吉宁博士观点
社会科技进步、人类生活方式改变，使企业物业管理趋向科学化及复杂化;同时,企业物业管理发展至今，其专业化、市场化的特征越来越显着。文章从企业制度、结构、新技术革命应用等角度阐述了未来中国企业物业管理的发展趋势。
企业物业管理在我国发展已经走过了20多年，但由于民营企业家的企业物业管理受其自身历史原因的束缚，还无法进入到正常的企业物业管理轨道内。找准民营企业家物业管理体制改革的切入点，深化民营企业家的企业物业管理体制改革实行主辅分离，剥离企业办社会职能是市场经济发展的必然要求。是深化企业内部改革，增强企业核心竞争力的重要举措。
一、民营企业家物业管理的现状
民营企业家的企业物业管理是指在民营企业家中对企业家属区的设施及职工住宅实施的企业物业管理。民营企业家的企业物业管理目前正处于由企业总务后勤的行政服务向现代企业物业管理的过渡阶段。在主辅没有分离的情况下，它的管理模式是由企业做主，管理的内容和形式都是由企业说了算数，物业小区的前期规划和后期管理都取决于企业，物业只是企业的后勤辅助，它管理所需的经费和职工的工资待遇大部分是由民营企业家来负担的，虽然企业已经在对职工住房实行全额集资，差价补贴（即住房商品化），但住户始终无权对物业进行选择，也就使得职工和物业公司对企业的住房没有选择的权力，以及对于房屋的建设计划与管理、消费管理等物业没有自主权利。在这种管理模式下，物业具有封闭式、福利型、无偿性等特点。由于民营企业家物业管理大部分是从计划经济时期的房管所转制过来，受到传统体制的影响，不少民营企业家物业管理不能适应市场经济发展的要求，管理体制落后、经营机制不活、服务意识不强、市场意识滞后、经营业绩不佳，很多企业物业管理企业没有经营、拓展、投资较大项目的独立自主权和决策权，严重地制约了企业物业管理走向市场的步伐，导致了民营企业家物业管理的经济效益相对较差，员工的收入相对较低。这些因素的存在，使民营企业家物业管理的改革、改制势在必行。作为一名民营企业家物业管理人员，笔者认为，应从以下几个方面着手。深化改革，找准新旧体制转变的切入点体制的变化会对原有的结构模式造成巨大的冲击，必然会产生各方面的阵痛，如观念、利益等，但又是必须的。
1、加快思想观念的转变。企业物业管理改革涉及到企业的稳定和发展，推行企业物业管理改革是市场经济发展的必然要求是大势所趋既符合国务院对民营企业家实行主辅分离的精神又有利于深化企业内部改革加强内部管理。要在员工、群众中开展“为什么要进行企业物业管理改革”“如何进行企业物业管理改革”的大讨论活动引导员工从企业长远发展和维护自身根本利益的角度认识企业物业管理改革的必然性从加强企业内部管理、增强员工节约意识、促进企业效益提升上认识企业物业管理改革的重要性从提升服务质量、改善服务态度、保障员工切身利益上认识企业物业管理改革的必要性。同时要让员工、群众充分认识到自己的权利和义务，积极主动地理解、参与企业物业管理的改革中来。
2、加快向现代企业物业管理模式的过渡。民营企业家的企业物业管理要根据国家相关法律法规和现代企业物业管理模式的要求逐步地摆脱传统体制的束缚，建立起符合市场经济要求，符合企业物业管理规范的新体制，要加快主辅分离改制的步伐，尽快实现企业化经营，社会化服务，专业化管理，市场化运作的管理模式。由于住户对企业物业管理服务以及企业物业管理商品化的概念淡薄，因此，这一过程，必须依据企业的实际稳步进行，既不能急功近利一蹴而就，激化矛盾，又不能等待观望停滞不前。开拓创新，找准管理方式转变的切入点。
二、企业物业管理建立现代企业制度,是适应市场经济和企业物业管理市场调整的需要。
建立现代企业制度是我国企业尤其是民营企业家所面临的重大体制改革的课题,也是民营企业家必须经历的一场广泛而深刻的变革。由于我国企业物业管理企业绝大部分都是民营企业家,也同样受到传统体制的影响,相当一部分企业物业管理企业还不适应市场经济的要求,经营机制不活,管理水平落后,服务意识不强,技术创新能力差,亏损经营或上级补贴经营普遍,甚至没有经济上的独立自主权和决策权,较严重地制约了企业走向市场和在市场上求生存、求发展的道路,也阻碍了企业物业管理市场的健康发展本确认:经济发展应该优先,并将经济发展视为解决后进国家面临的各种社会问题(贫困、恶劣的劳动条件等等)的手段,把铲除阻碍经济发展的社会障碍称之为社会发展,这一观念为后来研究不发达国家经济问题引入了“社会发展”的概念。
管理是企业永恒的主题。不论是国有的还是民营的。企业物业管理是市场经济的产物，市场经济是不断促进企业物业管理、推动企业物业管理向更高层次发展的重要动力。在物业经营环境和市场特征正在孕育或者说已经产生巨大变化的新经济背景下，企业物业管理企业唯有超越传统的观念，重塑企业形象，不断开拓进取，才能适应新市场、新变化，以求健康持续的发展。要改变依赖主业的思维定势，确立建设开放的“大物业”的思想和眼光，放开视野，适应市场，创新方法，创新工作，使经营机制、管理措施在不断的自我否定和不断的与时俱进中发生质的飞跃。
1、管理制度的创新。只有建立适合企业发展的科学的管理制度，才能使企业良性发展。要善于学习先进的管理经验，同时注重本企业的实际，塑造具有自己特色的文化管理机制。以我所在单位为例，在制度的创新方面，打破旧的办公室办公，建立各级走动式管理制度，深入基层分区域进行现场管理；打破原有的分工不明确状况，建立4E6S岗位精细化管理制度，实行每人每事每物每时的标准化管理；改变原来的无序无类、分散混乱的物资管理，建立所有物资的编码管理制度，规范管理等。这些制度的建立，为企业发展注入了活力，为适应改革的需要打下了基础。
2、用人机制的创新。现代人力资源管理的要旨，在于确定“人高于一切”的价值观，组织内确保正义和公平；倡导文化管理；以价值观为基础的雇佣；基于贡献的薪酬设计；关注员工的学习、成长和自我实现。在选人、用人、培养员工时，要注重员工正直诚信的品格，对企业价值观，企业使命的认同。在培训方面，除了技能外，要注重员工的价值观管理和潜在能力的开发。绩效考核上要尽可能运用平衡记分卡等先进方法。重要的是教会他们创造性工作的方式方法，点燃他们内心自励的激情，塑造完美人格，考核体现的是爱，是关怀，是培养训练，而不是“治人”。在分配形式上，要注重贡献，实行“宽带酬薪”，也就是有贡献的核心员工经济收入不能受到职务等级的限制。高度重视员工的职业生涯管理，为员工实现自己的价值打造平台，只有这样才能做到“人企合一”。目前，我们企业正在试行“四工转换”机制，即根据业绩表现分阶段评出首席员工、优秀员工、合格员工和待培员工，并分别实施奖励和上岗再培训，收到了良好的效果。可以看到，企业物业管理企业要想在激烈的市场竞争中做大做强，赢得竞争优势，必须发挥员工的才智，实施人才战略，强化人力资源管理。
3、发展规划的创新。企业物业管理作为一种微利行业，尤其是民营企业家的企业物业管理，发展规划的创新对于其今后的发展更有着重要的意义。纵观企业发展规律和物管行业的发展历史，物业区域化管理必将成为物管行业未来的发展趋势。一是要大力推进区域老旧小区的改造。这是提升企业物业管理覆盖率，推进物业区域化管理的有效途径。我们作为同煤集团这样一个大型民营企业家下级的物业公司，几年来，通过不懈的努力和认真的规划，使原来杂乱无序的近十万人的居住区变成了十多个风景秀美的物业小区，不仅为辖区居民解决了一大难题，办了一件实事，更为企业提供了一个展示先进物业服务理念、检验物业服务水平的平台。二是倡导物管企业的区域化扩张。在区域内进行扩张，可以充分发挥本部的辐射和带动作用，一方面可以利用规模优势和品牌影响力为客降低成本，赢得客户青睐；另一方面可以快速形成或扩大规模优势，降低企业的扩张成本，增强企业综合实力和品牌影响力，从而促进企业的良性循环发展。更新观念，找准物业服务转变的切入点就物业服务而言，不能提供人性化的服务，不能做到以人为本，就像一个人空有躯壳，没有灵魂。以人为本就是做什么事先为业主、住户着想，一切从方便业主出发。物业服务，已不仅仅是简单的水、暖、电和卫生等内容了。业主、居民不断增长的服务需求让企业物业管理服务的范围扩大到了方方面面，点点滴滴。这就要求物管部门更新观念，提供全面细致的服务，实现物业服务多样化。
1、服务方式的转变。如我们在对业主居民服务的过程中总结出“五个一”和“十个一点儿”的服务方式。即：一张笑脸，一把椅子，一声您好，一杯热茶，一个耐心的解释；嘴巴甜一点，脑筋活一点，行动快一点，做事多一点，效率大一点，创新高一点，理由少一点，脾气小一点，说话轻一点，微笑露一点。一经实施，赢得了业主居民们的一致好评。
2、服务内容的丰富。让健康向上的文体活动和人际沟通活动成为物业服务的一项重要内容。通过为居民搭建创造多种活动的平台和条件，让业主、居民乐于参加，乐于接受，消除与企业物业管理部门的距离。在这方面，我们积极贴近业主、居民生活，推出了五相五情活动。即：邻里间要相识、相容、相学、相知、相助；家庭中要常记父母养育情，常忆夫妻恩爱情，常连兄弟手足情，常想婆媳体贴情，常聚全家和睦情。这一活动的开展，对建设人际和睦，家庭和美，社区和谐的良好局面起到了积极的作用。由于脱胎于民营企业家，我们还继续发扬了以往好的做法和经验，通过开展共产党员便民服务等活动，拉近与业主、居民间的距离。
3、塑造企业物业管理良好的服务形象。良好服务形象是企业物业管理企业内在素质的综合表现。必须确立明确的企业文化理念，并通过付诸实施来规范服务行为，展示优良的服务形象，从而使服务对象产生舒适感和信任感，获得心理上和精神上的满足。
特别应注意的是，企业物业管理是一种经营型的管理方式。管理的对象是物业，服务对象是人，作为民营企业家的企业物业管理部门，只有找准了改革的切入点，找准了企业的发展定位，才能在激烈的竞争中生存发展，逐步壮大。
