吉宁博士观点
近几年，封闭式小区越来越多，高层建筑也是一个比一个高。随之伴随而来的有更舒适的生活环境，更安全的居住生活，当然也不乏一些负面问题，我们今天说的就是物业管理纠纷中的一个重点–“物业管理费拖欠”
核心提示
物业管理收费难已成为本市住宅小区物业管理的一大顽疾。针对这种现象，本市一律师事务所引进了一套台湾物业催收系统，应对收费难题。业务开展后，吸引了不少物业公司。不过，这种方式也引起不少业主的争议。
昨日，在该律师事务所催收部，工作人员的办公电话响个不停，工作人员或耐心解答有关催收的事宜，或忙碌地输入相关资料，也有人正在为起诉做准备。该律师事务所主任律师孙利表示，自从开展此项业务后，许多物业公司纷纷找到他们。目前，他们每天至少有100多个案件等待解决。
孙律师说，该物业催收系统采用了流程化模式，通过三步催收物业管理费。
第一，启动催收系统，律师事务所的专职律师通过电话方式，了解欠费原因。若该业主无正当欠费原因，则告知其欠费的法律后果，并警告其在近期内务必结清欠款，否则将承担与此相关的一切法律后果。若该业主有正当欠费原因，则将其所述原因详细记录，告知待查清具体情况后与之联系。此外，在业主承诺结清欠费的前一天或当天，律师事务所再次提醒，希望其遵守承诺。如在催收中，一直未联系上业主或其拒不偿还欠费，则发出律师函，告知其严重的法律后果，催缴欠费。
第二，由物业公司授权给律师事务所对相关住宅小区物业管理费进行催收，并由物业公司提供相关的物业公司管理范围及其与业主订立的物业管理合同，与此同时，将相关欠费业主资料交给律师事务所进行资料录入，编辑成档案，由此进入正式催收系统。
第三，进入诉讼阶段，在上述催收系统中，若业主依然无理由拒不结清欠费，则启动诉讼程序。在此阶段中，律师事务所会起诉业主，由法院判决。
各方说法
业主：物业公司此举属于强逼
部分业主认为，物业公司的工作人员每年都派人上门收费，后来在小区的公告栏内将欠费业主的名单公布，现在又打算利用律师催收，这种方式是物业公司的强逼行为。另外，公示还涉嫌泄露业主隐私。
物业处：律师催费是人性化方式
市房管局物业处有关负责人表示，业主享受物业公司提供的服务，就应支付相应费用。物业公司对待欠费的业主，一般采取公告或诉讼两种形式。他认为，律师催收是一种人性化的方式，避免了物业公司和业主之间的直接矛盾。“多数业主也不愿打官司，见到律师函后，通常会在规定时间内支付所欠物业管理费。”
专家：无强制权利应保护隐私
天津民法学分会秘书长郝磊认为，因律师具有专业素质，采取律师催收的方式有助于更好地利用法律手段解决问题。但也需看到，律师毕竟不是司法机关，并无采取强制措施的权利，催收未果最终可能还要通过诉讼方式解决。另外，在建立催收系统的过程中，也应当注意保护业主的隐私。
律师：全部诉讼耗费司法资源
孙律师认为，在当前业主欠物业管理费较为普遍的情况下，如果将诉讼作为追索物业管理费的唯一手段，不仅将耗费大量的司法资源，而且不利于物业服务公司强化服务意识、提升服务水平，而他们这项催收业务恰恰可以减轻物业的负担。
问题探讨是否还有其他途径解决
另有业主建议，如果由企业在土地出让收益中，拿出一定比例资金，建立一个由企业管理的社区管理基金，规定在业主没有能力交物业管理费时，可经业主申请和企业审批，由企业垫付物业管理费用，并记载在房屋产权信息中，在该房产交易前缴清相应本金、利息即可，否则不予过户。
同时，对不具有申请条件的业主，或恶意拖欠物业管理费的业主，物业管理公司诉讼完成、进入强制执行阶段后，业主仍未能支付相应费用的，由物业管理公司申请企业垫付，记载于该业主的房屋产权信息中，除非该业主付清相应垫付资金及罚息，否则，企业可不办理该房屋的产权交易手续。
总之，一切矛盾皆有双方问题的存在，正所谓“一个巴掌拍不响”。要实质的解决物业管理费管理中的拖欠问题，还需物业和业主多加沟通，达到一致的目的才是真正决绝矛盾的方法。
