吉宁博士观点
我国的商品房市场形成的近十年来，物业管理已经开始深入我们的生活。只要有新建的物业区，就离不开物业管理。我们从最初对午夜管理这个概念感到陌生到今天开始熟悉它，并逐渐有了更深的理解。我国的物业管理从无到有，从有到盛，物业管理公司覆盖面逐步扩大，管理的水平不断提升。但在深入发展的过程中，物业管理公司面临着很多困难，给行业发展带来了阻碍。
我国物业管理现状
物业管理服务收费难。
自从有了物业管理公司那天起，物业服务收费难无时无刻不在困扰着物业管理公司的生存和发展，表现有两个方面：一是物业管理费用征收标准实际执行不到位，远远低于物价部门审定标准；二是部分业主拖欠、拒交物业管理费的现象比较严重。分析其原因，主要有三点：一是物业管理市场化程度不高，缺乏竞争意识，运作不规范。实践中，物业管理服务质量不到位，在一些地方，物管企业重收轻管，多收少管，质价不符的现象比比皆是，引起了广大业主的不满。二是物业管理的整体性和业主交费的分散性矛盾。拒缴物业管理服务费的那部分业主一直损害着全体业主的共同利益。三是对违约拒缴物业管理服务费缺乏有效的制约措施。现在违约拒缴服务费的不是个别现象而是普遍情况，有的小区拒缴率高达40%—50%。
业主与物业管理公司沟通不畅。
据调查，由于计划经济时期的福利分房及低租养房的影响，部分业主对物管运作缺乏了解。短期内还没有形成物管的消费观念。业主对物业管理相关条例既不专业也不刻意了解。物业管理公司虽然到处说自己亏损严重，但又不肯按企业要求的定期向业主公布帐目，致使业主怀疑物业管理公司的诚信和交纳的管理费用是否用于自己物业的管理。因此，物业管理公司和业主之间的沟通十分必要，否则就可能矛盾重重。
开发商遗留问题多。
现阶段，由于楼宇施工质量差导致楼宇墙皮脱落、漏水，甚至出现墙体撕裂现象。房地产开发建设过程中存在的后遗症带到物业管理中，由于这部分维修费很高，物业管理公司根本无力解决，建设和管理脱节造成了物业管理先天不足。还有的开发建设单位为了促进销售，做不切实际的承诺，如绿化率、配套设施、各种优惠、高承诺的物业管理等等，给后续物业管理带来了被动局面，一旦处理不当，或业主表现激进，就会加剧业主和物业管理公司之间的矛盾。解决开发商遗留问题，要靠物业管理公司自己和开发商“划清界限”，加强对业主宣传，明确开发商的责任和物业管理公司的责任。
业主管理委员会与物业管理公司之间的矛盾。
业主管理委员会在物业管理中占重要地位，然而由于我国目前有关物业管理的法规对业委会权利义务运行未做明确规定，导致业委会的运作困难和操作的不规范。而且业委会的成员又有各自的利益，他们可能因为私利，在物业管理中发挥的效用难以定夺。原因在于，业主与物业管理公司的效用目标不一致。因此，在争论物业管理诸多问题时，更应该重视在源头上重视业主委员会的建设。否则，它根本代表不了业主的利益，不可能对物业管理公司实施有效监督。当物业管理公司和业主有矛盾时，难以力求公正，混乱局面很难避免。
物业管理市场化程度低。
作为目前物业管理公司的主体，继承式和自管式的物业管理占了现有物业管理公司的90%，这种建管不分的体制影响了物业管理社会化、市场化、专业化的发展方向，并带来了许多问题，业主投诉连连攀升，引出了许多法律问题，从而影响了物业管理规范、理性、健康的发展。
物业管理涉及治安、绿化、保洁、家政、房屋及机电维修保养等，这些项目实际上是货真价实的、科技含量高、专业性强的独立行业，而我国物业管理公司的现状是，绝大多数物业管理公司由于规模偏小，不可能花很高的成本配置高级专业人才，这就出现了尴尬的局面。此外，物业管理公司服务观念僵化、管理模式陈旧，绝大多数物业管理公司没有设置对产品品质进行创新和升级的研发部门，从而使物业管理与服务的模式、技能和方法落后。
发展商直接管理物业容易引发的法律问题
经济越发达，社会越进步，社会分工也越来越细，专业性也会越来越强。从专业分工的角度上来讲，物业管理因该由专门的物业管理公司来经营，但在实际操作中，却有许多不在情理之中的事情。
有很多项目的发展商就独自承担起物业管理的重任。这些发展商在其内部附设一个物业管理部门，自制物业管理公约，自订收费标准，自己组织安排成立物业管理委员会。总之，以主人自居对广大业主和物业区进行物业管理。发展商的这种行为容易造成如下问题：
1.房屋本身质量问题导致业主拒交管理费。
房产做为一种商品，在居民消费中是最大的消费商品，也是较复杂的商品。商品的质量最难保证，质量问题也是最容易发生的。当发展商自己愿意承担物业管理时，就如同给自己的脖子上套了一幅枷锁。只要当业主的房子有诸如漏雨、强面倾斜，或是门窗裂缝，业主都会以此为由拒交管理费。
2.当装修出现质量问题时。
如果发展商交付的是精装修的商品房，一旦出现壁纸脱落、地板走翘，石膏板开裂或装饰物变形，业主都会以此为由来要求发展商减免几个月的物业管理费。
3.当实测面积与购买时的暂测面积有误差时。
实测面积与暂测面积一般都是有误差的，一旦当这种误差对业主不利时，业主就会以物业管理费作为讨价还价的余地，迫使发展商让步。
4.采用分期付款或尾款缓交的情况。
有的发展商采用分期付款的方式售房，业主先交百分之七十或八十的房款就可以先入住，后余款在入住若干时间内交清。这时如果发生房屋质量问题，装修质量或水电气暖，以及面积方面的问题，或有物业管理不到位的问题时，发展上不但物业管理费收不上来，就连剩余未付的房款也难收上来。
5.有银行按揭贷款的情况出现时。
发展上为了促销，向银行申请按揭贷款支持其业主购房，并为业主向银行提供信用担保。如果业主不能按时还本付息，自己愿承担连带赔偿责任。如果出现上述的有关质量问题，或物业管理方面的问题，业主会拒绝向银行还本付息，而把承担债务的责任推给发展商。
之所以发生上面的几种风险，主要的原因是发展商不能积极主动地避开风险，而是把两个法律关系搅和在一起，这就导致了业主会把两个方面的风险，即购房的风险和物业管理的风险合并在一起，同时推给发展商。如果发展商不涉及或不直接涉及物业管理，而由专业物业管理公司对物业进行管理，如果出现上述问题，则责任容易分清。该是质量问题由发展商处理；该是物业管理责任由物业管理公司承担；该交的物业管理费则业主自然会交。类似的案例不在少数。如果发展商自己独揽物业管理，一旦出现问题，将很难从这些困扰和繁杂的法律泥潭中脱身。所以，无论从哪个方面讲，发展商自己独自从事其开发的物业区的物业管理都是弊大于利。
物业管理的发展对策
贯彻落实《物业管理条例》，出台配套法规。完善的物业管理法律体系需要在与国家已经颁布实施的其它法律法规互相衔接，由不同层次、不同类型的法律规范组成有机整体，并成为国家法律体系必不可少的分支。完善的物业管理法律体系要覆盖物业管理公司的各个领域，使物业管理的各项活动均有法可依。
加速引进竞争机制，培育物业管理市场。我国的物业管理是市场经济的产物，市场经济的运行和发展时刻离不开竞争。只有竞争才能不断提升物业管理质量和服务的水平，才能使物业管理公司充满生机和活力。要加速竞争机制的形成，应做好以下工作：将深圳等城市物业管理引进竞争机制的成功经验和做法在全国范围内推广。深圳市是全国率先通过招投标的方式选聘物业管理公司的，并获得巨大成功，各地应学习深圳等城市的成功经验和做法，结合本地的实际，积极探索，大胆实践。要实现物业管理的规模化经营，应实行品牌化发展战略。对物业管理公司实行优胜劣汰，有效的优化资源配置，节约管理成本，促进物业管理规范发展。此外，应明确建设与管理的责权利，逐步推进分业经营，改变物业管理依附于房地产开发的状况，使物业管理公司真正成为自主经营、自负盈亏的市场主体，从体制上解决建管不分的弊端，通过完善物业管理前期介入和接管验收制度，明晰物业管理各方的责权利。
加强员工培训，全面提升从业人员素质。发达、完善的物业管理，取决于训练有素的物业管理专门人才。培养物业管理人才的关键，在于提升物业管理人员的素质。应强化培训，提升物业管理人员的专业技术水平。首先，制定计划，分期分批对各类人员进行专业培训，经考核合格后持证上岗；其次，企业根据管理人员的实际情况及工作岗位的需要，定期或不定期、长期培训与短期集训结合对在职人员进行专题培训，使员工专业技术水平不断提升；再次，从员工中选拔有培养前途的人，参加物业管理专业学历教育，为企业发展储备人才。
奉行“以人为本”的服务理念，不断提升管理服务的质量。物业管理作为劳动密集型的服务行业，最终的顾客是居住者，居住者的满意度才是衡量物业管理公司工作的最终标准。这就要求物业管理公司：一方面要更新服务观念，寓管理于服务之中，在管理中服务，在服务中管理；另一方面要坚持“以人为本”的服务理念，优化服务质量，注重对顾客提供优质的服务，不断改革服务质量。只有这样，才能真正尊重居住者的生理和心理需求，进而为其提供更细致、更周到、更体贴的人性化服务。
逐步提升物业管理的科技含量，促进行业的可持续性发展。面对现代化的物业，一个仍然停留在传统管理技术、管理手段的物业管理公司，不可能适应现代人和现代化物业的管理服务要求。作为物业管理公司来说，关注这方面的科技发展应用态势，对于及时提升管理技术、增加市场竞争力度以及促进整个行业的进步都十分重要。物业管理公司，必须重视各类专业管理技术的掌握，从劳动密集型向技术密集型转变，不断更新、学习新的管理服务技术，适应现代物业管理的技术要求，加强管理技术的学习，努力提升管理技术水平，这样才能保证与物业设备的科技进步同步。
我国入世为物业管理提供了新的发展机遇。物业管理区域化管理、市场化经营、集团化发展、法制化运作的道路，是21世纪物业管理发展趋势。规模化、专业化管理将迅速取代零散、原始的管理模式，成为物业管理的未来发展方向；市场化经营、尤其是国内外知名品牌加入竞争，将打破地方保护主义、本位主义的垄断，成为承揽物业管理项目的主流；集团化发展将结束小兵团分散作战的局面，一批实力雄厚、人才集中、专业技术力量强、一业为主、多种经营、具有市场竞争力的物业管理公司集团将成为物业管理公司的主体；法制化运作，将推进物业管理公司走上规范化发展的轨道；科技化变革将是大势所趋，大量高新科技的智能化物业使传统的管理、服务、经营面临新的机遇。
总结
应该指出目前在物业管理活动中所涉及到的物业管理问题远远不止上述这些，诸如物业管理的监督、开发建设单位在物业管理活动中的地位和权利义务、规范物业管理市场竞争、企业在物业管理活动中的地位与作用……等等随着物业管理的深入发展和规模的不断扩大。我们应该将精力更多的投入到相关问题的化解对策上，以使物业与业主达到长久的安定团结关系。
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