吉宁博士观点
为了推动市区住宅小区物业管理工作健康发展，助推我市“五城”同创，市人大常委会高度重视小区物业管理工作，组成专题调查组，深入到江南、江北18个住宅小区，通过听取物业管理工作汇报、实地察看住宅小区居住环境、召开有关部门和有关人员参加的座谈会，了解了我市城区住宅小区物业管理工作的情况。现将调查情况综述如下：
一、市城区住宅小区物业管理的现状
由于我市建市时间短，物业管理工作处于起步阶段，2006年成立了松原市物业管理办公室，隶属于市建设局，正科级建制，人员编制核定10名。几年来，住宅小区物业管理工作在市委、市企业的正确领导下、行政主管部门多次赴外地学习考察先进经验，并积极探索研究和组织实施，经过3年的发展，物业服务行业规模不断壮大，企业数量、服务水平、从业人员以及物业服务覆盖面都有了长足的发展。物业管理已成为与广大人民群众生活、工作息息相关的新兴行业，在扩大就业、居民消费、维护房屋使用安全、改善居住环境、构建和谐社区和提升城市品味等方面发挥着日益重要的作用。我市实行了新建小区物业管理综合验收制度，从源头上保证了物业管理工作的有序开展；启动了物业专项维修资金的归集管理工作，现累计归集额已达3000万元，为小区后续管理提供了可靠保证；行政主管部门积极扶持培育物业服务企业发展，目前，我市经审核具有资质的物业服务企业共计61家，从业人员4000余人，管理面积580万平方米；全市已建成住宅小区154个，并开展了住宅小区创优达标活动，已达到国家级的14个、省级的31个、市级的24个。市区的物业管理覆盖面为25％。总体上看，市区物业管理工作水平得到逐年提升，取得了一定成效。
二、市城区住宅小区物业管理存在的突出问题
在调查中发现，我市的小区物业管理工作还存在一定的问题，有些是多年来积累的，需要认真研究和解决。
（一）物业管理体制不健全，相关责任主体没有发挥应有的作用。目前，我市的物业管理工作主要依靠一个行政主管部门进行行业直管，物业管理行政管理体制缺乏市、区、街道、社区条块结合的监管网络，缺乏物业管理矛盾协调机制和应急防御机制。由于相当一部分市民对物业管理认识不足、参与意识较差成立业主大会、组建业主委员会比较困难，其业主自我管理、自我约束机制尚未形成，民主协商、少数服从多数的议事原则很难实现。此外，开发建设单位、社区居委会、业主、物管企业和企业相关职能部门之间职责不清，共建和谐小区的机制没有形成，缺乏科学、有效的协调机制。有的物业企业存在服务质量差、服务不到位等问题。
（二）住宅小区基础设施不配套、布局不合理、功能不全，成为物业服务品质无法提升的硬伤。一是建市初期楼房规划建设不合理、不科学、不规范；二是物业管理用房、社区活动用房不到位；三是房屋及小区水、电、排污系统建设质量不高；四是小区硬化、绿化档次低，甚至没有硬化、绿化，导致后续物业接管难。
（三）城市综合管理执法不到位，业主对居住环境不满意。诸如，住宅楼底楼小餐饮油烟污染、住宅区内娱乐场所噪音、住宅楼楼里楼外乱贴、乱画野广告、生活垃圾不能及时清运、未封闭小区治安环境无保证、随意改变规划设计用途和房屋使用性质、装修中擅自改变房屋结构、违章扒建、随意毁坏绿化等违法违规现象，业主对居住环境不满意，并以此为理由拒缴物业服务费，导致物业管理收费难。
（四）有些弃管楼和无主楼小区环境普遍存在脏、乱、差的现象，需要亟待整治。在调查中看到，这部分住宅小区物业无人管的问题越来越突出，主要表现在卫生环境差、治安管理差、楼房质量差，一些老、旧楼房由于缺乏必要的维修资金，导致年久失修、破损严重，有的楼顶长树；长草，墙皮大量脱落，存在安全隐患，有的已影响了居民的正常生活和城市形象。
（五）我市的物业管理规章制度和相关配套的规范性文件尚待出台。目前，我市在物业管理工作中缺乏指导性、规范性的制约管理机制。
三、加强市城区住宅小区物业管理的几点建议
住宅小区物业管理是一项关系民生的系统工程、是城市建设、管理和文明程度的具体体现，也反映出二个城市经济、社会的发展水平。因此，市企业及行政主管部门要从以人为本、构建和谐社会的高度出发，加强领导，注重协调调度，要作为一把手工程来抓，从完善物业管理的体制、机制人手，济济探索、创新举措、构建高效的物业管理新体制。推动这一社会关注、百姓关心的难点和焦点问题有效解决。
（一）要强化组织领导，建立健全管理网络。按照“重心下移、属地管理、条块结合”的原则，明确市、区两级职责分工，落实行政监管和公共服务责任，建立“市行政主管部门监督管理、区企业属地管理、街道具体组织、社区居委会协助落实，相关职能部门密切配合”，从而让社会各方面、各阶层在支持、发展物业管理方面形成“上下联动、齐抓共管”的责任体制和工作机制。同时，要提升行政执法的效率，依法对小区内各类违法、违规行为及时、从严查处，为物业管理营造良好的外部环境。要充分发挥社区组织的一线作用，强化其在组织业主委员会的设立、指导业主委员会工作、协调解决业主与物管企业之间矛盾方面的作用。
（二）要结合我市实际，尽快出台相关配套的规章制度，这是搞好小区物业管理的前提和依据。企业和主管部门要组织精干的力量，认真研究、尽早出台、尽快实施，建立健全长效管理工作机制。真正让我市小区物业管理工作做到有法可依、有章可循。
（三）努力创新工作举措，加大推进老旧小区改造力度。一是要加大对老旧小区的改造和环境整治力度。努力改善老旧小区的基础配套设施，尤其是对弃管楼、无主楼，企业要加大小区环境整治的资金投入，将老旧小区改造工作列入市、区两级年度城建计划，安排专项资金，逐步解决小区基础设施配套方面的突出问题，为推行物业管理创造基础条件。二是要强化对新建小区公建配套设施的监管和验收制度。加强小区配套设施建设标准的前置把关，严格小区竣工综合验收工作，从源头上减少矛盾，为后续的物业管理创造有利条件。三是实事求是，合理确定小区物业管理模式。针对不同类型的小区采取不同的管理模式，要全面推行市场化等级物业管理。对老旧小区在改造后具备物业管理基础条件的，积极推行物业管理，对暂不具备条件的，由街道和社区建立物业服务组织；落实基础性管理。积极探索水、电、气、暖等其他公共服务集中收费制度，保障最基本的物业管理正常运行。四是要加强物业维修资金的归集、管理和使用。要加强对房屋开发建设单位的监管，确保其按规定将住宅专项维修基金缴存到位，并按国家规定的保修期限和范围承担相应的物业保修责任。市建设局要按照“专户储存、专款专用、所有权人决策、企业监督”的原则，进一步完善住宅专项维修资金的管理措施，为长期物业管理提供保障，切实维护广大业主的权益。
（四）要从政策措施上加大对物管企业的扶持力度。一是市企业及相关职能部门要完善物业服务定价成本审核制度，按照“公正合理、质价相符”的原则，确定物业服务等级和收费指导标准，规范物业企业收费行为。要强化合同约束，在物业服务合同中明确服务内容、收费标准和各自的权利、义务和责任。二是针对拆迁安置小区，企业要出台相应的政策，解决小区管理的资金问题，或者在小区规划建设中考虑一定比例的经营性用房，作为今后小区基础性物业服务的经费来源。同时要完善住房保障措施，对低保、特困家庭的物业服务费进行减免或补助；
（五）要以群众满意为标准，切实提升物业服务品质。市企业要加强物业企业资质管理；规范企业服务标准。要进一步完善物业服务企业的招投标管理办法，规范物业企业退出机制，健全区、街道、社区参与对物业企业的监管机制。重视物管人员培训工作，加强从业人员职业道德、服务技能培训，不断提升从业人员素质，从而提升物业服务水平，提升广大居民对物业服务的满意度、认可度。
（六）要加大宣传力度，强化舆论引导。要提升广大居民物业管理的思想认识，改变过去长期的企业福利性服务观念，有针对性的做好宣传工作，积极引导和规范业主委员会组织建设，不断增强业主自治意识和责任感。进一步规范物业服务企业经营行为，提升行业整体素质，使其充分认识各自的权利和义务。要利用各种宣传媒体，广泛宣传《物业管理条例》和《吉林省物业管理办法》等法律法规，使我市城区住宅小区物业逐步走上制度化、标准化和规范化管理的轨道。
