吉宁博士观点
海口首部物业管理法规正在起草，出台后有望破解“四大难题”
维修基金紧急情况可提取
海口市物业管理行业起步于建省初期，伴随着房地产业开发建设兴衰而跌宕起伏。由于部分商品房小区存在建设历史遗留问题，加之个别物业服务企业的不规范经营等原因，近年来，海口的物业矛盾和纠纷凸显，有时还表现得较为尖锐。而海口至今没有一部物业管理法规。鉴于物业矛盾纠纷增多的现状，目前海口房管部门已着手起草《海口市物业管理暂行办法》(以下简称《办法》)。
海口的物业管理中存在哪些难题?而运用这部法规将如何破解?本报记者日前来到海口市住房保障和房产管理局，为您打听――
物业代收水电费常发生纠纷
水和电是居民基本的生活用品。
记者从海口市房管局获悉，目前海口已实行物业管理的居民住宅小区有600多个，可90%以上的小区水电管理均没有实行水电抄表到户，几乎都是由物业服务企业代收，再由物业向业主收取。如此一来，一些业主常常因水电收费和物业服务纠纷等问题拒交物业服务费，物业公司往往采取停水停电“制裁”，从而引发水电管理纠纷。此外，物业公司无偿代收水电费，收不够水电费时自己还要垫付。而这些纠纷往往很难得到彻底解决。
破解：
实行抄表到户有偿代收
“这个问题要从源头上解决。”海口市房管局有关负责人说。据介绍，正在研究制定中的《办法》，拟对新建小区规定，建设前建设单位要负责抄表到户的设计和施工，有关部门还要在工程验收上进行把关。对目前已建好的小区，则通过小区物业、业主与水电供应部门协商等方式，实行水电抄表到户和有偿代收，初步从源头上解决这些问题。
入住率低维修基金难使用
记者从海口市房管局获悉，目前海口业主们缴纳的维修基金已有5亿多元，可使用起来却非常困难。
该局一位负责人解释，按照《物权法》等规定，使用专项维修资金须经专有部分占总建筑面积2/3以上业主且占业主总人数2/3以上业主同意，这个比例在海口目前的情况下很难达到。一是因为小区的入住率太低。海口“候鸟型、投资型”住宅小区约占总数的40%，入住率50%以下的小区就占了一半。一旦小区供水、供电、消防、安全共有设施设备损坏，急需大修、更新时，如按规定等待召开业主大会表决通过后再抢修，一是时间较长，二是通过的可能性很小。而企业部门仅履行代管职能，不能决定资金使用。
破解：
紧急情况下可特事特办
《办法》提出，必须通过企业立法设定危及房屋安全紧急情况，突破特殊情况下使用专项维修资金必须达到法律规定的要求解决问题。拟规定由相关业主和物业公司组织业主进行书面签名表决并推选业主代表负责维修监督，解决使用专项维修资金遇到的表决通过和监督缺位的困难。
房管部门监管力度难触基层
海口市房管局相关负责人说，市、区房产局、街道部门物业管理行政职责不明确，致使房管部门的监管工作很难触及基层，同时造成街道部门对社区管理工作开展困难。
破解：
街道办可行使物管职责
《办法》拟规定市、区房产部门和街道部门对物业管理的行政职责。市房产局主要负责全市物业管理的政策制定和重大事项的处理;各区房产局具体负责辖区的物业管理监督管理工作;街道办事处负责组织、协调辖区内业主大会成立及业主委员会选举工作，指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动。街道办事处可以委托居(村)民委员会办理物业管理相关事务，居(村)民委员会参与业主大会筹备工作。这也是目前北京、广州、深圳等内地绝大部分城市的做法。
海口市房管局认为，由街道部门负责此工作，能弥补当前企业对物业管理法规监管不到位的缺陷，很大程度上避免因暗箱操作等产生的纠纷。
房产没开发完业委会难成立
《物权法》规定，“经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，可选举业主委员会或者更换业主委员会成员。”海口有业主委员会的小区341家，约占全市住宅小区的50%。目前，一些较大的房地产开发项目一般分期开发，周期长，如果等到全部开发完毕才成立业主委员会，业主的合法权益可能长期得不到保护。
破解：
可先成立临时业委会
针对这个问题，《办法》中设定了先期开发物业管理区域成立临时业主大会和临时业主委员会。
由于前期物业管理招投标是以整个物业管理区域为前提的，因此，赋予临时业主大会和临时业主委员会除解聘、选聘物业服务企业以外的日常物业管理监督管理权限。
