吉宁博士观点
今年10月1日起，广大市民非常关心的新颁布的《重庆市物业管理条例》（以下简称“新《条例》”）将正式施行。《重庆市物业管理条例》的修订工作，历时5年，在修订过程中召开了16次论证会和11次座谈会广泛征求社会各方意见，市人大常委会还专门举行了立法听证会，听取了广大市民的意见。
在这部与市民日常生活息息相关的新《条例》即将施行前，记者站在普通市民的角度，设置了八个与普通市民居家生活息息相关的问题，特邀市律师协会常务理事、重庆市静升律师事务所主任彭静律师进行一一解答。同时，彭静律师就新《条例》的五大亮点进行了解读。
签订合同时明确物管职责
1.业主能否以未参加业主大会为由不接受业主大会与物业管理企业签订合同的约束？
答：这是不行的。新《条例》第三十七条规定：“业主大会、业主委员会作出的决定对全体业主、使用人具有约束力。”也就是说，业主大会与物业管理企业签订合同后，其合同约定的服务条款对全体业主具有约束力。
其实业主大会和业主委员会是业主自己的机构，我们也看到新《条例》在业主大会和业主委员会的产生方式、职责、召集方式、决议程序等方面都做了详细的规定，我希望大家都能踊跃地参加到业主大会和业主委员会中去，运用这些制度去更好地维护自己的权利。
2.业主财产被盗、人身受到不法损害，物管公司是否负责？
答：很多业主认为只要请了物业管理公司，一旦小区范围内业主的财产受到损失或人身受到伤害就应该由物业管理企业赔偿损失，其实不然。根据新《条例》规定，业主要求物业管理公司提供的服务是按照业主委员会与物业管理公司签订的合同来确定的。物业管理公司的服务主要是针对公共区域进行的，如果对私人领域有特殊要求，应当在合同中约定。这就是说，业主家中的财产因被盗等原因发生的损失，如果在物业合同中约定了物业管理公司有保护业主家庭财产义务，物业管理公司没有按约履行义务，则应承担赔偿责任。如果物业管理合同中没有约定此义务，则物业管理公司无需对业主家庭财产的被盗等损失进行赔偿。
此外，签订好物业管理合同，对一些易引发争议的问题如车辆停放、保安服务等内容应尽可能在物业管理服务合同中明确约定，这样对明确物业管理企业职责，有效合理解决纠纷尤为重要。
业主不满意物管可以更换
3.当业主与物管公司发生纠纷，物管公司有权停业主水电？
答：新《条例》第八十一条对此明确规定：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业管理费用的，业主委员会应当督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉，或按约定申请仲裁。”我们这里可以看到，物业服务企业无权因业主欠交物业管理费擅自停其水电，否则视为物业管理企业侵权。
4.业主对开发商选聘的物业管理企业不满意怎么更换？
答：新《条例》中对前期物业管理有专章规定，可见前期物业管理这一方面非常重要。其中第四十条规定：“业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，前期物业服务合同终止。”
根据前述规定，业主对开发商选聘的物业管理企业服务不满意，可以要求召开业主大会，由该物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过决定另行选聘物业管理企业。另行选聘物业管理企业后，原开发商与物业管理企业签订的物业管理服务合同自新的物业管理服务合同生效后自行终止。尚未成立业主大会的，则须先在房地产主管部门的指导下成立业主大会并选举出业主委员会。
物管无权改变建筑物用途
5.小区内的空置房较多，算是业主之一吗？其产生的物业管理费由谁交？
答：前两年随着房地产市场的调整，一些楼盘未售出的房屋或未交付业主的空置房较多。有的开发商就利用此机会作为具有较多投票权的业主参加业主大会，结果经常出现业主委员会成员由开发商操控的人员得以当选，而开发商又未按规定的标准支付物业管理费，这样一来，形成了权利和义务的严重不对称。
这个问题在新《条例》中已经解决，新《条例》第十七条规定“对未出售的物业，建设单位计为一个业主人数”，第四十二条规定：“前期物业服务合同生效之日至出售物业交付之日发生的物业管理费，由建设单位承担。”通过这两条强化了开发商的义务。
6.谁有权改变公共建筑和设施的用途？
答：新《条例》并未赋予物业管理公司改变建筑物用途的权利，此项只能由业主大会表决，并且需要报规划部门审批。同时新《条例》第六十二条规定：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营获取的收益归业主共有。因此，如果开发商或物业管理企业改变公共建筑和设施的用途未经业主大会讨论通过，则构成对业主的侵权，业主有权要求其停止侵害，赔偿损失，对其所得收益，要求其返还。
代收物业管理费不能向业主另加价
7.代收物业管理费用应收手续费吗？
答：现在住宅小区及写字楼等物业的水、电、气费等费用一般是由物业公司代收的。一些物业公司趁机以手续费等名义加价，或者以公共分摊水电费等名目增加收费项目。
新《条例》对此作了明确禁止：“物业服务企业接受专业单位委托代收有关物业管理费用的，可以根据双方约定向委托单位收取代收手续费，但不得向业主收取手续费等额外费用”。
8.新房装修时，物管公司要求缴的物业管理费该不该收？
答：在业主、租户装修时，物业管理公司往往要求交纳装修押金、装修管理费（包括垃圾清运费、装修人员出入证等费用）。我认为应当结合新《条例》第五十六条“物业服务收费……由业主和物业服务企业按照市价格主管部门会同市房地产行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务中约定。”的规定来看，除地方性法规及物业管理服务合同中有明确规定外，物业管理企业此类收费属于乱收费。
而且装修管理工作（包括装修人员出入、保洁服务）本是物业管理企业应尽之责，不应另行收取物业管理费用。业主遇此情况可向物价部门投诉或向法院提起诉讼要求其返还。
