吉宁博士观点
一、物业设备管理可保证良好的设备运行环境和工作环境。
1、干净整洁的环境卫生。在整个设备层内无垃圾，无污渍、无杂物、无粉尘。所有设备、管道、控制柜（箱）内无积尘。设施设备运行对环境卫生有非常高的要求，如果环境卫生不好对设备运行会造成不良的影响，如电梯光模有积尘就会造成电梯不能关门或有时能关门有时不能关门，如带电设备有积尘时在环境湿度较大的情况下就容易造成间接短路等故障。同时做设施设备的卫生是我们与设施设备进行对话基本方式，也是发现设施设备初期故障的有效途径。从设施设备运行管理”清、调、补、防、治”来说清洁是设施物业设备管理的第一步，是认识设施设备的开始。连清洁都做不好的保养，是否真的做了保养谁会信。同时别人工作环境卫生的整洁是我们应该思考的问题，有一个好的工作环境能提升人的劳动效率，同时也是考评一个组织对生活的要求水平。自己工作的环境都是涨乱差，他会去管他的设施设备的卫生吗？他会去关心给客户造成的卫生问题吗？同时可以看出一个组织的物业设备管理水平”一屋之不能制，何以制天下？”，所以不能管理好自己工作环境卫生的组织是管理不好自己设施设备的。
2、良好的环境照明。设备层到处是明亮如白昼，设施设备的运行情况和运行状态一目了然，设施设备的初期故障一眼可见。不管是国家或是地方都对设备层的照度有严格的要求。我们有的物业设备经理人打着节能降耗的旗帜省小钱作大秀，其不知节能降耗是在合理使用能源基础上，对设施设备自身能耗情况分析，找出节能措施和方法，通过经济运行分析，对设施设备的合理改造来实现节能，不是想当然的下几个灯就能节能了。更不能省小钱耗大钱。所以我认为，在有设备经常处于运行状态下的地方应保证合理的照度，同时保证运行设备的照度也是保证安全和减少安全事故的要求。
3、合理的环境温度和湿度。管道无锈蚀，所有管道、阀门无漏水、渗水、滴水、冒水、地面无积水。设备运行对环境温度和湿度有严格要求，高温高湿环境下会增加设备故障和老化，缩短设备寿命。特别会加速金属物锈蚀和霉变、使弱电设备提前报废、电梯死机或抱闸等。从节能的角度考虑，电梯机房采取多种降温降湿措施，如对电梯机房空调与换气扇相结合，也可以采用空调与自然通风相结合。但是要根据外环境温度和设备运行温度要求比较进行空气对流降温和隔热隔温的转换管理。对于泵房主要是降湿，如防漏、渗、冒、跑，保证无积水、无增湿因素。如有增湿因素应加强通风换气或排、引加除湿措施相结合。”保养”好我们的设备，就如养自己孩子一样时时关心它、爱护它，对它所处的环境进行改造，使其适合它的运行要求。
二、物业设备管理可方便工作的措施。
1、物业设备管理要制作系统模拟图并上墙，方便查找。在设备层的入口处制作并贴有本层设备房的分布图，每一系统的值班室将本系统的工作原理图进行平面化，标明系统的各部件在大厦的位置并用可改变位置的模拟开关显示设备运行状态。这样就可以让工作人员方便的查找故障和分析故障原因。同时新员工入司后可以很快的了解系统设备分布情况，对其在设施设备巡视时明确重点和要点，让巡视不走形式、不做表面功夫，让新员工更快进入工作状态、更好的溶入团队。对员工加深设施设备认知程度有十分明显的好处，也是专业人员对员工现场培训讲解的形象教材。在设施设备运行转换时提示工作人员应该做哪些工作，做到心中有数，明确工作目标，杜绝盲目从事，做到有条有序。
2、物业设备管理的操作规程都以流程图形式上墙。各设备的操作规程都以逻辑图的形式制成流程图粘贴上墙。规程就是具体劳作所遵循的规范、程序和要领。是具有严格的逻辑性、程序性的作业文件，具有高度指导性的作业文件，是工作中必须遵守的规范和必须注意的要领。用一种简明、具有逻辑性的流程图方式提供给员工，使员工更能掌握，操作更具可行性。操作规程全部是文字的东西，作为规程的制定者，就其本身来看，没有从员工的角度去想问题、去工作。一切从工作需要出发，一切从普通操作者出发，去制定作业文件，检查作业文件。
3、物业设备管理对设施设备标志挂牌。所有的设施设备都挂上设备名称、所管区域、介质流向、运行状态、各分支阀的总阀位置的标志。这些标志大大方便日常的巡检、点检，在出现故障时能作为维修人员查找故障的指引，在枪修时更能做到及时高效的解决问题。
4、物业设备管理要张贴设施设备完好标志。设备卡上应加上”完好设备”、”待修设备”、”停用设备”，并按年保养周期标明”年保养周期：年月日至年月日”做到按时保养，同时对设备保养逐件建立保养台帐，一一对应，有据可查，防止疏漏。有利于提醒设备责任人合理安排保养时间，制定保养方案。有利于经理人了解设备保养情况，合理调度人员，安排工作。
三、物业设备管理保证安全的防护措施。
1、安全及计量器件的定期校验。安全及计量器件都是进行了定期校验和检查。如中央空调的安全阀在每年空调投入运行前都是通过国家权威专业部门校验后才投入使用，如计量器具都定期通过国家权威专业部门校验。保证了设备的安全运行和计量准确，同时规避安全事故的发生和安全责任的承担。安全无小事，没有可以逃避的责任，只有可规避的责任。通过国家权威专业部门校验后的设备运行安全得到保证，即使是出了安全事故在我们使用操作没问题的情况下追责也不在我们企业，所有的责任都应由校验者去承担。合理规避责任是当今企业经营的基本要求，和提升承担经营风险能力的基本手段。
2、对运行设备的挂牌。运行设备都挂牌提示，防止人员误动、误摸、误操作提升人员的安全和设备运行的安全。同时提醒工作人员随时观察设备运行状态、运行情况及时发现初期故障、故障隐患、安全隐患。每一工作人员在通过设备所在地段时就会下意识的去”望、闻、问、切”的观察设备基本情况。
3、高速运行的设备安装保护罩。所有高速运转设备都安装安全保护罩，防止人员误动、误摸、接近设备高速转动部分，提升人员安全和设备运行安全。在原机械部对生产企业中高速运转的设备应安装安全保护罩有明文规定，但是大多数物业企业根据自己的实际情况，为节约成本把它省了。
4、杜绝危险物品进入工作场地。设备层和设备房对外人来访或进入都进行严格登记制度，对携带易燃、易爆物品人员要求必须先把这些物品存放在设备层和设备房外的存放处。就连一个打火机都不能带入设备层和设备房。物业设备管理应建立严格的设备房来访人员登记制度，对设备安全提供基本的保证，同时杜绝危险物品进入工作场地打好基础。
四、物业设备管理有效的责任制度。
1、明确的物业设备管理责任区划分。对工作区的环境卫生进行明确责任分区，做到有责任区就责任到人，做到有人就责任区，使设备卫生和工作环境卫生有了保证。
2、每一设施设备都有明确责任人，严格要求谁管理谁负责。
3、严格三级检查制度。一级检查由班组组织实施，每个员工每天对本岗位、本地段、本人负责的设备进行一次运行检查，排除本身能够排除的一般设备故障隐患，上报本身不能解决的故障隐患及初期故障。发现问题应及时处理，及时报告，否则发生事故则由本岗位人员和设备责任人负责。每天应将班组各个人检查的结果向班长汇报。接班时应提前10分钟进入岗位，并向上一班了解设备情况，对检查内容进行验收签名，发现一般的问题由班长负责处理，较大问题以书面报物业设备管理处领导处理，不得忽视或拖延。二级检查由管理处领导实施。物业设备管理处领导每周组织班组长对本管理处管辖地段、设施设备进行一次检查。检查班组一级对设备维修保养工作的执行落实情况。组织处理本处的设备隐患及整改，向员工进行设备运行管理教育，及时表扬或批评。每月向公司工程部汇报一次本管理处设备运行管理和维修保养情况。三级检查由公司工程部实施。每周由工程部对各管理处进行重点检查或抽查。检查各管理贯彻物业设备管理维修保养制度的执行情况，重点检查主要设备运行情况、设施设备维修保养情况、设备运行值班物业设备管理制度执行情况。好的表扬或奖励，差的批评或处罚。
五、物业设备管理要求对设备的认知程度的提升。
1、设施设备工作原理的了解。如电梯机房不通风不透气，温度计不是安装在室内温度最高的地方，就会造成温度计显示26度而机房内的实际温度应在40度以上。空调未根据实际情况送风送冷，造成阻尼电阻箱被烤得变色和不能触摸，控制柜接近阻尼电阻箱的地方用手感觉在50度以上。势必造成设备寿命的缩短和增加故障率。应加强设施设备工作原理和工作环境要求的了解，有针对性的对各设施设备责任人进行设施设备工作原理的专项培训和考核。
2、了解每一器件设计的目的和所起的作用。在了解设施设备工作原理的前提下，应深入的了解每一器件设计的目的，因为设施设备绝大多数的故障都是由于个别重要部件损坏造成，如二次供水系统的故障大多是由于止回阀和电磁阀、液位计造成，烧电机多为交流接触器的触点拉毛受损造成，电梯的故障多为光膜、门机、平层器、控制柜的各种接触器造成。只有我们的工作人员了解它的设计目的、所起作用的情况下才能很好的去保养它和安排保养重点。在以后的工作中应深入培训设施设备的每一器件设计的目的和作用，如中央空调的制冷方式有离心式和螺干式，就应从两种制冷方式的优缺点出发找出它弥补缺点的方式和器件，因为这些器件是起停频率较多、对设备主体运行安全起重要作用的器件，所以对其应加强保养。我们应在事物正常时去关心它为什么正常，才能知道它是否异常，为什么异常；不要总是在出问题时才去关心它为什么出问题。”以保养修”和普通维修的区别就在于”知其然，更要知其所以然”，维修是解决问题而”以保养修”是要它不出问题。
我个人的感受不一定对，因为每个人所站的位置、看问题的角度不同得到结果就不同，以上的物业设备管理观点仅作大家参考，望大家指正。任何东西都是适合自己的才是好的，任何经验和理论都只有联系自己的实际情况进行整合建立适合自己的物业设备管理方案并加以落实才能提升自己的工作效率和工作质量。
