吉宁博士观点
为进一步加快我市物业管理工作发展步伐，提升物业管理工作水平，改善城市居民的生产生活环境，推进城市化进程和现代化园林旅游城市建设，根据国务院《物业管理条例》和有关规定，结合我市实际，现就加强物业管理工作提出如下意见：
一、充分认识加强物业管理工作的重要意义
物业管理是城市管理的重要组成部分，是市场经济发展的必然产物。推行物业管理工作是对城市物业管理方式的重大改革，对于加快城市化进程，改善居住环境，提升人民群众的生活质量，树立良好的城市形象，建设“平安泰安”，保持社会稳定，都具有十分重要的意义。
但从目前情况看，我市的物业管理工作还存在着许多亟需解决的问题。一是物业管理社会意识淡薄。由于受计划经济传统习惯的影响，人们的物业管理工作服务消费观念还没有形成，特别是住房维修、居住环境维护仍依赖企业去包揽管理，不积极甚至不接受市场化的物业管理工作，已成为制约物业管理发展的主要思想障碍。二是物业管理市场机制还没有形成。物业管理企业与主管部门脱钩改制缓慢，业主与物业企业还没有真正通过市场竞争机制相互选择，影响了物业管理企业整体素质和管理水平的提升；三是老住宅小区基础设施较差，配套设施不完善，水电气暖排污设施管理不规范，实行物业管理工作的难度大，已经影响到我市物业管理工作的整体水平，成为物业管理工作的一个难点和重点。四是行政管理推动力不够。在小区规划设计把关、维修资金归集、物业市场监督管理、配套政策制定等方面，管理的力度不够，有些工作滞后，很不适应物业管理工作的需要。因此，各级各部门必须高度重视我市物业管理工作存在的问题，从实践“三个代表”、加强执政能力、维护广大人民群众的根本利益为出发，进一步增强发展物业管理的责任感、紧迫感，采取有力措施解决物业管理工作中存在的问题，以提升城市形象，优化发展环境，为全面建设小康社会做出积极的努力。
二、尽快建立物业管理工作市场机制
建立有序的物业市场运行机制，是推动物业管理工作上档次、上水平的关键所在，好的物业管理工作必须有适应市场要求的高素质物业管理企业和认真负责的业主委员会。目前，要从培育和规范这两个市场主体入手，展开工作。一是培育好物业管理企业，使其成为自主经营、自我发展、自负盈亏、独立承担民事责任的市场主体。要按照现代企业制度的要求，对各级房管部门所属的物业管理企业尽快脱钩改制；对开发单位和其它单位所属的物业管理企业，市房管部门也要加大指导力度，促其尽快分离。同时要加快培植几个基础好、发展潜力大的龙头物业管理企业，使其在管理水平、经营业绩、人员素质、企业规模等方面，促其快发展，大发展，以全面带动我市物业管理服务行业上档次、上水平。二是要要按照《物业管理条例》的规定，指导具备物业管理条件的小区规范成立业主委员会，由其代表业主通过招投标机制选聘物业管理企业。对已经成立但不符合《物业管理条例》的业主委员会，要在换届时加以规范。要指导业主委员会制定业主大会议事规则、业主公约等公众管理制度，规范业主委员会与物业管理企业签订的服务合同。要加快机关办公、住宅物业项目管理方式的改革，尽快实行社会化、市场化管理，以此来推动物业市场机制的形成和发展。
三、加快老住宅小区的改造步伐
近几年来，我市城市建设日新月异，城市面貌发生了很大变化。但市中心的一些老住宅小区与新建住宅小区相比，反差很大，极不协调，影响了城市的整体形象和品味。因此，要把老住宅小区改造作为今后一个时期城市开发建设的重点来抓。一是要编制好老住宅小区改造规划，对能够改造的逐一编制改造规划和年度改造计划，一些零星分散小区能够整合连片改造的，要编制综合改造规划，并作为年度重点工程逐步实施。二是采取行政推动与市场运作相结合的办法改造老住宅小区，基础设施原则上由企业投资改造，也可以由企业出政策，通过公开招标的方式，由开发商进行改造；水电气暖等管线配套设施设备，从小区规划边缘至户外的，由有关经营企业进行投资改造。三是对改造后的老住宅小区实行分类管理。经过改造达到物业管理工作条件的，及时成立业主大会，选举产生业主委员会，招标选聘物业管理企业，签订物业服务合同，实施规范的物业管理，建立长效管理机制；对基础条件比较差或业主不接受物业管理等不具备物业管理条件的老住宅小区，可以由社区居委会牵头负责，组织业主实行卫生、秩序、维修等专项服务或实行自治管理。
同时，加强新建住宅小区的物业管理工作。新建住宅小区基础比较好、配套比较完善，应当从一开始就要把它纳入规范的物业管理轨道。新建住宅小区应按不低于5万平方米设计，以实现成片改造、成片开发建设的规划指导思想，要制定住宅小区规划建设标准，对容积率、绿化率、公建面积、基础设施及配套设施建设要求作出明确规定，防止零星开发建设以及房地开发的随意性。必须改变新建小区前期物业管理工作往往由开发企业自己管理的传统做法，实行房地产开发企业按规定选聘物业管理企业，实行专业化、市场化管理。
四、建立健全配套的管理制度
要根据国务院《物业管理条例》和有关政策规定，结合我市实际，抓紧出台《泰安市物业管理办法》和《泰安市住宅专项维修资金缴存使用管理规定》，使物业管理工作有章可循。物业管理是一种社会公益性服务活动，社会效益大，企业利润低，要制定扶持物业管理企业发展的相关优惠政策。新建设的住宅小区由开发建设单位按住宅小区总建筑面积3‰的标准提供经营性用房，由物业管理企业经营使用，所得收益用于弥补物业管理经费不足。物业管理企业属于服务性企业，凡达到劳动部门新招用下岗失业人员条件的，应当享受相关的减免税费政策。市房产管理部门要制定物业管理服务质量标准、物业管理招标投标管理规定、业主大会议事规则、业主公约等，为物业管理企业和业主委员会提供服务。物业管理服务收费实行企业指导价，市物价部门会同市建设部门制定物业服务收费指导标准，供物业管理企业和业主参考执行，既要保证物业管理企业相应的利润，又防止过高的收费。
五、加强领导，明确责任，确保各项工作措施落到实处
各级各部门要把物业管理工作作为加快城市化进程的一件大事来抓，作为民心工程列入重要议事日程，及时研究物业管理工作中出现的新情况和新问题。市里成立老住宅小区改造工作领导小组，办公室设在市建设局，由其全面负责老住宅小区的改造工作。要把老小区的综合改造列入2005—2010年城市建设的重点工程计划，科学规划，统盘考虑，统一组织实施，力争用5年左右的时间完成老住宅小区的改造，尽快全面纳入物业管理。要加强物业管理机构建设，使物业管理工作机构和人员与所承担的工作任务相适应。市房产管理部门要认真履行管理职责，切实抓好本意见的组织实施工作，要在物业管理市场机制建立和市场监管、推进物业管理企业改制、规范成立业主委员会、监督指导物业管理招投标活动、培植物业龙头企业、归集管理维修基金、参与老住宅小区改造等工作中，发挥职能作用；要配合新闻舆论单位加强物业管理社会化服务意识的宣传教育，增强城市居民的物业管理消费观念，在全社会形成全面推动物业管理上档次、上水平的良好氛围。
物业管理涉及企业有关部门和有关公用企事业单位，仅靠房管部门的力量难以做好这项复杂的工作。只有各有关部门认真履行职责，齐抓共管，形成合力，才能使物业管理工作尽快取得成效。各有关部门的分工如下：
（一）市规划部门要尽快编制老住宅小区综合改造规划，按照住宅小区的建设标准和物业管理工作要求提出规划设计条件。对公共配套建筑、绿地、活动场地、停车场等达不到规划设计条件要求的，不予上报审批。对住宅小区供水、供电、供热、供气、排污等设施的设计，要按照单户设表、分户计量的要求进行把关，从源头上解决供水、供电、供热、供气、排污等设施管理不规范的问题。
（二）市建设部门要按照改造规划组织编制年度改造计划，对要改造的小区制定改造方案，经市企业批准后组织实施。要协调监督开发建设单位向供水、供电、供热、供气、排污等单位移交相关设施设备。
（三）市综合执法局要加强住宅小区建设过程中的执法监督，确保开发建设单位按规划要求建设住宅小区。要加强住宅小区的乱搭乱建等违法违章行为的查处工作，保障区容区貌和环境卫生的整洁。
（四）市民政部门要组织区和街道办事处及时成立社区居民委员会。社区居民委员会要协助居民成立业主大会，居民委员会主任可以选举为业主委员会主任，以发挥城市社区自治组织在物业管理方面的指导作用，强化对小区物业管理工作的监督。
（五）公安部门要指导业主委员会和物业管理企业做好住宅小区的安全防范工作，加强治安管理，维护好社会秩序。
（六）市物价部门要会同市建设部门制定物业管理服务收费指导标准，供物业管理企业和业主或业主大会签订合同时参考。
（七）市机关事务管理局要对机关办公场所和住宅小区提出实行物业管理工作的方案。机关住宅区，经改造整治后按市场化原则选聘物业管理企业；机关办公区，通过招投标的方式确定物业管理企业。
（八）供水、供电、供热、供气、排污单位的主管部门要对老住宅小区的供水、供电、供热、供气、排污管网尽快前拿出改造计划，配合小区改造进行管网改造。供水、供电、供热、供气、排污单位要依照国务院《物业管理条例》规定，承担起住宅小区相关设施设备和管线的维修、养护责任，抄表收费到最终用户；新建成的住宅小区，要在项目竣工验收后及时将有关设施设备、管线和开发建设单位办理移交管理手续。
