吉宁博士观点
工商管理所:万科上市树房企走向规范化标杆
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1991年1月29日，万科正式在深交所挂牌交易，由此踏上了万亿市值的征程。2008年万科的市值已经达到约2000亿元。万科上市不仅仅是王石的一种自我救赎行为，对于房地产行业来说，更是开创了一条做大做强的路径，由此树立了房地产企业走向规范化工商管理的标杆。
1991年1月初的一天，深圳蛇口菜市场笼罩在一片灰蒙蒙之中，伴随着淅淅沥沥的小雨。
在若干年之后，孙璐还清晰地记得当天的若干个片断。
和菜市场工商管理所的其他摊主不同，时任万科集团副总经理的孙璐跑到菜市场摆摊叫卖的商品是万科的股票。
“当时我找到菜市场工商管理所的同志，人家都觉得奇怪，没听说过上这儿摆一摊位卖股票的。”孙璐回忆。
就是通过到菜市场摆摊，万科一步一步完成了股票的推介认购。在该月的29日，万科正式在深圳证券交易所挂牌交易。由此踏上了万科万亿市值的征程。
相比17年后今天的房地产企业的上市路径，万科彼时的上市之路显得原始而让人忍俊不禁。不过，在那个特殊时代的赤脚上市，于万科而言意义深远，于房地产行业而言意义更为深远。
“通过上市打通了融资渠道，万科建立了相对完善的公司治理结构，推动了其第一轮扩张。是万科发展历程中最为关键性的选择。”华本时代品牌顾问中心总经理周金旺如此评价。
更为重要的是，把万科上市放到房地产行业的发展历程中，万科上市的意义凸现出来。借用美国宇航员阿姆斯特朗在月球上踩下第一个脚印时说的那句注定永传不朽的句子，万科上市是万科的一小步，却是房地产行业发展的一大步。
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带点阴差阳错的戏剧味道，王石却由此一夜之间变成中国第一批股份制企业的总经理。
率先上市得益于万科最先完成股份制改革。据知情人士指出，万科积极响应深圳市企业股份化改造的初衷是想摆脱上级公司控制。
1988年11月21日，深圳市企业批准万科的股份化改制方案，中国人民银行深圳分行批准发行万科股票，现代企业公司（万科的前身）以净资产1324万元折合1324万股入股。
万科首次公开发行股票是在1988年12月，发行2800万股，募集资金2800万元。彼时，股票只能在“老三家”的柜台交易。
万科股票的上市，也没有像现在一样在证券市场大屏幕显示屏上跳动、闪亮，而是出现在菜市场新鲜蔬菜旁，跻身于卖杂货的小摊上。彼时的国人，对那些钱生钱的虚拟概念，从内心深处也尚存怀疑和抵触。
不过，正是利用这笔资金，万科得以高姿态以2000万元的报价，一举拿下威登别墅地块。按照2000万元的报价，万科拍卖的楼面地价已经高于这块土地周边的住宅产品的平均售价。这种地价高于周边楼价的竞标在现在看来司空见惯，不过，在当时让万科团队的主流派视为“烫手山芋”，曾一度建议毁约。
拍得威登别墅地块对于万科具有里程碑式的意义。1988年的深圳，开发房地产的门槛比现在还高：非建筑行业的企业要进入房地产开发领域必须通过招投标，拿到土地才批给单项开发权。此举让万科如愿以偿得到了一张进入房地产行业的高价入场券。
1991年1月29日，万科股票正式在深圳证券交易所上市。
从股份化重组到股票发行，从上市交易到市场监管，万科摸着石头过河，神经时刻为资本市场一系列复杂的规则而跳动。
万科上市与当时的时代背景密不可分。1990年11月26日，时任中共中央总书记的江泽民出席了深圳经济特区建立10周年招待会。5天之后，深圳证券交易所开始试营业。深交所获得国家的正式批文是在1991年4月11日，此次万科股票已经上市近两个月。
上市打开了资本市场的大门，从此接受过资本洗礼的万科开始频频和资本亲密接触，而在资本的指引棒下，万科也开始起飞。
1991年6月，万科通过配售和定向发行新股2862万股，集资1.27亿元。怀揣这笔资金，万科来到十里洋场上海滩，成功开发了万科在上海的第一个项目——上海西郊花园，艰难挤进上海市场，也开始了万科第一轮全国化的跨地域扩张。
1993年5月，万科成功发行4500万股B股，募集资金45135万港元。这笔资金对万科具有非同寻常的意义。
同年底，中国房地产行业经历了一段最为艰难的日子：宏观调控、银根紧缩，一直持续至1997年。
正是凭借这笔资金，万科在宏观调控银根紧缩时期，仍能保持稳健的成长。1997年年中，基于房地产市场复苏的判断，万科增资配股募集资金3.83亿元，重点加大深圳市场的投资开发，一举奠定了万科在深圳市场的领先地位。
万科总经理郁亮此后评价，每一次成功的资本运作，紧随其后的都是万科更快的成长和突破。
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“上市对资金密集型的房地产企业来讲，其重要性怎样强调也不为过。在当年的环境下，万科这样早上市确实具备一些高瞻远瞩的意味，也正是如此，才保证了万科在发展过程中，拥有一条宝贵的资金渠道。”分析人士指出。
万科上市，不仅为资金密集型的房地产行业找到了一条宝贵的资金渠道，而且开创了一条房地产企业做大做强的路径，由此树立了房地产企业走向规范化管理的一个标杆。
榜样的力量是无穷的。继万科、金地等公司之后，广州房地产界凭借“上市”的路径迅速崛起了合生、保利(论坛新闻)、富力、碧桂园等一大批巨头，越来越多的房地产企业开始效仿前人走过的路子而借道资本市场。风起云涌的上市浪潮不仅席卷A股，还流传到香江。
最让人津津乐道的一幕出现在2007年4月20日。这一天，广东地产商碧桂园在港交所挂牌上市，香港股市的金手指倏地指向这家顺德地产大鳄。130亿元的融资额，超过1300亿元的市值，两项桂冠注定2007年将属于这家上市代号为“2007.HK”的民营房企。而公司创始人之女，25岁的大股东杨惠妍也被推上了中国首富的宝座。
在地产大鳄上市受到追捧之后，众多中型开发商随之步入上市历程。2007年，浙江广宇、河北荣盛发展、河南鑫苑等二线地产商已经讲述了一个精彩的上市故事。
此外，后继者合肥城建、大连万达、中信地产等也已经构思编写情节，精彩即将呈现。
“上市募集的大量资金为企业的发展注入新鲜血液，上市对接资本市场之后可以有效规避金融政策对银行借贷的影响。”中国人民大学金融与证券研究所李永森教授指出。
除了上市，房地产企业屡屡成为增发、发债、借壳的主角，2007年房地产企业普遍处在“不是在上市的过程中，就是在增发的路上”这一状态。据相关统计，房地产企业2007年通过增发从资本市场融资额已超过1200亿元。
在时间走进了2008年之后，“上市”对于房地产企业来说，已经成为茶余饭后老生常谈的一个老词。如今的房地产圈内流行这样一句话，上市并不意味着一劳永逸，但不上市则肯定出局。
房地产企业想生存，说到底需要融资。融资的路千条万条，上市却是首要的选择，因为只有上市，才意味着踏入资本市场，接下来的发债、增发才成为可能。
根据统计，截至2008年1月9日，A股房地产板块企业数已经达到121家。
回过头来重新审视，不得不感谢万科作为第一家上市的房地产企业充当的启蒙者的角色。
