吉宁博士观点
物业管理是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理的活动。物权法规定，业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务企业或者其它经理人进行管理。
一、当前物业管理纠纷的主要类型
物业管理由于其活动范围的广泛性、服务对象的复杂性，物业管理纠纷也复杂多样。实践中主要有以下几类：
（一）物业管理区域内业主或业主委员会与物业管理企业之间，因物业管理行为发生的民事纠纷。
在实践中，此类纠纷尤为突出，主要表现在三个方面：一是基于物业管理合同的纠纷。如物业管理公司不履行应承担的义务，管而不理，致使业主享受不到缴费后的服务。或者，业主因为种种原因拒缴物业管理费而引起纠纷。二是物业管理公司侵犯业主权益的纠纷。例如侵占业主财产，阻挠业主成立业主委员会，侵占业主共有房产等等。三是开发商遗留问题引起的纠纷。主要是业主入住后，出现公摊面积不清、房屋质量不合格或不符合约定、开发商在卖房过程中的许多承诺未能按时兑现等问题而产生矛盾纠纷。
（二）物业管理区域内的公房使用人与物业管理企业之间形成物业服务合同关系的，因物业管理行为发生的民事纠纷。
（三）业主与业主之间、业主与房地产开发企业之间的民事纠纷。
（四）业主与业主团体（业主大会、业主委员会）之间的民事纠纷以及商业物业管理区域或特种物业管理区域因物业管理发生的物业民事纠纷。
二、当前物业管理纠纷产生的主要原因
（一）现有的物业管理模式存在弊端。物业管理是业主对物业进行自治管理的活动。业主作为产权人享有物业的管理权，有权决定是否聘请、聘请哪家物业管理公司。但实际上，相关法规、规章在很大程度上没有将业主自治原则落到实处。几乎所有的法规、规章均规定业主需要聘请物业公司进行物业管理，而且大都用很长的章节来规定物业公司的权利义务。这种物业管理模式与业主自治原则产生一定冲突，从而导致企业公共管理的、社会层面的各种矛盾在物业管理小区内沉淀并爆发出来。
（二）物业管理方面的法制不健全。物业管理在我国是一个新兴行业，由于法律规范未能对物业管理中各方包括物业管理企业、业主以及企业部门的法律关系做出明确规定，物业管理企业和一般业主对于物业管理的认识存在很大的错位。物业管理公司往往有越位之举，侵犯业主权益，发生矛盾纠纷。
（三）物业公司自我定位错误。从物业管理公司角度看，物业管理是一种服务，是接受委托、按照业主的要求提供服务的一种活动。但实践中，部分物业管理公司不能正确把握自己的“定位”，经常人为造成权利义务颠倒和概念混淆，把所管理的小区当作自己的“独立王国”，侵害业主权益。因此产生各种纠纷。
（四）业主的行为失当。小部分业主要求苛刻、无理取闹、无故拖欠、拒交物业管理费用，引发物业管理过程中各种矛盾纠纷。
三、化解物业管理纠纷的建议
（一）完善相关规范。一是将物业管理企业、业主以及企业部门的法律关系在有关规范性文件做出明确规定，明确各主体的权利义务以及行为规则，平衡各主体之间的利益。二是增强规范性文件的可操作性，使业主自治原则真正落到实处。
（二）成立专门调解物业管理纠纷的委员会，吸引律师等具有较高法律水准的专业人员，调解纷争，增强化解物业管理纠纷的权威性。通过企业扶持，调动相关社会组织的力量，整合资源，建立社会化、专业化的调解机制。
（三）加强法律宣传。加强对与物业管理密切相关的法律法规、规章以及其他规范性文件的宣传力度，增强宣传的针对性和广泛性，普及物业管理法律知识，预防矛盾纠纷的发生。
