吉宁博士观点
近年来，随着我国城镇住房制度改革的不断深化，房屋的所有权结构发生了重大变化，物业管理行业进入了一个迅速发展的时期。全国公司物业管理企业已达2万多家，从业人员超过200万。然而，产业的迅速发展时期，也是各种问题最容易产生的时期。据甘肃省消费者委员会对27家物业管理公司的调查中，消费者对其综合服务质量满意率为52%，满意度指数为51；对其收费标准的满意率为58%，满意度指数为54。平均综合满意率55%，满意度指数53，大大低于基本满意标准。而另据2002年中国社会调查事务所对京沪穗三地调查显示，公众对公司物业管理的不满意率高达90%。
为规范物业管理企业的行为，以进一步促进其良性发展，国务院先期制定了《物业管理条例（草案）》，于2003年6月8日正式颁布，并规定于2003年9月1日正式实施。条例草案制定以后，马上引起了各方的争议，有人认为应对其进行进一步修改，也有人要求对它进行进一步细化。作者认为，要对一部法律制定的良莠进行评价，归根到底取决于它是否实现了立法目的，而反映到公司物业管理领域，在于条例颁布以后是否能解决公司物业管理领域内最大的现实问题，即有效减少公司物业管理纠纷。
物业管理纠纷一方面体现为，物业公司滥用公司物业管理权利侵犯业主的人身、财产权；而另一方面则表现为，物业公司不履行管理职责，从而导致小区秩序失范，进而影响业主的工作和生活。物业公司超越权利范围或履行职能不充分，从根本上来说源于以下两个方面的原因：第一，立法缺乏对物业公司物业管理权利的科学界定；第二，现实生活中，物业公司的物业管理权利在性质上并没有得到合乎法律的正确认识。因此，要真正解决物业管理纠纷，首先必须对物业公司物业管理权利进行科学界定。然而，从《物业管理条例》的内容来看，它没有真正解决好这个问题。因此，作者认为仍有必要从理论上对物业管理公司的权利进行法理学思考，以真正厘清物业管理公司的权利性质，并因此从理论层面上根本解决公司物业管理纠纷。
权利是民事法律关系的核心问题，也是调整民事法律关系的逻辑出发点，所以本文拟对以上基本问题进行探讨，以期从根本上解决公司物业管理纠纷。对权利的理论考察，出于不同的考察目的将会有不同的考察模式，本文所选择的考察模式是，权利的渊源-权利的性质-权利的内容-权利的实现-权利的辨析。
一、公司物业管理权利的渊源
权利，是指法律规定，享有权利人具有这样或不这样行为，或要求他人这样或不这样行为的能力和资格。因此，权利的内容必须来自于法律的明确规定，而未被法律所认可的利益，只能被称为权益，而不能称之为法律权利，也不能得到法律的保护，权利的这种特征一般被称为“权利的法定性”。权利法定存在以下两种情况：一种是法律明确规定的权利；另一种是由当事方对他们之间的权利、义务进行约定，只要不违反法律强制性规定以及公序良俗，法律也认可和保护当事人的约定利益。因此，物业公司的物业管理权利必须得到法律的直接或间接的确认，否则其所行使的所谓“权利”就不是受法律保护的权利。
根据权利的来源，权利的形态有法定权利、约定权利、习惯权利、自然权利、推定权利等。根据以上划分，物业公司物业管理权利一般体现为以下两种法律渊源：一种是通过法律的形式予以界定；而另一种是通过与小区业主之间所签订的公司物业管理服务合同来进行约定，然后再通过法律予以间接认可。而其它一切超过以上范围的所谓“权利”，均无法获得法律的保护与强制执行。
以上理论认识非常重要，因为在现实生活中有些物业公司对自己的权利来源一直存在错误认识，认为物业管理公司具有就小区范围内的一切事宜进行管理的自然权利，甚至有些物业管理公司认为自己拥有类似于行政管理权的所谓“权力”。从理论的角度来讲，以上观点为法律主体对本身权利的盲目扩张，其行为利益根本无法得到法律的确认。以下将分别就物业公司的两种权利渊源的正当性进行深入的理论分析。
1、法律法规直接赋予公司物业管理权利的法理依据。
在现有的一些有关公司物业管理的地方法规中，一般均明确规定了物业公司物业管理的法定权利。例如，1995年7月7日北京市人民企业第21号令发布的《北京市居住小区物业管理办法》第12条、1997年5月28日上海市第十届人民代表大会常务委员会第三十六次会议通过，1997年6月9日公布自1997年7月1日起施行的《上海市居住物业管理条例》的第22、29条均不同程度的规定了公司物业管理企业的法定权利。
然而，法律法规直接赋予物业管理公司物业管理权利并不代表物业管理公司就拥有物业管理的自然权利，反而物业公司对小区的物业管理权利从根本上说应来源于其与业主委员会所签订的物业管理服务合同，这一点也为《北京市居住小区物业管理办法》第11条、《上海市居住物业管理条例》第3条所确认。鉴于物业公司并非行政管理机关，其理应并不具有对小区的当然管理职权，那么法律法规是基于什么样的原因而直接赋予物业公司特定物业管理权利呢？
物业管理公司是现代文明的产物，作为社会分工的产物，它的社会地位不容剥夺。一方面由于人类资源的匮乏使得独居方式在大多数情况下变得不大可能；而另一方面也是由于社会分工以及公法管理职能私法化运动的结果使物业管理公司应运而生。作者认为，法律法规所赋予物业公司对小区的特定物业管理权利就是来自于其特殊的产业职能。物业公司作为小区的管理单位，其职责在于确保小区的安定与秩序，而以上职能的充分履行确保了小区业主的团体利益，因此物业公司必须具备一定范围的法定权利，否则将无法完成对小区的有效管理。因此，我们可视物业公司的法定权利为其实现产业功能的最低保障，这种理论，作者称其为“履行职能必须说”。
作为“履行职能说”理论的必然内容，法律法规只能赋予物业公司履行产业职能的最低限度的权利，这种权利的范围不应延及对业主的人身、财产权利进行限制。例如，法律并不能直接规定物业公司有权对业主的财产进行使用、收益、剥夺，也不能规定物业公司有权强制拆除业主的财产以及改变业主共有财产的用途，因为只有业主本人才能对自己的人身以及财产进行处分；另外，在小区业主侵犯了其他业主的人身、财产利益时，侵权人的人身、财产利益只受法定机关的剥夺，而物业公司并无此当然权利。“履行职能说”理论并非物业公司盲目扩展权利的理论工具，首先，赋予物业公司特定物业管理权利的地方法律位阶较低，根本无权处分法律所赋予公民的一般人身、财产权利，否则即为无效规定；其次，物业公司的产业功能归根到底属于私法权利，它并不能取代公法职能而存在。因此，在现实生活中物业公司借口维护小区治安对业主的人身、财产权利进行侵犯的行为，早已脱离了物业公司履行其基本管理职能的法定权利范围，不仅侵入了行政机关以及司法机关的权力领域，而且实际上是一种侵权行为，甚至是犯罪行为。
2、法律法规间接确认公司物业管理权利的理论依据
物业公司在与业主委员会签订物业管理服务合同之前，它的法定权利仅停留在“应然阶段”，而其得以具体实现的基础取决于公司物业管理服务合同的达成。在上文中，作者已指出物业公司的法定权利是其完成产业功能的最低保障，这些权利即使在物业管理合同中没有约定，物业公司也当然具有。以上法律出于公共目的而对公民私权的限制，在物业管理权利的范围上只能属于例外，对于其它物业管理权利只能遵守“当事人意思自治”原则，由业主与物业公司之间进行进一步约定，只要不违反法律的禁止性规定，这些约定理应是有效的。
因此，物业公司通过物业管理合同所获得的对小区的物业管理权利理应来源于业主对权利的让渡。因此，物业公司通过以上方式所获得的公司物业管理权利存在以下限制：其一，物业公司物业管理权利行使的范围不应超过原权利人所能行使的权利范围，即“后手权利不能超过前手”；其二，某些专属于业主的人身、财产权利或者物业公司根本无权行使的权利，即使在合同中进行了约定，也归于无效；其三，物业公司所获得的以上权利的适用范围仅及于业主而不包括其他主体。
在实践中，很多对于物业公司物业管理权利来源的误解来源于所谓的前期物业问题。前期物业就是指消费者购买了商品房以后，小区的业主委员会还没有成立之前，由开发商指定的物业公司所提供的物业服务就被称为前期物业。由于在前期物业中物业公司是由房地产开发商所指定的，因此导致很多人认为物业公司物业管理权利直接来源于房地产开发商。因此，容易造成物业公司不为业主谋福利，反而为开发商遮丑等不良现象的产生。中央台今日说法节目所报道的福州鼓山院小区业主与物业公司之间的矛盾，就是源于前期物业而起。在小区业主委员会成立之前，房地产商与物业公司之间就前期物业达成协议是合法的，因为此时，房地产商还拥有那些尚未出售的房屋的所有权，所以其雇佣物业公司对自己的财产进行管理当然是合理的，从这一个角度来看其地位类似于业主。但值得注意的是，在签订协议时房地产商并不具有对已入住的业主的权利进行处分的权利，而在小区业主委员会成立以后，该委员会理应具有撤换物业公司的权利。因此，所谓的前期物业并没有改变物业管理公司权利的来源。
二、公司物业管理权利的性质
根据不同的划分标准权利可被分为不同的种类，而特定权利也因此分属于不同的权利类别。例如，根据规定权利的不同法律类型可分为公权利与私权利；根据权利效力范围的广度可分为对世权与对人权；根据权利是否独立存在可划分为原权利与救济权；根据权利是否可以转移可分为专属权与可转移权等。当然，有些权利并不能根据以上标准进行单一划分，例如版权就属于复合权利，即包括人身权也包括财产权。以下将专门针对以上划分对公司物业管理权利进行性质上的理论探讨。
1、公司物业管理权利是私权
根据规定权利的法律类型上来分析，公司物业管理权利属于私权的范畴。在现实社会中，有很多人对物业管理权利的性质存在误解，甚至有物业公司将其物业管理权利等同于行政机关的行政管理“权力”，导致其对小区居民的人身权利以及财产权利随意进行限制、处分，极大地破坏了小区安定团结的秩序。
在上文中，作者已指出物业公司的权利来源于以下两种方式，一种是由法律文件直接规定，而另外一种是由双方进行约定，再由法律进行间接确认。从赋予物业公司一定物业管理权限的法律文件所调整的社会关系来看，其所调整的法律关系是普通民事主体——物业公司以及业主之间的关系；所调整的对象也是民事行为；更为重要的是，其所确保的并非国家公共利益而是普通民事主体的个人利益，因此此类法律法规从性质上来说属于私法，所以物业公司的法定权利理应具有私法性质，而并不具备行政权力的单向性与强制性。而通过当事双方共同约定，再通过法律间接确认的物业公司的约定权利，其本身就源于当事人的意思自治，所以更非行政权力。
对公司物业管理权利性质的法律界定，就国内来讲，有两部地方法规比较典型。《北京市居住小区物业管理办法》对业主和物业管理公司的关系称为物业管理关系，而维系他们之间关系的合同为物业管理合同。这样一来，很容易给业主和物业公司造成一个误解，即将物业公司的权利在某种程度上与行政机关的管理权力等量齐观。但是，《上海市居住物业管理条例》却为物业管理公司和业主之间的合同关系进行了进一步的精确定位，即物业公司和业主之间是一种物业管理服务合同关系，而物业管理服务合同关系中，管理是手段，服务才是最终目的。作者认为，上海市的物业管理条例有关物业公司和业主之间关系的界定无疑更具合理性，也更明确地向我们表明了公司物业管理权利的私权性质。
2、公司物业管理权利既属于对世权也属于对人权
根据权利的效力范围来看，物业公司的权利既属于对世权也属于对人权。对世权指任何人均不得侵犯的权利，即权利的范围及于除权利人以外的其它所有人，如物权。对人权则指权利的范围仅及于特定相对人，例如债权。从以上定义来看，物业管理权利既属于对世权也属于对人权。
倘若特定公司物业管理权利来源法律法规的直接赋予，那么该权利是对世权，权利人以外的其他任何人均不得侵犯。公司物业管理权利的对世性的最大意义在于，物业公司的基本经营自由受到法律的保护，这也为物业公司的存在与发展奠定了权利基础。
而如果特定公司物业管理权利来源于当事方在有效的物业管理服务合同中的约定，那么该权利只具有对人性，即相对性。特定物业管理权利的对人权性质，意味着该权利的效力范围仅及于合同相对人，而不涉及第三人。因此，如果物业公司在物业管理合同中获得了对业主某项事物的管理权，但物业公司就该事项的管理权并不能超出合同相对人的范围，否则即属侵权行为。
3、公司物业管理权利既属于原权利也属于救济权
根据权利是否能独立存在，物业公司的权利既属于原权利，也属于救济权。将权利划分为原权利与救济权，这种权利划分方式为著名法学家哈特所首倡。原权利也可称为第一位权利，是指权利的成立不必引证已经存在的权利，例如所有权。而救济权，也可称为第二位的权利，它的产生是出于保护或实行第一位权利的需要。
公司物业管理权利，既包括原权利，也包括救济权。原权利是物业公司赖以存在以及进行业务经营需要保证的基本利益，例如收取物业管理费的权利，制定物业管理规则的权利等。而救济权则是以上基本利益得以保证的实施机制，例如建议、通知、协商等。物业管理权利的以上双重属性对于物业管理公司履行职能来说均非常必要，因此物业公司在签订物业管理合同时，切不可只注意到对原权利的约定而忽视救济权，制订法律法规在规定物业公司管理权利时，也必须综合考虑原权利与救济权，否则公司物业管理权利的形态就是不完整的，那么物业公司也无法充分履行对小区的管理职能。
综上所述，公司物业管理权利在性质上属私权，在效力范围上既是对世权也是对人权，而且其表现形态既可以是可以独立存在的原权利也可以是不能独立存在的救济权。物业公司的管理权利是一种复合权，它的性质是多重的，因此，它的内容也极其丰富而难以把握。
三、权利的内容
权利的内容，即为法律所直接或间接确认的法律主体的合法利益的范围。权利的内容在内涵上决定于权利的性质，而在法律主体的利益范围上它却直接决定了权利的外延。对物业公司权利内容的考察，作者还是按照其权利来源，从两方面来分别进行阐述。
1、法定的公司物业管理权利的一般内容
总的来说，基于公司物业管理权利的私权性质，其必然区别于公权，而并不具有各种强制执行权力以及对业主的人身、财产进行重大限制的权利。且由于物业公司法定物业管理权利是其履行职能的最低限度的权利，所以法定物业管理权利的范围一般来说不应过大，且必须具备一定程度的抽象性与普适性。根据物业公司履行职责的最低需要，法律一般应直接赋予物业公司的权利有：
（1）对小区实施公司物业管理的权利
赋予物业管理公司对小区进行物业管理的权利，其实质是在法律上对物业公司的法律地位予以认可，该权利是物业公司赖以存在的根本保证，也是物业公司对小区实施物业管理的根本法律依据。
我国一些物业管理地方法规明文规定了物业公司的以上基本权利。但也有的物业管理条例对该基本权利的赋予采取弱化态度，甚至根本不涉及，例如上海市的物业管理条例即是如此。作者认为，虽然弱化物业公司物业管理权利而强化业主委员会的权利符合“当事人是自己利益的最佳判断者”这一基本法理，但却并不符合社会分工的现实要求。物业公司的法定权利在某种程度上来说是不容取代的，其赖以存在的基本权利理应得到保证。
（2）收取物业管理费用的权利
物业公司履行管理职责，必须付出人力、物力，所以这一部分付出理应得到补偿。但是值得警惕的是，在现实生活中，物业公司对没有缴纳或延迟缴纳物业管理费的业主所采取的人身强制或财产侵占的强制措施是一种违法行为。
从根本上来说，物业公司对业主的物业管理费用的收取的法律依据是物业管理合同，而并不是什么根据公法的所谓强制性收费项目。所以不仅物业公司的收费应首先通过物价部门的批准，而且在业主不予缴纳以及延迟缴纳物业管理费用时，不能采取任何强制措施，也不能利用管理之便而对业主实施停水、停电措施，而只能通过协商或诉讼的方式予以解决。
（三）对损害他人物业或妨害公司物业管理的行为有进行劝阻、制止的权利，造成损害的，有权要求赔偿。
物业公司对小区的管理，其实就是对小区居民之间的利益冲突、小区居民与外界之间的利益冲突进行协调的过程。因此物业管理公司处于公正的第三方非常重要，物业公司切不能在物业管理过程中偏袒任何一方的利益。出于以上观点，物业公司必须具有对无端损害业主或本公司利益的行为的劝阻以及制止权，且一旦在劝阻或制止过程中受到了损害也有向侵害方请求赔偿的权利。但是，在现实生活中，物业公司的劝阻权以及制止权的范围以及行使方式却往往难以进行准确把握。以下请看一则案例：
哈尔滨某区一居民因邻居在其房顶安装热水器而将物业管理公司告上法庭。李某和杨某住在某小区同一栋楼，李某住7楼（顶层）2号，住在5楼2号的杨某在楼顶安装了一个太阳能热水器。安装后不久，李发现热水器有噪音，而且影响楼房的排烟功能，遂找到该小区物业管理公司，要求将热水器拆除。可物业管理公司在向杨下达通知时遭到拒绝，事情久拖不决。李遂以物业管理公司不履行职责为由将其告上法庭。庭审中物业管理公司辩称，公司已经向杨某下达了拆除热水器的通知，制止未果是因为公司没有强制执行的权力。经法院耐心细致工作，双方同意调解。
该案纠纷之所以出现，存在两个方面的原因：首先，业主以及物业公司对物业公司的劝阻以及制止权在性质上存在错误认识；其次，对劝阻以及制止的方式手段缺乏法律上的准确界定以及观念上的准确认识。从性质上来说，物业公司的劝阻权以及制止权属于私权，因此物业公司本身根本不具有对以上权利进行强制执行的权力，物业公司的义务仅止于向杨某下达强制拆除通知书以及对其进行劝阻，所以李某的起诉是没有道理的，他只能诉称杨某侵犯相邻权。
作者认为，物业公司行使制止以及劝阻权的方式以及采取的手段一般应为告知、协商，而绝对不应包括为行政机关以及法院所专门行使的强制执行的权力。所以只要物业公司履行了通知、协商职能，就应视为其已充分履行了义务；而物业公司行使劝阻、制止权的方式、手段不管出于任何目的，一旦超越了以上范围，即为非法。
（4）要求业主委员会协助管理的权利
事实上，在对小区的管理过程中，存在两个主体：一为物业管理公司；而另一个为业主所成立的业主委员会。两个主体的权利范围并不相重，但是由于两个主体所管理的事项之间存在千丝万缕的联系，所以在现实生活中，物业公司以及业主委员之间经常由于对管理事项的不同态度而发生尖锐的冲突。
对小区的管理，世界上大多数国家以及我国均采取双轨制，因此如何处理业主管理委员会与物业公司的权利冲突是各国物业管理中所涉及的重要问题，有关它们之间的权利冲突问题，本文将在后文中予以详细阐述。出于对小区进行有序管理的目的，物业公司与业主委员会之间必须存在一种相助相依的关系。但从法律的角度上看，二者均属于民事主体，这种互助完全是一种权利平等者之间的互助，绝对不存在一种等级上的依附关系。但在事实上，由于业主委员会拥有对物业公司的撤换权，而从权利来源上，物业公司的某些权利完全来自于业主的让渡，所以业主委员会往往相较于物业公司在理论上处于优势位置。因此，法律规定业主委员会对物业公司的管理予以协助是非常必要的。
然而，业主委员会对物业公司协助义务的范围也并非无穷无尽，否则这一权利易为物业公司所滥用。前文已经指出，两者的权利范围并不一致，但在管理事项上存在紧密联系，所以业主委员会的协助义务仅止于为物业公司的管理行为提供支持，但是这种支持很大程度上是一种消极义务，而不应体现为人力与物力的付出，否则的话将无法真正对业主委员会与物业公司的权利之间作出界分。而当业主委员会认为物业公司的管理行为已违反了法律规定或物业管理服务合同的约定时，业主委员会还有没有协助的义务呢？作者认为，在以上情况出现时，即使某特定事项专属于物业公司的管理范围，但是业主委员会也有权予以拒绝协助，所以业主委员会的协助义务以物业公司的行为合法以及遵守物业管理服务合同的约定为前提。
如果，物业公司违法履行法律所赋予的权利，例如超过物价部门所规定的标准而收取物业管理费，业主委员会并没有协助其执行非法收费标准的义务，反而业主委员会应向有关部门进行举报。而物业管理公司所行使的权利违反了双方在物业管理服务合同中的约定而剥夺了业主的利益，业主委员会有权根据合同维护业主的利益而拒绝进行协助。
（5）物业公司的经营权
物业公司的经营范围包括两个大的方面：首先，物业公司有权经营本小区的物业管理业务，例如，选聘专营公司或聘用专人承担清洁、保安、绿化等专项服务业务等；其次，物业公司还可以在它所登记的经营范围内在小区进行多种经营，例如，经营会所或其它有偿服务项目，而包括业主在内的其它任何人不得随意干涉。
物业公司对小区的经营权是否为垄断经营权呢？我们知道，物业公司一般是通过与业主签订经营合同才拥有对小区物业管理的权利的，即使是通过房地产开发商预先指定的小区物业管理公司，如果业主对其工作并不满意，也可能被撤换。因此，我们可以认为小区的管理业务的经营权，部分来自于其法定资格，而根本上则来源于业主的许可。因此，就物业管理服务合同并未约定的事项，业主完全可以委托别的物业管理公司进行经营。因此，作者认为，就合同约定事项而言，物业管理公司的经营是垄断性的，但是就并未约定的事项，其并不具有当然的经营权。
以上论述对物业公司在小区开展新业务时特别具有指导意义。物业公司在小区开展新业务可分为两个情况：一种是牵涉到小区管理的新业务，由于牵涉到小区业主的权利，因此必须首先征得业主的同意，否则业主完全可以不承认其新业务的开展经营权；而另一种情况是新业务的开展并不牵涉到小区业主的直接利益因此并不需要首先征得业主的认可，但物业公司在小区内的经营行为不能侵犯小区业主的权利，例如因为噪音、烟尘对小区居民的影响，否则小区业主可以对其此类经营行为进行干涉，严重时可诉诸于法院。
总之，并非物业公司在小区内的经营行为均应得到法律的保护，但是一些事先未征得业主认可的管理业务的开展以及一些对小区居民的人身、财产权利造成侵害的业务根本上不能得到法律的保护。
2、约定的公司物业管理权利的一般内容
如前所述，物业公司的权利除了来源于法律法规的赋予之外，还来源于业主通过公司物业管理服务合同所主动让渡的权利，对于前者来说，首先必须遵守权利让渡的一般法理，例如人的生命健康权不得让渡，某些专属权利人的权利不得让渡，例如有关公民的人身权利等；其次，一些专属于公法机关的权力不得由双方进行约定。因此，一些所谓通过了业主认可的物业管理公司在其管理规章中所制定的条款是无效的。由于，各小区的实际情况迥异，业主与物业公司所约定的权利内容也千差万别，因此本文不可能就约定权利作穷尽式的考察，因此本节主要是对那些无效约定进行考察，以避免物业管理公司滥用权利，以充分保护业主的权利。
（1）罚款、责令停工、停供水电条款。
在现实生活中，很多物业公司自定所谓的“业主公约”，在显失公平的条件和压力下，对业主权益进行限制、剥夺，甚至随意以停电、停水、不供暖的方式威胁业主；一些物业公司擅自提升收费标准，乱收费。而这些不良情况的出现，均来源于物业管理合同中的一条授权条款，即业主管理委员会将作为甲方委托作为乙方的物业管理委员会对违反物业管理法规和规章制度以及业主公约的行为进行处理；包括予以罚款、责令停工、责令赔偿经济损失，以停水、停电等措施对无故不缴有关费用或拒不改正违章作业责任人进行催交、催改，以上被大多数人视为约定俗成的惯例性条款却是一条违反法律的无效条款。
首先，我们对以上条款对物业公司权利范围的约定的合法性进行考察。对于违反物业管理法规以及规章的行为，只能由该公司物业管理法规所规定的法定机关来进行处理，而业主委员会作为业主的自治管理机关所以根本无权就此权力进行授权，否则即为私权对公权适用范围的非法侵占。而对于违反业主公约的行为，业主管理委员会有权赋予物业管理公司进行处理的权利。但是，在处理过程中，物业公司到底应充当一个怎样的角色值得研究。作者认为，物业公司作为履行管理职能的第三方，它并不具有类似于仲裁机关的裁决权力，也不具有类似于行政机关的行政权力，它只能具有第三方的调解功能，它的决定并不具有法律上的可执行性，它的功能只能通过违反业主公约的行为人的自愿履行以及业主之间所达成的调解协议来体现。然而，在现实生活中，有很多物业公司却超越其角色定位，行使了只能由仲裁机关或行政机关才拥有的权利。
其次，罚款、责令停工、停业作为重要的法律强制措施，一般用于行政执法的过程中，例如治安管理、环境卫生管理、工商管理等；另外，法院也可对妨碍民事诉讼的单位或个人进行罚款。因此，一般而言，罚款只能作为一种公共管理的办法，而并不能作为一种普通民事主体之间一个主体对另一主体之间的管理方式。宪法明确规定，公民的人身、财产权利不受侵犯。《立法法》规定只有行政法规以上一级的法律法规方可规定对公民财产进行剥夺。我国法律规定只有公法机关在执法时方能对公民的人身、财产权进行剥夺，而盛行于西方民主国家的基本宪法法理也是，公民的人身、财产不受非正当程序的剥夺。所以罚款、责令停工作为对公民财产权利的剥夺，必须遵循严格的法定程序，也严格限定于法定主体在履行职能时予以适用，而物业公司所制订的所谓物业管理规定，虽然经过业主签字认可但依然属于无效规定，业主委员会委托物业公司行使以上权利的条款也属于无效条款。
那么根据以上对物业公司在处理物业纠纷过程中的角色定位，它可以拥有哪些合法权利呢？业主所履行的违反业主公约的行为，从法律的角度上看显然属于违约行为，所以没有违约的其它业主根据法律拥有向违约者请求违约赔偿的权利，根据民事诉讼理论，这种违约赔偿请求权只能由与该违约存在直接利害关系的主体来行使，因此，业主管理委员会不能对物业公司让渡诉权，而只能将确定请求赔偿损失数额的权利委托给物业公司来行使，因此，物业公司所拥有的权利只能是根据业主公约的规定，确定违约行为给其它业主造成的损失，并因此而对违约方发出通知，建议其自愿履行。如果，该违约方不愿自动履行赔偿，那物业公司只能建议业主委员会向法院起诉，而根本不能行使所谓的罚款“职权”。同样，对于在小区范围内，因为业主或其它人的行为而导致的对业主的生活造成的妨碍，物业管理公司也只能行使通知、协商、建议停工的权利，而并不拥有责令停工的权力。物业公司不能履行罚款、责令停工等只能由公法主体才能履行的权力还有另外一个重要原因，业主对物业公司的罚款、责令停工职能的置之不理往往是与物业公司的强制执行联系在一起的，而这也正是物业公司与业主之间发生纠纷的一个重要原因。
那么，物业公司作为小区的管理机构，有没有权力对违反业主公约或者拖欠物业管理费用的业主采取停水、停电措施呢？原《海南经济特区城镇住宅小区物业管理规定》就规定对欠费的业主物业管理公司可以采取停止供水电等措施。有人认为，只要在物业管理合同中约定了物业公司的停水、停电的权利，其停水、停电就是合法的，如果没作约定方属侵权行为。作者认为，无论在任何情况下，物业公司都没有权力采取停水、停电措施。业主的水、电供应，一般直接来自于公用事业性质的电力与自来水公司，因此与业主存在水、电供应关系的是自来水公司和电力公司，而与物业公司无关。因此，物业公司作为与合同无关的民事第三人，它的停水、停电行为从根本上说是对当事双方合同关系的侵犯。业主公约对物业公司停水、停电权利的授予对于自来水公司与电力公司来说并没有效力，因此其有权对物业公司这种侵犯债权的行为提起诉讼。所以，物业公司在对小区的日常管理过程中，切不可随意停水、停电，实在有必要的话，应首先征得自来水公司以及电力公司的同意。那么物业管理公司对拖欠公众代办性质的服务费用的业主或使用人，能否采取停水、电、气的措施？笔者认为，对被拖欠费用应依法追偿，如果物业管理公司采取停水、电、气等措施迫使业主、使用人交纳费用的行为，仍属侵犯行为，依法不应得到支持。
（2）侵犯业主人身权的条款。
应该说物业公司对小区的管理行为与业主的人身、财产权利之间在现实生活中有时会产生尖锐的冲突，特别是有关业主人身权的纠纷体现的尤其激烈。以下，作者将对物业管理公司为对小区进行管理而安装的摄像设备与业主的隐私权之间的冲突进行详细论述。
现实生活中，很多物业公司在作宣传广告时，宣称对小区进行全天24小时的摄像监控，因此很多业主凭此与物业公司签订了物业管理合同，并在合同中允许物业公司对小区进行摄像监控。然而，对小区进行摄像监控，虽然一方面确保了业主的人身、财产安全，但是另一方面却容易造成业主的人身权，特别是隐私权遭到侵犯的现象，也就是通常所说的“好心办坏事”。为防止以上情况的出现，作者认为：
首先，物业公司在小区安装摄像设备应严格局限于公共区域。但是这个公共区域是仅包括进、出口、停车场以及庭院呢，还是应延伸至业主所共有的区域呢？如为维护业主的安全，结论显然是应该延伸，甚至范围越大越好；但是另一方面，监视范围越大，无疑业主的隐私权受到侵犯的可能性就越大。因此，这是一个两难问题。作者认为，对业主人身、财产安全的保障虽然是物业公司的重要职责之一，但是并非业主本人就不再承担任何维护自身安全的责任，因此物业公司的职责仅止于对公共安全的维护，而不应延及特定个体的安全，而事实上物业公司也做不到这一点。所以，这个公共区域应严格限定于不属于业主的公共区域，而不应延伸至业主的专有区域以及共有区域，即楼梯、天台等共有区域。
其次，对隐私的内容决不仅限于对可能侵犯名誉权的事项。我国法律以前对隐私权是通过名誉权来保护的，因此隐私的涵义被人为的缩小了。而在最高人民法院颁布了有关精神赔偿的司法解释以后，隐私权被承认为与名誉权平等的一般民事权利，因此隐私的权利真正回归了原来意义。所以，隐私的概念得到了很大的扩充，其包括所有公民不愿意让其他人知道的事项。因此，物业公司对小区居民的出入、交往所进行的记录、影像资料等应该属于有关业主隐私的材料，从物业管理的角度上来看，理应属于隐私的范围。作为物业管理的档案资料，物业公司除了有妥善保管的职能以外，还有除非法定机关调取，其他任何人不得随意翻阅、公开的义务。
总之在约定物业公司对小区进行摄像的权利时，应特别约定摄影的范围以及摄影资料的公开，否则容易导致业主的隐私权受到侵犯。
四、权利的实现
本文所提到的权利的实现，其实也就是对法律的实施机制进行考察，因为法律的实施很大程度上就是体现为法律主体权利的实现。“机制”从内涵上来说是一个自然科学的概念，原指机器的构造和工作原理，现已广泛应用于自然现象与社会现象，指其内部组织和运行变化的规律。故法律的实施机制指：“法律实施过程中诸要素和环节的构成方式以及运行方式的总和，也即推动法律从应然状态向实然状态转变的各种法律手段之间的联系。”所以，权利的实现，也就是使应然权利走向实然的方式手段。
对物业公司权利的实施机制进行考察的逻辑起点是其权利的来源。在上文中，我们已经讨论过，物业公司的权利主要是对小区进行管理，它的权利主要来自于法律的直接赋予或物业管理服务合同的约定。物业公司的法定权利遭到侵犯时，物业公司可以直接援引该法律诉诸于法院。当约定权利受到侵犯时，物业公司也只能依据合同诉诸于法院，而不能采取自力救济的方式，进行强制执行。在对权利的性质进行讨论时，本文指出物业公司的权利既包括原权利又包括救济权，那么物业公司的救济权是否就是类似于公法机关的强制执行权呢？所以讨论物业公司的权利的实施机制，主要的就是考察物业公司是否具有就其实体权利进行强制执行的权力，而现实中有很多物业公司感到疑惑的也就是这一点。
在前文中作者已经指出，物业管理公司的基本业务范围就是对小区进行日常管理，以确保小区的安全与秩序。因此，针对于以上业务范围的实现，物业公司就必须有一定的管理权利，特别是当被经理人不服从正常管理时，物业公司的一定的强制权利。而在现实中，这一权利要么就被束之高阁，要么就被物业管理公司滥用。究其根源乃是缺乏对物业管理公司权利的实施机制的有效研究之故。在对物业公司的救济权进行研究时，要考察的一个最基本问题是，如何准确区分物业公司的救济权与法院的司法权以及行政机关的行政管理权之间的界限。
对于众多的违法行为，由于社会资源的有限性，就必须设计制度，以合理的成本来发现违法行为并进行惩罚。这种执法方式主要有两种，一是公法执法，二是私法执法，当然在两者之间还可以有不同的结合形式。公法执法是指通过公共机构发现与惩罚违法者，如证券监管机构、税务审核人员、警察、检察官执法等。在我国，诸如行政处罚措施、刑罚措施等都可以归入这一类。与之相对应，私法执法则是通过私人的诉讼活动发现与惩罚违法者，典型的形式就是民事争议解决机制，包括赔偿诉讼。
物业公司的救济权，根据上文的分析，在性质上只能是民事权利，而并非诸如法院司法权与行政管理权那样的公权力。各国宪法一般规定，公民或法人在行使民事权利时，不得侵犯他人的人身、财产权利，也不得损害国家、集体的利益。而根据“权利不得滥用”的民法原理，物业公司根本不能滥用权利以限制他人的人身、财产权。民事权利本身具有一定的被动性，“无救济便无权利”，更大程度上是专门针对民事权利而言的。因此物业公司本身所拥有的救济权，并不能突破其民事权利的范畴，所以一切对物业公司的强制执行权的讨论都是有违法理的。
而法院的司法权以及行政机关的行政管理权属于公权力，公权力的性质区别于民事权利，其本身就建立在其可以对公民人身、财产权利进行限制的基础上。它的职能在于确保民事权利得到实现，这种权利自从人类社会由“自力救济”转向“公力救济”时开始，就一直承担着以上职能。这是人类文明的重大成果。而物业公司作为一个民事主体，它并不当然具有以上公权力，而也没有任何国家的任何一部法律赋予过物业公司任何原本应由法院或行政机关行使的权力。显然，物业公司并不具有对违反小区自治规则的居民的人身以及财产的强制执行权，而任何物业公司也不能变向攫取以上权力，否则即为侵权，甚至会触犯刑法。所以，物业公司的权利一经侵犯，并不能采取强制措施，只能诉诸于法院或行政机关获得救济。
五、物业公司权利与业主委员会权利之比较考察
我国以往在对小区进行物业管理时，实行的基本上是单轨制，即由物业管理公司在对小区管理中占据主导地位，而业主委员会基本上丧失了对小区的管理权利。但是在国外，一般盛行的是公司物业管理与业主委员会的双轨制管理。但近些年来，随着公民法制意识的觉醒，业主委员会的自治意识也逐渐增强，我国逐渐也在向在双轨制转变。而在向双轨制进行转变的过程中，原来公司物业管理单轨制下的，物业管理公司侵占业主委员会权利的现象仍将因惯性而在一定程度上存在。所以，对物业公司的权利与业主委员会之间的权利进行考察，并对二者进行明确界分，对于理论上廓清物业公司权利具有重大现实意义。
1、权利来源比较
有关物业公司权利的来源，前文已作过详细论述，所以在此不再赘述。而有关业主委员会的权利来源，作者想在此将从理论上对其进行阐述。
作者认为，业主委员会的权利来源于建筑物区分所有中的成员权。关于建筑物的区分所有权，世界许多国家以立法的形式予以规范，如奥地利1948年的《住宅所有权法》、德国1951年《住宅所有权及继续居住权法》、英国1957年《住宅法》等。而有关建筑物的区分所有权的范围世界范围内主要存在三种观点：第一种为狭义区分所有权概念，该观点认为建筑物的区分所有专指由建筑物专有部分所构成的所有权，而不包括共有部分；第二种为广义区分所有权概念，该观点认为建筑物的区分所有既包括专有部分所有权，也包括共有部分所有权；第三种为最广义区分所有权概念，该观点不仅涵纳了广义区分所有权的内容，而且增补了成员权。而根据我国1989年制订的《城市异产毗连房屋管理规定》，该规定只承认了建筑物区分所有中的专有部分所有权以及共有部分所有权，但是并不承认德国法意义上的成员权。这一点遭到了很多学者的批评，他们主张我国的建筑物区分所有制度完全应纳入成员权，作者也认同他们的观点。
随着现代经济的高速发展，人类对资源的消耗日趋增长，特别是对土地资源的消费已进入飞速增长时期。鉴于土地以及居住环境对人类的重大意义，建筑物横向以及纵向发展已成必然趋势。而一旦人们群居于同一建筑物中，那么不同个体之间基于不同的利益需求、不同的生活习惯，他们的权利、义务之间以及他们作为一个小集体与外界必然会产生激烈的冲突，所以如何规范这一部分社会关系，理应成为我们法律工作者研究的重点。本文主要从建筑物区分所有制度的角度来研究这一部分社会新型关系的规范，作者主张在建筑物区分所有制度中模仿德国法律引入成员权制度是以上问题的最佳法律解决方案。事实证明如果不在建筑物区分所有中引入成员权制度，我们将无法解释业主委员会的产生以及其权利范围。
业主委员会的权利直接来源于他们基于购买房屋的所有权所衍生的成员权，而这种成员权是物业公司所不具有的，因此物业公司物业管理权利只能是衍生的。业主成员权的理念核心就是小区自治，而作为小区的业主有权通过自治的方式设立业主委员会并在委员会中拥有对小区管理事项的表决权与决策权，其中包括对物业公司的撤换权。
从理论上厘清物业公司与业主委员会权利的来源非常重要，特别是对于处理所谓的前期物业公司的撤换问题尤其关键。2003年1月广州市天河区翠湖山庄的业主们就遇到了一起如何撤换物业公司的事件。该山庄的物业公司属于前期物业，但是在物业管理过程中，该公司并没有真正履行好公司物业管理职能，因此业主们想换一家物业管理公司，但是在“法律”上存在一个障碍，即前期物业公司是与房地产商签订的合同，寄希望于房地产商解除合同是不可能的，那么他们怎么办呢？首先，房地产商签订前期物业的权利来源于其对房屋的所有权人身份，因此在某种意义上说，它也是小区的业主，所以它有权委托物业公司对小区进行物业管理。但是在小区的房屋销售达到一定比例后，一般是达到50%以后，由于房地产商的房屋所有权相比于其它业主的房屋所有权比例出于劣势，因此就小区管理的权利而言，其必须让位于小区业主委员会。因为，业主委员会相对于房地产商拥有小区较大部分的所有权，所以其从根本上来说拥有就小区事项的更大的决定权。而翠湖山庄的情况就更为特殊了，因为实际上所有房屋均已销售，因此房地产商实际上已不拥有小区房屋的所有权，所以也丧失了小区业主的地位，因此业主委员会完全可以要求房地产商解除与前期物业公司的合同，否则业主委员会可向法院提起侵权诉讼。
2、权利的界分
前文中已经对物业管理公司的权利来源作过论证，除了其确保其业务职能的基本权利以外，其它权利均应来自于业主的让渡。因此相对于物业公司的管理权利而言，业主委员会的权利很大程度上处于源权利的地位。因此业主委员会没有通过物业管理合同授予物业管理公司行使的权利，物业公司不得主动行使。而授予物业公司行使的权利，如果其行使不当的话，业主委员会可以追究其违约责任，甚至可以决定撤换物业公司。
如果说，业主委员会的权利居于源权利地位，那么业主委员会行使成员权会不会完全替代物业管理公司的权利呢？也就是说，业主委员会会不会完全撇开物业公司而实行完全的自治管理呢？作者认为，以上局面并不会出现。原因是，业主委员会他毕竟只是一个临时性的，非常设机构，它一般用于行使对业主较为重要的权利，这一部分权利业主予以保留并不让渡给物业公司。但是对于一些对小区的日常性的管理工作，它并无竞业优势，只能让位给更有效率的企业组织部门去行使。因此，物业公司一般所应行使的是对小区的日常管理权利，但是牵涉到小区居民的重大财产利益的事项，其决定权理应为业主委员会所保留。而物业公司，一定要遵守物业管理合同的规定，不得侵入业主委员的权利范围，即不得对业主委员会行使的权利进行处分。
从以上分析来看，物业公司的权利基本上来源于业主的成员权的让渡，因此其并不具备超越业主委员会的权限；而业主委员在把权利让渡给物业公司以后，也不能对物业公司行使管理权进行随意干涉。总而言之，两者的权利虽然在来源上存在渊源关系，但是在位阶上并没有等级之分。因此，双方权利界限的明确是小区物业管理成功与否的关键，而对双方权利进行界分的法律工具应该是公司物业管理服务合同，因此公司物业管理合同中对双方权利进行详尽的约定是必不可少的，而现实生活中所发生的许多矛盾也正源于合同约定的模糊。
