吉宁博士观点
一、什么叫物业服务？物业管理法规是什么？
为什么叫物业服务，而不叫管理，什么时候开始更改的？
1、法规渊源来看，《物权法》属由全国人大及其常委会指定的法律；《物业管理条例》是国务院制定的行政法规。根据法的等级效力，行政法规必须服从法律，包括立法的原则和条文；
2、物业管理法规本身是一种主体平等的委托合同关系，而非上下级的行政管理关系。未避免字意上的歧义，即将物业管理改称物业服务。根据建设部2007年164号令《建设部关于修改〈物业管理企业资质管理办法〉的决定》的相关内容，“物业服务企业，是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。”
二、物业管理法规—–工作10要则
1、工作应自己创造，而不能等待；
2、所谓工作，就是主动去做，而不能被动；
3、应致力于大的工作。只做小的工作会使你渺小、平庸；
4、要抓住困难的工作去做。克服困难，获得成功，才有进步；
5、抓住就不放，达不到目的，死不罢休；
6、主动把周围的人调动起来。调动与被调动，长时间后便有天壤之别；
7、要有计划。只要拥有计划，就会有耐力、办法、前途和希望；
8、要有信心。正因为没有信心，你的工作才显得没有魅力、没有韧劲和那样松散；
9、所谓服务就是开动脑筋，眼观六路、耳听八方、面面俱到、滴水不漏；
10、不要害怕摩擦。摩擦是前进之母、积极之养料。害怕摩擦，就会使你变得软弱无能。
三、物业管理法规—物业管理服务收费细则
第一条为规范城市物业管理服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》、国家发改委、建设部《物业服务收费管理办法》和省物价局、建设厅《山东省物业服务收费管理实施办法》等有关规定，结合我市实际，制定本实施物业管理法规细则。
第二条本物业管理法规细则适用于经工商行政管理机关登记注册，并经物业管理行政主管部门资质认定的物业管理企业对本市住宅及写字楼、工业区、商场（商埠）、宾馆（酒店）等非住宅房屋提供社会化、专业化服务的收费行为。
第三条本细则所称物业服务收费，是指物业管理企业接受业主或开发建设单位委托，按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序及为业主提供特约性服务所收取的费用。
第四条企业提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理法规企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。
第五条市企业价格主管部门会同市房产行政主管部门负责全市物业服务收费的监督管理工作。
区县企业价格主管部门会同房产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。
第六条物业服务收费实行统一领导、分级管理、等级收费的原则。张店地区物业管理企业的收费管理和等级确定由市、张店区、开发区价格主管部门负责；其他区县物业管理企业的收费管理和等级确定由区县价格主管部门负责。
第七条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用和服务水平相适应的原则，区别不同的物业性质和特点，分别实行企业定价、企业指导价和市场调节价。
1、物业服务范围内的车辆停放服务费实行企业定价；
2、住宅小区物业管理公共性服务收费实行企业指导价；
3、写字楼、工业区、商场（商埠）、宾馆（酒店）等非住宅房屋物业管理公共性服务收费和其他接受业主委托，为业主提供特约服务的收费实行市场调节价。
第八条公共性服务基本项目和内容包括物业管理基本要求、房产管理、公共设施设备维修养护，保洁服务，绿化养护，秩序维护等。
第九条实行企业指导价的住宅小区物业管理公共性物业服务收费实行分等级定价的办法。物业服务收费等级根据淄博市普通住宅小区物业管理服务收费等级标准确定。
已成立业主大会的住宅小区物业管理公共性服务收费等级，由业主大会或其授权的业主委员会与物业管理企业进行自评，报企业价格主管部门审定。公共性物业服务等级审定后，业主大会或其授权的业主委员会与物业管理企业根据公共性物业服务等级对应的基准价格和浮动幅度，确定具体收费标准，并报企业价格主管部门备案。协商不成的，由物业管理企业提出意见，报企业价格主管部门审（核）定。
未成立业主委员会的住宅小区物业管理公共性服务收费等级和收费标准，由物业管理企业提出意见，报企业价格主管部门审（核）定。
第十条新建的商品房在销售时，建设单位或其选聘的物业管理企业可与物业买受人通过合同约定管理期限内的物业服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，并报价格主管部门备案。合同涉及的前期物业管理公共性服务收费标准，应当在企业指导价范围内约定，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。合同管理期限届满时，按本办法第九条办理。
对企业组织开发的经济适用住房，其前期物业收费标准由价格主管部门核定。
第十一条实行市场调节价的物业管理公共性服务收费标准，由业主和物业管理企业在物业服务合同中约定，并报价格主管部门备案。价格主管部门和房产行政主观部门应加强对实行市场调节价的物业服务收费行为的规范和引导，促进相关各方合理约定物业服务收费有关事项。
第十二条住宅小区公共性服务各等级的基准价格和浮动幅度，由市价格主管部门会同房产行政主管部门在综合考虑物业服务的社会平均成本和社会承受能力的基础上确定，并向社会公布。
第十三条物业管理企业在向企业价格主管部门申请确认收费等级、收费标准或备案收费标准时，应分别提供以下资料：
1、工商营业执照；
2、物业管理资质证书；
3、物业管理委托合同；
4、业主委员会章程及成员名单；
5、申请核准物业服务收费等级、收费标准的书面报告；
6、淄博市公共性物业服务收费等级申请表；
7、淄博市公共性物业服务收费标准备案表。
第十四条业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。
包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
第十五条实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
3、物业管理区域清洁卫生费用；
4、物业管理区域绿化养护费用；
5、物业管理区域秩序维护费用；（包括管理中办理的各种证件费用）
6、办公费用；
7、物业管理企业固定资产折旧；
8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
9、经业主同意的其它费用。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
第十六条 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。
物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。
第十七条物业服务收费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。
第十八条物业服务收费按法定产权面积计收。已办理房产证的，以房产证载明的房屋建筑面积计算，包括套内建筑面积和分摊的共有建筑面积；未办产权证的，以物业买售合同中建筑面积计算。业主自用的车库、储藏室、地下室不收取物业管理服务费。
第十九条物业买受人自物业竣工并交付使用之日起，按物业服务合同约定缴纳物业服务费用；纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。
第二十条物业管理企业自用的办公及生活用水、用电等，应单独设表计量，其费用由物业管理企业承担，不得向业主分摊。
第二十一条安装并使用电梯和二次加压泵（自来水公司供水并收取二次加压费的除外）的物业项目，其设备运行电费和维护检测费用，物业管理企业应单独列帐，公布每月耗电量、电费总额和维护检测费用及分摊办法，并按实际支出费用和约定方式向物业使用人收取。采用中央空调的住宅小区，收费标准由价格主管部门另行核定
第二十二条住宅小区内企业举办的教育和非盈利性医疗卫生配套设施的物业服务收费减半收取。
住宅小区内用于经营的场所（住宅、车库、储藏室、地下室）的物业服务收费，可以本小区的收费标准为基础向上浮动150%，具体标准双方协商议定。
第二十三条物业管理公共性服务收费按月计收。除业主自愿外，不得预收。
第二十四条物业管理企业应按照《住宅室内装饰装修管理办法》（建设部令110号）的规定加强物业管理区域内的装修管理。装修保证金由装修人或装修人和装修装饰企业与物业管理企业约定，并应在装饰装修管理服务协议中明确，不进行装修的不得收取。在业主装修完毕后，经物业管理企业检查验收合格，装修保证金应自检查合格之日起15个工作日内退还业主。除此之外，物业管理企业不得以任何名目向业主或物业使用人收取押金、保证金。
装修期间产生的垃圾由业主或物业使用人自行清运的，物业管理企业不得收费；委托物业管理企业清运的，清运费标准由业主和物业管理企业协商确定。
第二十五条物业管理企业为小区居民和车辆办理进出小区的通行证，不得收取费用。物业管理企业也不得向进入物业管理区域为业主提供配送、维修、安装等服务的外来人员收取包括办证费在内的任何费用。
第二十六条住宅小区内没有专用停车场的，不得收取车辆停放服务费。设有专用停车场的，可按规定收取车辆停放服务费。车辆停放服务费标准由价格主管部门另行制定。
第二十七条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。
第二十八条物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。物业管理企业在实施收费时，应当向价格主管部门办理《收费许可证》。
第二十九条企业价格主管部门对实行企业指导价的住宅小区服务等级标准定期进行核查。凡收费标准与服务质量不符的，予以降低收费等级和收费标准。
第三十条物业服务企业应按照价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显着位置和收费地点，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准进行公示，自觉接受业主和价格主管部门的监督检查
第三十一条业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。
物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。
第三十二条物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。
第三十三条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第三十四条企业价格主管部门会同房地产行政主管部门，应加强对物业管理企业的服务内容、服务标准和收费项目、收费标准的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定，由企业价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。
第三十五条本实施细则由淄博市物价局、淄博市房产管理局负责解释。
第三十六条本办法自2010年某月某日起执行。原来规定与本实施物业管理法规细则不符的，以本物业管理法规细则为准。
