吉宁博士观点
无可否认，中国物业物理行业已得到飞速发展。2002年，仅深圳市物业管理行业从业人员即已达7万多人，行业总产值近50亿元，占深圳全市总产值的比重达2％。然而，在物业管理得到广泛推广和认同的同时，诸如保安打业主、承诺不能兑现、物业管理公司乱收费甚至挪用楼体维修基金等所引起的各种物业管理纠纷屡屡发生。据中央电视台“3·15”晚会对70多万手机用户现场调查的结果显示，超过7成的人对现有的物业管理工作不满意。这无疑使物业管理行业陷入了空前的信任危机，给行业的健康发展敲响了警钟。
有鉴于此，不断有专业人士为物业管理行业的发展献计献策。全国人大于2002年10月15日就物业管理工作立法向全社会广泛征求意见，而打假出身的王海甚至向人大提出彻底改变目前的物业管理工作模式、实行完全业主自治的立法建议，以从根本上改善某些小区中业主对物业管理公司强烈不满、却又无可奈何的现状。
出于职业的需要，笔者接触了大量的物业管理工作纠纷案例。经过认真研究，笔者发现：在大量的保安打业主、财产失窃、停水停电、乱收费、挪用楼体维修基金等纠纷案例中，都存在一个共同特征，那就是这些案例大多是由于物业管理公司自身定位不当、发生权力倒置或权力缺乏有效监督等造成的。
这样就存在一个问题：小区的物业包括小区公用设施设备、道路等都是业主自己的财产，对自己财产的管理，业主为什么却无能为力呢？我们知道，小区物业作为一个整体，除了业主们的私有产权外，还存在大量的共用设施设备、道路以及开发商的空置房等集体产权。产权的复杂和分散性，使单个或部分业主无法维护自己的权益，只能通过小区业主委员会来维护自己的正当权益。而目前的现实是，大多数的小区业主委员会形同虚设或根本就没成立，即使成立了，小区业主们也不知道业主委员会成员是谁或者怎么运作，一旦发生纠纷，也不知道怎么通过业主委员会维权。立法的滞后，业主委员会地位的弱化，已成了制约物业管理工作行业发展的瓶颈。
在日本、香港等发达国家或地区，业主委员会对物业管理公司的选聘、监督等有着绝对的发言权。一旦物业管理公司的服务不能得到大多数业主的认可，即有被解聘的危险。这也保证了这些国家或地区业主的权益能够得到最大限度的保障。
笔者认为，应改进当前的物业管理工作，大力强化业主委员会的地位和作用，积极扶持业主委员会的工作，从而有效地加强业主对物业管理公司的监督，保障业主权益，减少物业管理纠纷，促进行业的健康发展。
一、物业管理行业主管部门在政策上应大力扶持业主委员会的工作
由于物业管理公司在就业、税收、经济增长等方面的贡献，使行业主管部门在政策上可能存在这种倾向，即对物业管理公司的工作主要由行业主管部门来监督、指导，而不是充分发挥“业主委员会”这个民间团体的“主人”作用，甚至认为业主委员会可有可无。在市场经济条件下，离开了权利主体（业主委员会）的监督和制约，物业管理行业主管部门监督指导工作力度的弱化和不及时性，就有可能导致物业管理公司远离行政主体的作用范围之外、致使物业管理公司违约行为和侵权行为的发生。只有强化业主委员会的及时监督作用，才能最大限度地保障业主们自身的权益，减少物业管理纠纷的发生。
根据现行的物业管理条例，物业管理行业主管部门应加大对业主委员会工作的扶持力度，在符合条件（即入住率或物业已交付使用的建筑面积达到50％以上，或者已交付使用的建筑面积达到30％以上但不足50％，且使用已超过一年）但尚未成立业主委员会的小区，及时会同开发商与业主协商召开业主大会，成立业主委员会；由业主委员会与物业管理公司重新签订物业管理委托合同；通过业主委员会来直接监督物业管理公司的行为。
成产业主委员会的工作除应得到企业主管部门、行业协会的大力支持和开发商的协助外，还应上升到城市管理的高度，直接纳入居民委员会的工作范围之中。
二、企业立法上应强调业主（业主委员会）的物业管理工作委托权主体地位
小区物业是全体业主（有时还包括开发商业主）自己的物业，全体业主应是物业的主人。根据我国《民法通则》关于财产权的规定，物业购买者有偿取得物业后即成为物业业个（产权人），他们即是物业的权利主体。作为全业主的代表，业主委员会有完全的权利。以主人的身份采取公开招标或约聘等方式选聘符合自己条件的物业管理公司对小区进行管理，与中标的物业管理公司签订物业管理委托合同。而现实情况是开发商委托的物业管理公司在业主入伙率达到50％以后，既不配合小区业主成立业主委员会，更不承认物业管理的委托权主体已发生转变。他们秉承从开发商那儿得到的小区管理权，对业主行尽吆喝之能事，仿佛他们才是小区的主人。更有甚者，少数物业公司更与开发商一起欺压业主，而分散的单个业主对此是无能为力，徒叹奈何。如上海雅仕居小区发生的开发商与物业管理公司集体殴打业主的事件就是典型的例子。
为此，新的物业管理工作立法应明确规定开发商委托的物业管理公司的过渡性和时效件。也就是说，凡是与开发签订物业管理工作委托合同的物业管理公司，他们对小区的物业管理工作权一候业主委员会成立即自动失效。要继续对小区进行物业管理，必须得到全体业主的认可，并与新成立的业主委员会重新签订物业管理委托合同。
由于业主委员会成立后，一般都会以公开招标等方式重新选聘物业管理公司，从而可能使没有提供良好服务的开发商委托的前物业管理公司失去物业管理权，所以旧的物业管理工作条例中要求物业管理公司主动配合业主成立业主委员会的条款应是不适用的。在这种立法精神指导下，小区关于业主与物业的有关资料档案在移交业主委员会选聘的物业管理公司前应由开发商代管，即开发商负有保管之责，而不是前物业管理公司。
三、物业管理公司应充分尊重业主财产所有权
市场经济是法制经济，受开发商委托的物业管理公司不能依靠开发商的庇佑，车牢地抓住已到手的物业管理权不放，而应该转变观念，充分尊重业主的财产所有权，正确认识物业管理行业的“服务”性质和自己的受托地位，以优质的服务、良好的服务价格比赢得业主的认同，从而赢得小区的物业管理工作委托权。在这一点上，许多物业管理公司包括一些一级物业管理公司可能都还存在错误的认识。如X悔物业公司过去有个著名的“五个接”，其中一条就是小区业主委员会委托的项目不接。还有一些小区，前物业管理公司在业主委员会成立后，因服务不到位，在业主委员会的公开招标中落选，却拒不退出，以致闹山像广州新兴白云花园小区两家物业管理公司共守一个小区、业主却不知道交费给谁的笑话。
物业管理工作委托权的权利主体在于业主和业主委员会。只有尊重业主的财产所有权，与业主委员会签订的物业管理合同才是有效的，才能受到法律的保护，而与开发商签订的物业管理工作委托合同只能在物业过渡期生效。
四、业主委员会应提升素质，保证工作的规范性、客观性和公正性
物业管理行业是一个特殊的产业，因为物业管理公司经营的业务品种很单一，就是对小区物业管理工作，对小区业主的服务。一旦物业管理公司的服务得不到业主的认可，失去对小区的物业管理权，对管理该小区的物业理公司来说是致命的——全套人马都得下岗或失业，从而影响社会的安定。如果业主委员会的工作不是十分的规范、客观和公正，就会造成严重的社会后果。
为了保证这一点，有必要对业主委员会的人员索质、人员构成、职责权限等作山严格的界定。如业主委员会委员的选聘须本着自愿、热心、敬业、公正的原则；需设立一名专职委贝负责日常工作；每周或每月提出一份工作报告，对物业管理公司的工作进行监督成提出建议；小区的物业管理工作重人事项必须交付业主大会表决，超过三分之二票数方能生效，而物业管理公司有权列席旁听等。
为广使业主委员会能卓有成效地开展工作，业主委员会必须有固定的工作地点（须由开发商提供，可以就在物业管理用房内办公），业主委员会成员的职责范围及联系方式、业主委员会的工作报告必须在小区宣传栏内予以公市或公示，以便物业管理公司或小区业主能及时联系和沟通，也使物业管理公司和业主委员会的工作时时处于全体业主的监督之下。而物业管理公司的选聘，也必须通过公开招你等透明的方式进行；只有经业主人会同意并授权后，业主委员会才有权同新的物业管理公司签订物业管理工作委托合同。
