吉宁博士观点
铁路系统企业物业管理对创建和谐社区，为职工家属提供一个安全、清洁、舒适的生活休息环境，对铁路系统的跨越式发展和安全、高效、全面的完成运输生产任务，具有不可替代的作用。为了适应铁路系统跨越式发展要求，作为铁路系统辅业的企业物业管理，只有在改革中抓住机遇，处理好企业人力资源的开发，才是铁路系统企业物业管理实现跨越发展、促进社会主义和谐社区建设的重要途径。
一、铁路系统企业物业管理人力资源现状严重制约着企业发展
哈尔滨铁路局从事物业管理人员上千人，占房产系统的三分之一，这部分人的素质决定了管理服务质量，但现状令人担忧。
1、铁路系统企业物业管理在观念上还处于传统的人事管理阶段。随着改革的深入，房地产业的迅猛发展，企业将过去的人事部门改成了“人力资源部”，受到经理人高度重视。但是，铁路系统企业物业管理仍然沿用传统的劳动人事管理，其管理思想和管理方式根本没有变化。按照管理运输企业的方法，管理新兴的企业物业管理，注重的是“安置富余人员”，目的是“控制人”，把员工视为一种“工具”，关注的是成本、使用和控制，忽视了对员工的积极性、创造性的开发和系统管理。
2、铁路系统企业物业管理的人力资源管理，定位低、无法统筹管理。企业在人力资源管理上没有主动权，主要是传统的铁路技能工资、岗位工资管理、培训、保健安全和福利等方面，在制定人力资源管理方面的改革，还是由铁路的人事部门，按照运输主业来确定。企业物业管理只是一个企业经营的执行者，无法参与企业战略的决策过程，不能在战略执行的过程中通过各种人力资源管理策略和制度的设计及对人力资源管理实践的调整来走向市场，打入市场，参与竞争。
3、知识结构参差不齐。铁路系统企业物业管理的从业人员多是从房产段和其他运营部门剥离而来的。战略管理层对物业管理知识和政策法规掌握甚少，缺少专业管理人员，多数都是房产段甩出来的包袱，能力和水平非常一般，业主提出疑问和问题不会解释、不能给予满意的答复。
4、薪酬制度严重制约着企业的发展。铁路系统企业物业管理从业人员的工资还是沿用铁路过去的级别、工资等级。据了解，深圳企业物业管理总经理月收入是北方物业管理总经理的半年工资，是铁路物业管理总经理的一年工资，而铁路物业管理总经理工作难度、付出的辛苦往往高于地方企业物业管理总经理。个人付出和个人收入的差距如此之大，积极性从何而来，企业难以快速发展。
二、创造具有铁路系统特点的人力资源结构是铁路系统企业物业管理拓宽经营渠道的关键步骤
决策型：知识广博、眼界开阔、胸怀坦荡。既有雄才大略和过人胆识，又有敏锐的洞察力和缜密判断能力，还有为铁路职工、家属服好务的责任心，此类人才一般可以出任公司总经理。
参谋型：有真知灼见、思维敏捷、阅历丰富、善于出谋划策、拟定方案，此类人才适合出任总经理助理之职。
综合型：知识面广、综合能力强，能将先进管理经验和管理方法为我所用，能较迅速而准确地分析、概括、总结和发展各种新思想、新建议。铁路系统企业物业管理的管理层应具备此类型人才。
协调型：活动能力强、人际关系好、善于组织协调，具有较丰富的心理学知识。对内能协调各部门关系，使其相互配合；对外则善于化解各方面的冲突。此类人才则适合出任管理处主任或客户服务部经理。
监督型：秉公从业、办事公道、铁面无私、管理严格、通晓法律、善于采取对策，依法维护经营权益。此类人才一般适合在审计部门或品质管理部及人力资源行政部。
完善型：能准确领会决策者的意图，工作细致、认真负责，事业心强，善于使工作方案和设想付诸实施，此类人才则可以胜任总经理办公室工作。
执行型：办事认真可靠，落实迅速准确，此类人才适合在基层管理站任站长职务。
三、建立适应市场需要的用人机制是铁路系统企业物业管理占领市场的重要环节
很多铁路系统企业物业管理在选用人才时，仍然按照铁路系统的机制选拔任用干部，较少考虑员工对物业管理知识、业务能力的了解，致使铁路系统物业管理、服务不规范，企业运营不正规。铁路系统企业物业管理形成时间不长，其管理人员大都是房产和运输行业转型而来，更需要注重人才的开发和利用。特别是在企业经营战略的实施中，人力资源战略必须同组织结构结合一起考虑，将事务性和战略性人力资源结合起来。创造出满足企业运作的人力资源基础，在业务部门和职能部门之间建立绩效合同，建立人力资源战略，提升组织有效性，构建人才发展平台，提供机遇让员工能力和创新得到发挥，建立“双解双聘”，竞争上岗，以岗定薪，打破“铁饭碗”、“铁交椅”，建立能进能出等用人机制，让员工感到企业存在的吸引力，真诚的与企业共存亡。
四、确立科学的人力资源管理方案是铁路系统企业物业管理实现跨越式发展的关键所在
人才是企业的主体。铁路系统企业物业管理人才资源素质的高低是实现铁路系统物业管理跨越式发展的关键所在。未来企业的竞争，归根到底是人才的竞争，没有高素质的人才做后盾，铁路系统企业物业管理就不可能守住铁路物业地盘，走向市场，在竞争中取得优势。那么如何建立一套行之有效、比较科学的人力资源管理方案，本人结合工作实际，谈一点粗浅意见。
关于制度建设和执行。铁路系统物业管理制度建设，要坚持高标准要求，保证管理质量和服务标准，树立良好的行业形象和社会信誉，形成人力资源管理制度。同时，要制定贯彻执行制度的具体措施和方法等，如《员工手册》等具体目标。
关于招聘与录用。铁路系统企业物业管理大多数都是全民职工，一部分是临时工，在职工中对各个岗位采取招聘制，安排适合岗位不同素质的职工。对于临时工要严格控制招聘关，转向合同制考核关，拓展渠道等具体目标和措施。
关于薪酬和福利。要打破铁路的传统工资制度，将原来工资装入档案，实行一岗一薪，在什么岗位拿什么工资，形成新的工资制度。对员工的福利可根据当地实情或者企业效益而定。现状是同岗不同薪，如都是从事保安工作，年龄大的工资高，年青的工资低，就很难调动职工的积极性。
关于培训与开发。要根据物业管理面积和管理项目，确定长远培训目标和定期培训制度，有重点的进行培训。参加培训班进行正规培训，入职培训、上岗培训、技能培训、矫正培训、复训等，形成培训体系。同时，要开发人才市场，在全局或社会招聘物业管理人才，开发路内外市场。
关于考核与发展。铁路系统物业管理企业要形成日考核、周抽查、月总结、年表彰奖励的考核晋升机制，解决物业管理事务繁多、处理不及时矛盾容易激化，出现上访的行业问题，使铁路系统物业管理既有特色又能快速发展的良好运作机制。
关于人事管理。要定期地对人员数量、员工动态进行统计分析，对人力资源状况、人才梯队进行分析，建立员工档案库，合理的安置主业分离的富余人员，充分发挥他们个人的一技之长。
关于企业文化建设。铁路系统物业管理企业文化建设，首先要根植于铁路厚重的文化土壤中，形成独特的企业文化，既要有创新精神，又要有高标准的唯先誓夺精神，更要体现为主业服务的新观念，还要有催先奋进的时代特色，使企业在市场经济的大潮中立于不败之地。
参考文献：
1.《人力资源战略》，中国人民大学出版社
2.《物业管理》，深圳市物业管理协会
3.《中国物业管理》杂志，2005年第11期
