吉宁博士观点
第一天学习的主要内容是房地产成本管理培训。
房地产成本管理培训体系解读：
简要介绍了房地产的几个季节。春天：前几年房地产最火热的时代，排队购房，
深夜开盘，炒房热，靠的是政策的优越；秋凉，现在房地产降温的过度时期，三级市场洗牌，购房者的观望，投资者的资金压力等。严冬：房地产严冬季节是否会来临？怎样面对？是保持原价还是降价，降多少等，如果两三年不买房，房地产企业只剩下5%，怎样看待？怎样决策？房地产企业还会面临什么？消费者观望、行业间的强强联合、资本市场的竞争、行业洗牌-转立家电业。现在的万科正在向制造业学习，我们的对策之一要加强成本管理培训，将成本管理培训细节深化，投入增加了，收入降低了、利润压缩了，必须向成本管理培训要效益，成本管理培训显得尤为重要，是未来企业的生命线。
成本管理培训主要集中在：项目策划、设计管理、采购管理、工程管理之上，建立成本管理培训体系与实施作业过程成本控制。合约、合同的管理尤为重要，采购供方的选择和现场的管理都与成本有关联，动态管理的纠偏，责任体系的建立都是实现成本控制的手段和措施。
怎样做好工程管理是成本管理培训工作的一个重要环节，设计变更和签证是成本管理培训的一个重要组成部分，设计变更具体在变更投入是否合理，有的直接影响销售，变更要考虑盈利，销售好又快，变更的成本盈利就在其中，反之就是成本亏损，对设计变更要慎重考虑。
选择什么样的资源，选择什么样的乙方，怎样的品牌定位，这些都是公司基于市场状况而定的，还有公司的经营计划的制定，目标的要求都是很大关系，都要考虑进去。
一、成本管理培训分三个方面：目标成本、动态成本、责任成本。
1、目标成本：整个项目需有明确的目标，花多少钱、建多少栋楼，定格什么样的层次水平，服务对象是哪个阶层，尤其是资金管理目标的建立、怎样使用资金合理分配和安排资金的细化分析、注意市场的变化和材料价格的变化作出分析，关键是控制点的确定，有控制点就有主要的目标。
2、动态成本：怎样控制成本的风险，建立有效的管理体系，主要落实到每个点面去，要管理好每个点面，怎样检查、核算你的钱花到哪里去，花去的钱是否有好的成品实现，这些只有通过计算才能看得出来。成本与财务接轨的问题，怎样去结算成本，分期分批的界面在哪里，成本的盈利在哪里，怎样体现出来，都是动态成本管理培训的工作。
3、责任成本：责任成本体系是通过确定责任主体和评价部分，通过经济指标的设定执行和考核来保证目标成本的实现，责任成本体系的目的在于提升公司全员成本管理培训意识及水平，加强不同专业、不同流程之间的合作和沟通，形成分工负责，有机协调的成本管理培训体系，体现结果与过程并重的原则。
责任成本的分解方式：
根据成本的科目对各项目费用的责任部门及主要职责予以说明，包括控制内容，控制要点和手段，形成成本控制的指引。
根据合同分类，将目标成本分解成
1、合同控制清单：将合同签订、履行的责任落实到合同责任部门，以各部门成本责任的完成来保证目标成本的完成。
2、设计：开发设计部门落实成本目标。
3、招标：采购部门负责在招标中落实成本目标。
4、签约：签约部门负责将成本目标落实到合同。
5、履约：项目部、工程部在建造实施中实现目标。
6、最后是建立成本管理培训架构的确定：a、投资管控型b、战略管控型c、运营管控型d、职能管控型e、矩阵式管控型f、项目管理型。
二、确定考核成本的可行性：
实施方案设计是这方面的重点，设计图出来后要把资金框死在这个范围内，设计主体图纸出来后要概算出成本的范围，投资回报率的计算是成本管理培训的重要环节。
三、目标的调整可行性：
目标成本的调整是有条件的，整体规划的调整、产品定位的调整，开发计划的调整都是要考虑进去，只能有限制的调整，不能随意调整，不能无限制的调整，会影响整体规划和总目标的实现。
“三大纪律”：结果导向：保证目标成本的顺利实施。过程导向：开发过程中全方位方案优化管理。效率导向：实施过程中图纸管理。
