吉宁博士观点
为进一步加强我市住宅小区物业管理工作，提升物业管理水平，不断改善人居环境，构建“和谐营口”，根据国务院《物业管理条例》和省有关规定，结合我市实际，现就加强物业管理工作提出以下实施意见：
一、指导思想和基本原则
（一）指导思想
以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，全面落实科学发展观，以改善城市人居环境为出发点，以提升物业管理工作活力为中心，以提升服务质量和服务水平为重点，切实转变企业职能，加快体制创新，完善管理制度，规范市场行为，增强业主参与意识，逐步建立专业化、社会化、市场化管理与业主自助式管理相结合的物业管理工作新机制，促进全市物业管理工作持续健康发展。
（二）基本原则
1．坚持立足当前与着眼长远相结合。既要解决好当前物业管理工作中群众反映强烈的热点难点问题，提升物业企业服务质量；又要着眼于物业管理工作长效机制的建立，实现物业管理工作的科学化、规范化、市场化和可持续发展。
2．坚持统筹兼顾与突出重点相结合。要将物业管理工作贯穿于房屋开发、建设和管理的全过程，寓管理于服务之中；同时，还要抓住体制机制问题和物业费收支等重点环节，提升物业管理工作的整体水平。
3．坚持专业化管理与自助式管理相结合。区别不同物业管理工作区域的实际情况，坚持以专业化物业企业管理为主，自助式管理为辅的多模式物业管理，努力实现物业管理工作全覆盖。
4．坚持行政监管与市场调节相结合。在充分发挥企业监管职能，规范物业市场秩序的同时，更加注重发挥市场的调节作用，创造公平公正、优胜劣汰的竞争环境，提升物业市场活力。
二、工作目标
（一）到2007年底，初步建立市、市（县）区、街道办事处、社区四级物业管理工作体系；具备物业管理条件的住宅小区80%要成立业主委员会，物业管理率达到100%；旧住宅小区物业管理工作覆盖面达60%。
（二）到2010年底，新建住宅小区推行物业管理工作招投标率达到100%，物业企业经理持证率达到100%，具备条件的住宅小区全部成立业主委员会。全市实现住宅小区物业管理工作全覆盖，争创国家级物业管理示范小区2个、省物业管理优秀住宅小区6个。
三、工作措施
（一）明确责任，构建四级物业管理工作体系
按照“条块结合、属地管理”的原则，建立市、市（县）区、街道办事处、社区四级物业管理体系，由市（县）区企业负责，街道办事处组织，社区居委会落实，房管部门监督指导，进一步完善管理体制，明确管理职责，落实工作任务，充分发挥社区基层组织的作用，推进社区物业管理工作。
1．成立营口市物业管理委员会。由市企业分管领导任主任，市企业分管副秘书长、公用事业与房产局负责人任副主任，成员单位由各市（县）区企业、市财政局、公安局、公用事业与房产局、规划建设委、城管综合执法局、环保局、物价局、住房公积金管理中心、工商局、供电公司等相关部门组成。其主要职责为：贯彻执行上级有关城市物业管理法律法规和有关规定；制订我市城市物业管理工作发展规划；制定、修改和完善我市物业管理工作办法和实施细则；定期或不定期召开全体委员会议，研究解决物业管理工作中出现的重点问题。
物业管理委员会下设办公室，设在市公用事业与房产局。营口市住宅小区物业管理处更名为营口市物业管理处，为其常设具体办事机构。物业管理委员会办公室主要职责为：拟定全市物业管理工作规范性文件；参加新建商品住宅初始登记的审核；参加物业管理服务收费考评定级；实施市区内住宅家庭装饰装修管理、全市物业管理企业资质管理和市区住宅专项维修资金管理；指导、协调各市（县）区及相关部门和单位开展物业管理工作。
市物业管理委员会相关部门职责：规划建设部门负责对房屋施工质量和竣工验收进行监督管理，督促开发建设单位解决项目遗留和保质期内标准质量问题；财政部门负责对物业管理企业的财务工作和住宅专项维修资金的管理使用进行监督指导，规范财务行为；物价部门负责物业管理工作服务项目收费标准的核定，指导和监督物业企业、业主委员会对物业管理的价格核定、论证和公示；工商管理部门负责物业管理企业的主体资格审查、登记工作，规范物业管理工作企业经营行为；公安部门负责对住宅小区治安管理的指导、监督和检查，对发生的各类案件及时依法查处；城管综合执法部门负责住宅小区违章建筑的拆除、经营性露天烧烤的取缔及协助物业企业维护居民正常生活秩序；供水、供电、供气等专业部门负责住宅区供水、供电、供气设备设施的管理和维护。
2．成立县（市）区物业管理机构。各县（市）区企业是物业管理工作监管的第一责任人，要把物业管理纳入社区管理范畴，比照市企业的机构设置成立物业管理工作领导机构及物业管理办公室，根据辖区的规模和任务落实人员编制和工作经费。市（县）区物业管理办公室的主要职责为：负责物业管理法律法规、政策的贯彻落实；负责本辖区物业管理的监督、指导和行政执法工作；负责本辖区业主大会活动的监督和指导；负责监督本辖区物业管理用房、经营用房的使用和经营活动；对不具备物业管理工作条件的住宅小区，指导街道办事处、社区实施自助式管理；负责受理本辖区业主、业主委员会、物业使用人和物业管理够企业在物业管理活动中的投诉；开展物业管理工作相关法律、法规、政策的宣传。
3．街道办事处设物业管理工作办公室。各街道办事处要明确1名主任或副主任分管物业管理工作，并设物业管理员、审核员各1名。街道办事处物业管理办公室的主要职责为：参与和指导辖区内住宅区业主大会筹备、召开、选举工作，招聘、续聘、解聘物业管理企业；指导、监督业主委员会与物业企业签订物业管理合同；指导社区、小区业主委员会对住宅楼共用部位、共用设施设备维修工程项目进行初始认证及维修后的验收工作；对业主大会和业主委员会的日常活动进行监督、指导和协调；负责联席会议的组织和召集，把物业管理工作纳入日常考核体系，协调处理物业管理与社区管理的关系；住宅区物业管理出现较大矛盾纠纷，业主正常生活秩序受到影响的，辖区办事处要及时牵头组织办事处物业管理办公室、社区、派出所、物业公司、业主委员会等参加的联席会议进行解决。
4．社区设物业管理办公室。由社区领导兼任物业办主任，设物业管理员1名。社区物业管理工作办公室的主要职责为：协助业主组织召开业主大会和选举业主委员会；对住宅区业主大会和业主委员会工作进行指导和协调，调解社区内物业管理纠纷，列席业主大会、业主代表大会和业主委员会会议；住宅区没有业主委员会或业主委员会被暂停活动期间，社区应主动承担业主委员会工作；协助业主依法维权，加强企业、物业企业、业主三者的沟通与联系，化解矛盾，维护社区和谐稳定。
（二）因地制宜，创建符合实际的物业管理工作模式
根据我市住宅小区物业管理工作实际，要采取“区别对待、分层次管理”的办法，积极探索新的管理模式：
1．新住宅小区管理
对2007年前建设的现在有物业管理工作队伍服务的永江、御景华庭、金典花园等住宅小区，要按照配套完善、环境优美、秩序文明的要求，实行规范化管理，并针对目前小区存在的问题，重点做好三方面工作：一是解决开发建设遗留问题。市物业管理处要协调规划建设委等相关部门，按照规划设计和施工标准，对住宅小区逐个检查，建立档案，督促开发建设单位对小区存在的问题重新完善，补建配套设施所需费用由原开发单位承担。特别是存在工程质量问题的房屋要确保及时维修，年底前房屋维修责任要全部落实到单位、个人，维修及时率确保在90%以上。二是明确小区配套设施权属。按照新出台的《关于营口市物业管理服务用房确权、交接、使用的有关规定》的要求，市物业管理部门组织站前区和西市区企业、市财政局、规划建设委、司法局等有关部门，对小区配套设施进行产权认定，并依法赋予房屋所有者对房屋的所有权、经营权和使用权。三是实施规范的物业管理。对物业管理合同已到期的小区和具备物业管理条件而未实行物业管理的小区，由市物业管理处协调站前区和西市区企业、街道和社区，按照市场化物业管理工作的要求，公开选聘物业企业，实行物业管理工作。
2．旧住宅小区管理
按照“分步实施、先易后难”的原则，对全市尚未改造的旧住宅小区，以道路、保洁、路灯、绿化等基础设施为重点，分期分批进行治理改造，并实施小区封闭，确保2009年底全面完成22个旧住宅小区改造任务。改造后的旧住宅小区，具体要做好三项工作：一是对改造后具备物业管理工作条件的10个旧住宅小区，由社区组织成立业主委员会，并选聘专业物业管理企业，按等级实施物业管理工作服务。二是出台《营口市城市住宅区自助式管理暂行办法》，对月光园、五大门、万有等34个不完全具备物业管理工作条件的小区，由社区居委会牵头，组建物业服务队伍，落实以保洁、保安、公共设施维护为主要内容的基础性自助式管理。三是对个别不能形成小区的住宅楼，可以采取“栋楼管理”模式，由社区负责组织该住宅楼居民开展简单的保洁服务和公共设施维护。
（三）突出重点，严格规范物业管理工作行为
1．规范物业项目前期管理
要按照“建管分离”的要求，从物业项目的前期管理入手，切实规范物业管理工作行为。
一是规范前期物业管理工作。进一步完善新建物业的前期物业管理，由社区协调开发建设单位通过招投标方式选聘小区临时物业企业，业主与物业企业签订《前期物业服务协议》，实施前期物业管理工作。业主大会成立后，按规定重新选聘物业管理企业，并签订《物业管理委托合同》。
二是严格物业管理配套设施的建设、使用和管理。开发建设单位要按相关规定配置物业管理用房，达不到设计要求的不予审批，工程结束后达不到标准的不予验收。物业管理工作用房的产权属全体业主所有，由市物业管理处统一代管，物业管理企业和业主委员会共同使用。住宅小区竣工验收时，开发建设单位应向业主委员会提交住宅小区开发建设及小区配套设施的全部文件资料，由物业管理企业代为保管。
2．加强业主委员会建设
一是按照国务院《物业管理条例》的要求，研究制定《营口市住宅小区业主委员会选举成立程序》、《业主大会议事规则》，进一步明确业主委员会、业主大会和业主的责任、权利和义务，完善业主、业主大会及业主委员的行为规范。
二是站前区和西市区企业要组织街道办事处、社区对已成立业主委员会的小区进行规范，对未建立业主委员会的小区，要抓紧组建；业主委员会成立前或集体换届期间，由街道办事处指定社区居委会代为履行业主委员会的职责，确保工作正常运转。实行自助式物业管理工作的小区，社区要组建由社区干部、包片民警和业主代表组成的物业管理委员会，加强住宅小区的管理。
3．进一步清理规范物业市场
一是建立物业管理工作保证金制度。建立健全物业企业进入和退出机制，在物业企业接管住宅小区时，一次性向市物业管理处缴纳年物业管理费总额10%的保证金，用于对物业企业违约行为的处罚和弃管小区的善后处理。
二是规范物业企业行为。对无资质、无独立法人资格或未经审批收取物业管理工作服务费的行为进行清理规范；对违反规定，不具备资格、不按规定实施物业管理的行为，依法进行查处或注销其资质。
4．强化物业企业管理
一是严格物业招投标制度。积极引入市场竞争机制，从2007年开始所有新建小区必须全部实行物业招投标制度，促进物业管理公平公开公正。鼓励外地物业管理企业进入我市物业管理工作市场，加快培育一批基础好、发展潜力大的龙头物业管理企业。
二是加大对业主共有财产的监管力度。物业管理企业在《委托管理合同》期满前1个月，或提前中止管理合同前1个月，向区物业管理部门报告，由区物业主管部门会同相关部门协助业主委员会对业主共有经费、物业用房、经营性用房等的审查和监督，确保业主共有财产不流失。？
三是加强物业企业培训。市物业管理部门要积极开展物业管理工作从业人员业务培训，大力推行物业人员持证上岗制度，鼓励物业企业为业主及其他组织提供服务合同外的有偿服务项目，扩大服务范围，提升行业整体水平。
5．建立健全物业“菜单式”收费制度和维修基金管理制度
一是建立“菜单式”收费制度。研究制定《营口市普通住宅物业服务等级和收费标准》，明确物业管理服务收费的原则、收费管理形式和服务费用构成，加快建立“质价相符、等级自选”的收费机制，确保年底前公布实施。
二是建立服务收费公示制度。在全市住宅小区建立服务收费公示板，将物业服务收费的项目和标准向小区业主全面公开，充分发挥业主的监督作用，使业主明明白白消费，同时，促进物业企业提升服务质量。
三是加强住宅维修资金的使用和管理。按照业主所有、专户储存、专款专用、业主决策、企业监督的原则，完善专项资金收取、移交、使用、账户设置、监督管理的具体程序，确保专项维修资金合理使用。同时，要进一步加大拖欠维修基金的追缴力度，采取行政和法律手段，依法打击拖欠维修基金行为，直至追究当事人的刑事责任。
（四）加强领导，确保物业管理工作健康发展
1．强化组织领导。社区物业管理事关城市长远发展和群众切身利益，工作覆盖面广，推进难度大，是一项复杂的社会系统工程。各市（县）区和有关部门要切实加强领导，健全机构，完善措施，扎实推进。要坚持一把手负总责，把物业管理工作作为企业绩效考核的一项具体内容，切实摆上议事日程，落实责任，明确任务，将工作细化分解到基层，加快建立一级抓一级、层层抓落实的组织体系和工作体系，为社区物业管理工作提供有力保障。
2．加强舆论宣传。各市（县）区和有关部门要积极组织开展以贯彻《物业管理条例》为主题的宣传活动，让广大市民和社会各界了解政策，强化物权意识，化解物业服务纠纷，努力形成“共建共管、团结和谐”的良好氛围。各有关部门、物业企业和街道办事处、社区居委会要通力合作，密切配合，切实抓好宣传教育落实工作，进一步加深广大市民对物业管理工作的理解和支持。各新闻媒体要充分发挥舆论导向作用，广泛宣传加强物业管理工作的重要意义和有关政策法规，为全市物业管理工作营造良好的舆论氛围。物业主管部门要组织开展物业管理优秀住宅小区的评选活动，树立榜样，起到以点带面、典型引路的作用，促进全市物业工作快速发展。
3．搞好督导检查。各市（县）区要结合当地实际情况，抓紧制定本辖区物业管理工作计划，加强对物业管理工作的组织协调和监督检查，对工作情况实行定期调度，推动工作落实。物业管理主管部门要将日常检查与年度考评相结合，科学评定物业管理企业的服务业绩；要建立健全物业投诉责任机制，及时查处物业管理服务中的不规范行为，切实保障业主合法权益。四级网络单位要逐级签订责任状，建立物业管理工作目标考核制度，完善县市、区、街道、社区四级考核机制，切实调动起各方面的工作积极性，促进社区物业管理工作再上新台阶。
