吉宁博士观点
一、商业物业经营管理的含义及类型：
商业物业包括各类商场、购物中心、购物广场及各种专业性市场等，其中，融购物、餐饮、娱乐、金融等多种服务功能于一体的大型商场物业也称综合性商业楼宇。随着房地产商品化进程的发展，这些商场物业的产权性质也出现了各种形式，其经营方式多种多样。
商业物业经营管理的含义：商业物业是指建设规划中必须用于商业性质的房地产，它是城市整体规划建筑中的一种重要功能组成部分，其直接的功用就是为消费者提供购物场所。其中，公共性商业楼宇是因商业发展而兴起的一种新的房地产类型，与一般零售商店不同，零售商店即使规模再大，仍然只有一个经营实体。而公共性商业楼宇一般会有很多独立的商家从事经营，各行各业的经营管理服务都有，范围远远超过零售商店，它不仅包括零售商店，而且包括银行、餐饮等各种服务性行业和各种娱乐场所。它的经营范围已远远超出原来商场的概念，是一种集商业、娱乐、餐饮等各种功能为一体的经营场所。由于其物业管理内容主要包括单体商场物业(百货大楼、零售店)，所以它与普通小区物业管理既存在共性，又有其特殊性。
二、商业物业经营管理的内容
1．制定物业经营管理计划。在接管物业后，首先要制定一份详细的经营管理计划，那才能保证以后的管理顺利进行。制定物业经营管理计划先要进行调查研究，对物业周边地区市场的分析，为了确立物业可实现的最佳效益。再要分析交通与公共设施情况、经济发展状况、供求关系。还要对业主目标分析、物业资质分析、形成租金方案和出租策略、提出物业经营管理预算。
2.签定物业管理委托合同。业主与物业管理企业签定的合同必须明确物业管理企业与义务。合同包括物业管理服务内容、质量要求、物业管理服务费用、酬金标准、物业管理企业的权利义务、物业管理服务费的调整和违约责任等。
3.制定租金收取办法。制定租金收取办法的目的是尽量减少由于迟付或拖欠租金而给野猪带来的损失。物业经营管理企业要主动收租，通过电话、信件等方式来提醒租户按时交纳租金。
4.安全保卫管理。大型产商业场所面积大、商品繁多、客流量大、人员复杂、这些因素都容易导致发生安全问题。因此，商业场所的安保工作量较大、质量要求高。商业场所物业安全管理服务主要是为顾客提供安全、放心的购物环境，并确保商业场所的物品不被偷盗。
5.消防管理。大型商业场所的客流量非常大，各种商品摆放较密集，而且物品种类多，这些都给商业场所的消防管理工作带来较大困难。要组建一支素质高、责任心强、专业技术过硬、经验丰富的消防队伍。针对商业场所特点，完善各种消防标识配置。结合商业场所经营特点，制定商业场所消防预案。定期或不定期的组织商业场所的消防实践演习，以提升服务管理体制者和客户在紧急情况下的应变能力。定时、定期对消防设备设施进行检查维护，确保消防设备设施能随时起用。
6.环境保洁与绿化管理。随着生活水平的提升，人们对商业场所环境的要求也越来越高。所以，搞好商业场所内外的绿化和美化也是物业经营管理的重要工作内容。大型商业场所客流量大，产生垃圾、杂物自然会多，商业场所保洁工作任务繁重，困难较大。对商业场所进行流动性保洁，依据商业场营业时间，定期、定时对商业场所地面进行打蜡、抛光等养护工作，定期清洁商业场所外墙面。
7.车辆管理。大型商业场所的车辆来往频繁，停留时间较短，停车是否方便，交通是否便利直接关系到商业场所的经济效益。所以，物业管理企业对来往车辆的疏导管理是商业场所物业经营管理工作的重要组成部分。物业管理经营管理企业要设有专人负责指挥维持交通，安排车辆停放，同时要有专人负责车辆看管，以防丢失。物业管理经营管理企业要与交通管理部门建立工作联系，了解周边地区停车场情况，有助于本商业场所的车辆疏导工作和简单处理解决交通纠纷问题。
8.装修管理。商场楼宇的租赁往往将整个层面向外出租，出租后，由承租方依据经营要求，提出装修申请。也有的业主把一个层面装修完毕之后出租铺面。承租商户对铺面只能通过申请批准后作一些小的变动装修，装修管理应做好。首先要建立周全、详细、便于操作的管理制度，专人负责对工程实行严格的监控，选定资质高、信誉好的工程承包商进行装修，对装修现场进行监督管理。
9.租赁管理。有些商场引进了承包制，逐步发展到柜台出租、楼宇层面或整幢楼出租，作为物业管理公司在做好楼宇的租赁同时应注意租赁管理。出租方式主要有租金投标和协议租金两种，在市场好、顾客量大的商场，商户往往要争相租赁，在同时出现多个承租商户的情况下可用竞标方式，以获取理想的租金。而在一般地段，商户争铺面的情况尚未出现时可以用协议租金，这一方式较灵活、便利。租金管理主要是在租金商定时要考虑多方面因素，如商品经营的范围及类别；附近商场楼宇的空置率；承租户的经营特色；商场所处的位置。另外经营商品给管理带来的困难也应作为一个因素。
三、商业物业经营管理注意事项
1.需要确保商业场所的安全性。由于进出商业场所的客流量大、人员复杂、商业场所内部商品繁多，因而给商业场所的安全防范工作带来很大的因难。物业管理企业应通过完善的技防和人防措施，最大限度地保证业主、客户和顾客的利益，在防盗的同时注意策略、方法得当，保证顾客安全、放心地购物消费。同时要制定并完善紧急情况下的应急措施，通过各项物业经营管理制定的切实执行，保证商业场所内消防通道的畅通，一旦出现紧急情况便能够及时将顾客疏散。
2.需要确保环境的整洁性。商业场所人员复杂、流动量大、人员责质参差不齐，加上废弃的商品包装杂物会使得商业场所内的垃圾增多，环境卫生变差。另外，对户外的招牌广告、霓虹灯要及时进行清洁维护，保持商业场所外观的整洁，树立良好的外部形象。
3.以经营为中心开展物业管理。物业经营管理着眼于长远利益，看重物业的保值增值，而经营则追求利润最大化，更看重眼下的利益。但经营和管理在本质要求上却是统一的，没有物业的长期管理，商业物业不能保证长期的发展和投资回报；而如果没有良好的经营，物业经营管理将缺乏维系管理的资金，则生存维艰，更谈不上使物业保值增值。因此，在商业物业中，管理公司不能有本位主义，而应经常换位思考，主动配合经营工作。例如，商场进行经营推广活动，管理公司应站在经营立场上，协助经营策划推广活动。
