吉宁博士观点
我国物业管理经过20多年的发展，已形成了自己鲜明的特色。通过对物业管理发展市场的分析和预测，笔者认为，未来我国的物业管理发展将呈现以下发展趋势：
一、专业化发展趋势
物业管理专业化是指物业管理发展的专项服务由专业服务公司来承担。主要表现：一是有一定规模的物业管理公司将成立下级专业性的服务公司来对本公司的物业管理发展项目进行分类管理，同时对外承接物业管理发展的专业项目；二是规模较小的物业管理公司将自己所管物业的专项服务项目委托给不同的专业公司进行管理。物业管理公司扮演一个“集成商”的角色，对各专业服务公司按行业规范进行指导和监督。如物业管理公司可将电梯委托给专业的电梯公司进行维修和保养，将清洁工作委托给专业的清洁公司进行管理，将安全管理工作委托给专业的保安公司进行管理，等等。
物业管理的专业化管理是物业管理市场化发展到一定程度的必然产物。原因在于：一是物业管理的专业化管理将克服一体化管理中机构庞杂、人员众多、管理成本高的弊病；二是物业管理专业化管理是社会化大分工的一种必然产物，是生产力发展到一定程度的必然要求，它将有利于物业管理发展资源的优化配置，对整个物业管理行业的发展也将起到积极的推动作用；三是物业管理的专业化管理能使物业管理企业将其非核心竞争资源剥离出来，更好地发挥其核心竞争优势，从而在激烈的市场竞争中处于优势地位，使物业管理企业获得较佳的经济效益和社会效应；四是香港物业管理的专业化程度很高，这也为我们提供了成熟的范例。可以这么说，从多头管理到一体化管理，再到物业管理的专业化管理，我国物业管理发展的进步和成熟将充分地得以显示。
二、集团化发展趋势
物业管理集团化是指物业管理企业通过多种方式形成具有市场竞争力的企业集团，走规模化发展的道路。这也是我国物业管理市场化发展到一定程度的必然产物。目前我国的物业管理发展实行的是企业定价或企业指导价，即使以后实行物业管理的完全市场定价，但由于物业管理发展涉及到的是每个人的切身利益，因此，一般的物业管理发展项目不可能有巨大的利润空间。所以，物业管理行业无论从目前还是长远来说，它永远都是一种微利性行业。再从经济发展的规律来看，物业管理市场的激烈竞争，最终也会使其成为一种微利性行业，也就是说，市场竞争最终使任何一种行业都将成为微利性行业。由于物业管理行业的市场准人度低，这种发展趋势将表现得更为明显。物业管理的微利性对其规模效益形成的要求就会很高，客观上要求物业管理企业必须走规模化、集团化之路。一方面，物业管理企业通过激烈的市场竞争，必然会实现企业的优胜劣汰。从而使一部分优势企业能够发展壮大，使物业管理企业集团化趋势能够形成。另一方面，物业管理企业之间可通过兼并、合作等方式，实现物业管理企业之间的强强联合，从而形成物业管理发展的企业集团。
三、市场化发展趋势
物业管理市场化是指物业管理企业通过市场竞争方式获得物业管理发展项目并进行市场化运作，其中也包括物业管理发展服务定价方式的市场化。我国物业管理发展从产生之初，走的是一种自建自管的发展模式，市场化程度低，整个行业基本上处于一种封闭式的发展状态。从1999年5月建设部在深圳召开全国物业管理工作会议后，这种状况有了很大改变，全国的物业管理发展市场已开始启动，制约物业管理市场化的瓶颈正被一一打破，物业管理的市场化进程也在迅速推进。目前其市场化发展的形势非常喜人。从物业管理发展来说，物业管理作为一种人们可接受的商品，受其经济规律的作用，最终会走向完全的市场化。物业管理的市场化发展是物业管理发展的基础，是物业管理行业发展的最终动力。如果没有物业管理的市场化发展，物业管理的其他发展趋势都不可能实现。
四、品牌化发展趋势
物业管理品牌化发展是指物业管理行业走向以物业管理企业的品牌效应为中心的发展之路。物业管理是一种社会化、专业化和市场化的管理，其最终结果就是进行市场化管理。也就是要利用市场经济要素对物业管理的资源进行优化配置，从而形成最佳的经济效益、社会效益和环境效益。实行物业管理发展的市场化管理，必定要引进市场竞争机制，通过激烈的市场竞争导致企业优胜劣汰，优势企业会依靠其实力和品牌走上良性发展的道路，而一些实力不强、品牌不佳的企业将会被淘汰，这些都将促进物业企业走品牌化发展的道路。物业管理发展的行业特征也决定了物业管理企业必须走品牌化发展的道路。物业管理行业的特征要求物业管理必须走规模化发展道路，而物业管理的规模效益又是怎么样产生的呢？首先，只能是物业管理企业利用品牌效应参与市场竞争得来的；其次，物业管理的“产品”是一种服务，是一种无形的东西，而衡量无形的“服务”，最佳的标准就是“品牌”；再次，房地产开发商或业主大会通过物业管理招投标选择物业管理公司，在备选的众多要素中，物业管理发展的品牌就显得非常重要。对一个物业管理企业而言，品牌是企业发展的生命，是对外扩张的利器。没有品牌的企业是不会有大的发展的。因此，物业管理企业的品牌对物业管理企业的发展至关重要。
五、智能化发展趋势
物业管理智能化是指物业管理企业借助智能化设施、设备对物业进行管理的一种现代化的管理手段。应该说，智能化管理对房地产开发商、物业管理企业和业主三方面都将产生吸引力。随着人们生活水平的提升，现代科技的发展，特别是信息科技的发展，房地产开发商在新建物业时，会更多地考虑到物业的智能化，会增加物业的智能化程度，从而使物业的智能化水平得以提升。对于物业管理企业来说，实行智能化管理，能有效降低物业管理发展的人力成本，提升物业管理的科技含量与服务质量，使管理运作更为规范、高效。这也将促使物业管理企业投资改造物业，增加物业的智能化程度，提升物业管理发展的智能化管理水平。在现代社会，无论是在工作中，还是在生活中，人们对物业智能化程度的要求越来越高，这种有效的社会需求，最终也会导致物业管理智能化发展趋势的形成。
六、区域管理集约化趋势
区域管理集约化是指物业管理企业之间通过市场进行管理权置换、部分物业管理企业自动退出市场等方式，最终让一个物业管理企业统一管理一个片区的管理方式。在一个物业较为分散、物业档次较低的片区，如果再分割成若干管理单位，由各物业管理公司管理，就会导致管理资源浪费，最终使每家公司都无法获得一定的经济收益，业主也得不到实惠。在此种情况下，可能就会出现，一种方式是多家物业管理公司在征得业主大会同意的前提下，进行管理权置换，一部分物业管理公司就会退出这一片区管理；另一种方式是部分物业管理公司因不能赢利或处于其他战略的考虑，也会主动撤出这一管理区域，主动退出物业管理发展市场；再一种方式就是因为片区的产权关系，在企业或有关部门的指导下，这一片区的物业管理权可能通过招投标的方式重新确定一个物业管理单位或在原有的多个物业管理单位之间进行产权整合，从而形成一种大片区管理。实行区域管理集约化，可有效利用物业管理资源，实现物业管理发展的规模化生产和经营，这是物业管理发展市场成熟的表现，也是物业管理市场发展到一定程度的必然结果。
七、技术型、集约化发展趋势
技术型、集约化管理是指物业管理企业以提升物业管理技术、提升物业管理生产力水平为内涵的物业管理方式。目前，在普遍推行国际质量标准体系的情况下，物业管理发展在管理水平、管理标准、管理理念、管理模式等方面越来越趋向同质化。因此，在此种情况下，走技术型、集约化物业管理之路就成为物业管理公司在市场竞争中的核心竞争优势之一。技术型、集约化的物业管理发展模式可通过三大技术体系支持。一是管理技术：品质管理技术、持续教育技术、战略规划实施技术、营销技术、财务管理技术、组织结构及管理技术；二是营运技术：工程管理技术、智能化营运及管理技术、环境工程技术、信息化营运及管理技术、服务过程管理技术；三是研发技术：监控评介技术、实验创新技术、研究分析技术等。物业管理发展的市场竞争及物业管理企业自身的发展需求会促使物业管理向技术型、集约化管理方向发展。
八、资质等级管理呈淡化趋势
目前，我国对物业管理发展还实行资质等级管理和市场资质准入制度，包括每一个城市的资质等级管理和国家的三级资质等级管理。从物业管理发展历史来看，实施物业管理资质等级管理有其一定的现实的、积极的意义。一是控制企业人市数目，有利于优秀企业的发展，合理、有效配置物业管理资源；二是利用资质，展示企业品牌形象，易让市场对企业进行识别，有利于市场的发展。物业管理发展实施资质等级管理实质上是一种企业管理形式，即企业利用其职权对物业管理市场进行调控、引导和管理，它并不是一种完全的市场化行为。从国际惯例来说，物业管理行业实施物业管理资质等级管理是违背WTO的基本原则的。因此，在我国已经加入WTO后，实施物业管理的资质等级管理只是一个暂时性的过渡过程。未来，物业管理的资质等级管理可能会被全面取消，以适应物业管理的国际化发展趋势。
九、实施职业经理人制度成为可能
实施物业管理职业经理人制度是一种国际化的管理趋势。目前，国家正在制定有关物业管理职业经理人的制度，如果该制度能够顺利推广、实施的话，那将是我国物业管理发展模式的第二次大突破，物业管理行业将彻底地重新洗牌。物业管理职业经理人制度是指取得国家物业管理职业经理人资格的个人（目前主要有物业管理员和物业管理师两种资质）可以直接管理一个或多个物业管理项目。也可以由多个物业管理员或物业管理师成立一个物业管理公司管理一个或多个物业管理项目。这样物业管理发展的品牌将由企业品牌逐步转向个人品牌，个人在物业管理行业中发挥的作用越来越大。实施物业管理职业经理人制度，广大居民将得到更大的实惠，也会促进整个物业管理行业的健康发展。实施物业管理的职业经理人制度对国有物管企业将产生更大的、致命性的冲击，促使国有物管企业尽快退出整个物管市场。
十、国有物管企业将全面淡出市场
由于历史发展的原因，我国物业管理企业主要是国有体制。近年来，国有体制所占的比例虽然有所下降，但现阶段仍占主流地位。我国国有物管企业主要是通过以下三种方式形成的：一是国有房地产企业成立国有物业管理企业；二是事业编制的房管所转制成国有的物业管理企业；三是机关事业单位进行后勤制度改革，也纷纷成立国有物业管理企业。
