吉宁博士观点
拒交物业管理费，物业管理费追缴两大相关问题已经是现代社会业主与物业难以解决的问题。作为物业也许有很多时候工作不到位引起了业主对物业的不满。但多数情况业主的不满时不合法的，这样的情况下物业管理费的催缴问题就成了一个难题。
物业管理费用追缴之措施
从经验得出，物业管理费用收缴率的提升与物业管理企业所付出的努力是相辅相成的。打个比方来说，我们小区原先有7个业户拒交物业管理费，经过一系列措施的试验，目前已减少至2户，从而提升了小区的物业管理费收缴率。而我们所采取的措施及一些管理办法也是根据宁德市各业户的心态及个性的区别来综合考虑，欲知详细内容，且听分析如下：
1、动之以理
每个拒交户都有它的理由拒交物业管理费，诸如物业管理服务不到位、开发商承诺的事未兑现等来转移他们自己缴交物业管理费的义务。首先，我们以客服主管名义拟写了一份《致鬃业户的一封信》。这里强调一下所写信件并不是一视同仁的，而是根据不同内容写不同的信件。信中可专门以拒交户所提出的不同理由为核心，针对各业户所提出的问题一一加以说明，譬如为什么屋顶漏水是属于开发商问题；为什么一层店面经营餐饮业所造成的影响与物业管理费用是两回事；为什么物业管理企业并没有执法权等等诸如此类的疑难杂症。总之，我们的宗旨就只有一个：让拒交户了解物业管理企业生存的艰辛，让他们知道树立维权益识并不是通过拒交物业费来体现以及物业管理真正的含义、涵盖范围、服务职能……。
2、发白色催缴通知单
也许很多人不知道，闽东这一地带的人特别迷信，日常生活中忌讳事情也特多。我们小区大部分业户也不例外。他们最忌讳的颜色就是白色，感觉它是带着丧礼的晦气、不吉利的预兆，这跟书上记载的白色是代表纯洁、天真的说法，明显有截然不同之处。因此，当你发白色催缴通知单时，有的业户会很气恼，特别是做生意类的，最终这些延期故意拖欠物业管理费的业户。
户不得不自己下来交费。通常，我们还会在贴白色催缴通知单的同时额外添加一个致命之法，那就是一大早向业户催缴费用。这下可把业户惹急了，情急之下，我们就一边点头表示理解他们，一边说明采取此举之缘由。待平息后，这些业户自然就会每月如期支付，而不再以碰不到等各种理由拖延缴费的时间。
3、发红色催缴通知单
由于我们小区一开始提倡服务到家，于是就形成了上门收费的习惯，很多业户都等着物业工作人员上门收取，极少数业户会主动到物业管理处交费，这种做法并不像现在福州的大部分小区都是提倡业户自觉交费。尤其碰到业户是上班族的，我们上班，他们也在上班；我们下班，他们也下班，造成了客服员收费的困扰，一到收费期就要加班加点，挨家挨户地上门收。针对这种情况，我们采用了发红色催缴通知单并张贴家门口，以便让他们安排或预约时间下来交费，这样就以开门红的形式给他们提个醒该到缴费时间了。
4、动之以情
三字经有这么一句话：人之初，性本善。既然业主是上帝，那上帝肯定有心软的一面。因此，在拥有充足理由的前提下，应该派客服员到拒交户家中拜访，然后再由客服主管进行上门劝说，劝说过程要注重业户的一言一行，面带微笑，适当地欢迎他到物业处办公室坐客等。这就涉及到与业主沟通的技巧是因人而异。以上所讲的方法类似于三国演义中刘备“三顾茅芦”的做法，对于通情达理并又无特别理由的业主是行之有效的。
5、利用工作中要害关系使业户交费。
我们小区就有一户拒交户，你停她家的电，她反而跳你整幢楼梯的闸。碰到这种拒交户，我们也只能自认倒霉，另想它法了。宁德地方的局限性往往形成了七大姨八大姑处处可见，造成我们物业工作难做的同时还有不少好处。就拿前面所提的拒交户来说，简直是个蛮横无理的女人，每次上门都以墙壁裂缝为由拒交物业管理费。我们在做这户工作过程中都用到了以上方法，软硬兼施，还请工程部经理现场查看并说明裂缝的原因是正常的，结果她还是听不进去，反而跟人家吵起来。最后，当我们绞尽脑汁时，领导无意中知巧这个女人的姐夫、哥哥都是我们小区办公楼的承租方跟关系户，交情跟我们领导还挺深的，这下我们就动员她的那些亲朋好友以及她老公的哥们，终于皇天不负有心人，让我们如愿以偿了。
6、施行暂停水、电供应。
由于目前宁德大部分小区的水电是代收代付型，这就足以证明我们有权暂停水电供应，更何况一旦跳闸业户将陷入无人送电的困扰，除非他自己可以不厌其烦地到楼下送电。我们小区的拒交户曾自己到自来水、电力公司缴交水电方，但没想到对方却不肯接收还说了一大堆原因。我想就是因为他们电脑记录的固定征收对象就只有我们公司，具体则是由我们公司与业户直接产生关系的。当然，以上情况在一户一表的小区是不能采用暂停水、电供应的方法。
7、发催款函
这种催款函是采用带法律性质的文件，首先要让业户感觉到我们物业企业已经是达到惹耐的最大限度了，将要通过法律途径来解决欠费纠纷问题。作为业主其实并不想惹上官司，那样做既失去了面子又浪费了时间，相当于赔了夫人又折兵。催款函中可添加一些法律上的专业术语，体现如不缴费将会造成怎么样的结果等。举个例子，我们小区催款函的主要内容是表明“业主拒交物业管理费用的行为是不合理、不合法的，也损害了其他业主的合法权益。请业主几日内付清所欠的物业费用，否则将通过诉论方式主张权利……”。这样一来，业主不担心也得担心了。
综上所述，物业管理费催缴必须是通过合法合理的途径解决，切忌运用卑劣手段。业主与物业就像勺子与碗的关系一样，必须互相理解配合才能尽享生活的“佳肴”。
