯说，“站在社会角度上，这个规定明显有问题。”他说，第一，20%物业费不足以维护空置房的物业管理成本；第二，违背社会公平原则，小区物业的运行成本是每个业主按照整体面积来承担的，空置房交20%显然不公平。
同时，彭贵娥认为，这个条款“没有一点可操作性。”他举例说，业主买了房子，其是否在小区内居住就很难界定。
热点：如何保证业主能“承租车位”？
除了小区开发的车位以外，作为企业，也应该有效地利用地下空间；在很多城市，都有花园停车场的，我们要充分利用这个资源。
读者王敏晨在电话里说，“现在开车，真是越来越不容易。出门上路到处堵，回家停车还得抢。”———的确，由于机动车数量不断增加，省城不少小区车满为患，有限的停车位，远远无法满足大家停车的需要。
于是，当天的论坛开始没几分钟，嘉宾们就禁不住把话题转移到了车位上。谈论中，很多小区发生的“抢车位”的故事，都令人哭笑不得。
“我们小区的物业公司前两天出了个奇怪的规定，进出小区的车辆必须要交钱，无论业主还是访客，白天2元晚上4元。”范晨梅说，对于这个规定，他们小区的很多业主都提出了异议。
范女士遇到的情况，就是物业公司解决停车难的一个无奈之举。显然，停车难已经引起了立法部门的注意。
为规范住宅物业小区车库、车位，此次石家庄市物业管理条例修订案规定：依照规划不属于业主所有的车库、车位，建设单位不得以只售不租为由拒绝业主、物业使用人租用。
尽管法律上明确了，但现实中，我们有什么手段能保证开发商建造可租车位？“事实上，很多开发商压根就没有打出租车位的牌，只有买。一般8至12万一个车位。”主持人说，此次修订案说可以售、也可以租，这个比例是多少？开发商建的时候应该建多少个车位？
李月锋认为，企业应该在规划阶段，给小区车库确定配建比例，也给开发商一个约束力度，并明确哪些车位是售的，哪些是租的。“得赶紧呼吁国家出台配建标准。”赵凯说，别等房子盖起来了，再说车位不够，你上哪里找去？按照规定车库的配建率是1：0.4，但有的小区都达到1：0.9了，车还是满满的。“除了小区开发的以外，作为企业，也要努力。”
难点：业主委员会为何步履艰难？
业委会能否“顺产”，居委会包括街道办事处的支持很重要”，读者梁先生说，他们所在小区的业主们曾多次筹备成立业主委员会，不知出于怎样的考虑，居委会都不予理睬，最终业主委员没有成立起来。
此次修订案规定，已交付使用的物业业主入住率达到50%以上和入住建筑面积达到50%以上的，物业所在地的街道办事处或乡镇人民企业应当指导成立业主大会。
从石家庄上次修订《物业管理条例》(05年)到现在，物业公司和小区业主的关系纠结和冲突在哪些地方？成立业主委员会，为何步履艰难？“我们看到，上次物业管理条例出来以后，很多小区成立了业主委员会，先是炒物业企业，然后是降物业费。”李建恒说，《条例》出台后，对促进物业管理的发展起了很大的作用，省会老百姓对《物业管理条例》的内容有了新的认识。
李建恒坦言，2005、2006年确实是形成了老百姓维权的一个风气，但维权的手段并不是很正确。“物业和业主的冲突和矛盾主要是在沟通上有问题。”他说，业主对物业服务的认识还不太清楚，交物业费享受的什么服务，我交了物业费，我是不是享受到了？
众多读者和网友的留言显示，当前物业公司面临的突出矛盾和主要问题是，物业管理服务质量差、业主投诉多：一是物业服务理念错位，以经理人自居，服务态度差；二是低水平服务、高标准收费，甚至出现乱收费；三是部分从业人员素质低；四是不经业主同意，擅自经营物业共用部位，侵害了业主的合法权益。“很多小区，都是开发商聘任的物业公司，且多数是开发企业的子公司。”有业主代表说，“开发商和物业公司这种‘老子和儿子’的关系，导致小区物业管理中很多问题都说不清。
有网友留言说，现在业主的合法权益受到侵害特别是受到物业服务公司的侵害的事，比比皆是，业主无奈告状无门；但想要成立业主委员会又非常“难产”：“我们小区曾经有人自发组织了若干会议，多少名代表签字，向街道办事处、居委会申请，最终都无疾而终。”
业委会能否“顺产”，居委会包括街道办事处的支持很重要”，读者梁先生说，他们所在小区的业主们曾多次筹备成立业主委员会，不知出于怎样的考虑，居委会都不予理睬，最终业主委员会没有成立起来。他认为，对于居委会和街道办事处的拖延和推诿，应该有部门予以监督，这也是业主能否顺利维权的前提。
