吉宁博士观点
我们正好处在一个房地产营销战略剧变的时代。我们知道这次调整期到今天，我们又遇到企业密集出台一些救市的动作。所以在这个时候，我相信大家跟我一样，都对好多问题在思考，都在有自己的想法，然后大家都有疑问。
比如说中国房地产走过了黄金的20年，那么是否我们步入下一个10年是不是黄金的10年，还是像日本、香港、台湾那样，我们已经进行了房地产营销战略转折，步入了失落的时点。
也就是刘易斯拐点是不是在08年出现？所谓的刘易斯拐点就是我们的中国人口红利，随着建设社会主义新农村，使得中国人口的增长是不是不如以前了。
第二、特别值得探讨的我们从流动性过剩到流动性的紧张，而且是全球，不仅是中国，实际上短短一年，我们发生了剧变，就是从推动中国房地产不断价格暴涨的流动性过剩，转为流动性紧张。同时，我们又迎来了今天企业密集型的释放流动性的过程。这不到一年时间，未来中国的宏观经济情况，中国的房地产营销战略政策情况，到底又会怎么样呢？事实上这也是大家关注的焦点。
第三、我们知道，目前中国房地产正在经历着成交量的萎缩，部分地区的房地产价格的下跌，这个时候引起我们全体同业留意的其实还有几个问题。刚刚我跟卢铿董事长一直在探讨，就是我们房地产企业什么样的房地产营销战略模式是对的，或者说什么样的房地产营销战略模式是可以经历高潮，也可以经历房地产营销战略调整，是一个比较和谐健康的？事实上我们知道，这都不用讳言，万科前一段在降价，事实上引起了全国同业的关注，我们如果用一个词来形容，叫“万科效应”，事实上在城乡结合部房价的调整，会不会影响到市内？所以这些事儿特别值得大家留意。事实上回答这个问题的几位嘉宾，我特别想亲自向他们请教的人物，今天都在现场，我先介绍一下，他们是：
我们的老会长，为中国房地产界健康发展不遗余力十几年，推动我们国家政策，推动房地产健康发展做出卓越贡献的顾先生。
卢铿先生，是在房地产界拥有思想家的美誉，事实上他说他是房地产营销战略的乐观派，这种房地产营销战略的乐观是根据卢先生对整个中国经济未来30年中国房地产，中国城市发展和整个经济发展未来30年的思考，然后再提出这种乐观的判断。卢先生在中国房地产界，我觉得他始终关注着宏观和企业房地产营销战略的发展，现在他正好又是我们青岛海尔地产的董事长兼CEO，可能对青岛市场的发展更加重要。
还有我们的财富管理专家李挺生先生，这论调整让中国房地产营销战略界突然明白一件事情，房子跟钱的关系实在太密切了，发展商跟房子的关系实在太密切了，他为我们解答的是中国房地产基金未来的发展。
下面我们有请顾会长给我们做演讲，每位演讲嘉宾演讲之后我们有一个互动时间，在互动时间里，各位有任何问题，最好传一个纸条给我，我代大家发问，下面有请顾会长。
未来的预期决定目前资产价格，但是我们觉得这个预期恐怕还是需要点实际动作，比如说我们的股市，当股市跌到最低点的时候，大家认为中国的公司全都那么便宜吗？大家也认为是低，这个时候，大家还是不问市，大家都在等待企业，我们说句实在话，也挺悲惨的，市场还是要依靠企业。当企业出手的时候，投资者对未来的预期就可以兑现了。
未来的预期，对房地产营销战略未来的展望，事实上应该影响现在投资者的预测。
整个行业应该感谢这次房地产营销战略调整，感谢这次调整给我们带来一些基本的回归理性判断和认识，我觉得这个非常好。这也是我们下一步发展的时候，我们不至于重走老路的基础。
这次调整，深圳调整已经超过一年了，八月份房地产营销战略调整非常冷了，我们身在深圳深有体会。如果没有这次调整，实际今天的情况非常糟糕。首先，我们都知道在去年8月份以前，全中国的土地价格暴涨，土地价格暴涨的程度，完全超过了房地产房屋价格的上涨程度。这种局面，事实上在06年已经开始了，到07年上半年，土地价格暴涨到如此高的程度，事实上已经把整个行业推向了不可持续发展的边缘。
青岛的地王还不是厉害的，厉害的地王产生在几乎全国的各个地方，到了那种程度的时候，我们开发商怎么办？所以目前这次房地产营销战略调整，使得行业可持续发展，就成为了一个客观的基础，我们发现到现在为止，刚才跟顾会长聊天，房地产开发商还没有跳楼，大家冷得够呛，都在“猪坚强”着呢，所以这是我们感谢这次宏观调控最大的理由。
土地价格，我预计将会在奥运会之后，因为奥运会之前流拍特别多，原因是企业对土地价值的估值偏高，对市场的反应偏慢。卢总说土地收入成为地方企业收入的主要来源，没有办法只有把土地价值调整，调整到开发商可以接受的水平，这个是目前我们要感谢宏观调控给我们带来的第二条，也就是在今年第四季度和明年上半年会出现土地价值顺势调整，带来开发商可持续买地的机会。
第一、房地产行业终止了一系列的房地产营销战略讨论。
这些讨论在以前成为大家一个说不清、道不白，媒体也跟着掺和，各个论坛天天打架。很多讨论大家都不认同，但是一次调整，大家几个观点都认同了。
第二、房地产营销战略中所谓成本决定价格的观点，肯定是错的。
成本决定价格，一些经济学家，包括非常非常著名的经济学家，对房地产暴利的声讨，我们的一些肇事者，包括我们自己行业内的人，我们说你看地价升得这么高，你看人工升得这么高，建筑材料这么涨，房价还会涨，2008年的此时此刻，事实已经胜于一切理论上的雄辩。目前，关于暴利是行业共谋的说法不存在，实践说明了问题。第二，所谓土地不断升值的观点，现在开始破产。第三，我们的人工上涨会促使整个房价迅速提升，这个观点破产。房地产行业，到了什么程度？回归到基本的本质，我们对房地产营销战略的理论可以有更深层次的认识，我认为是非常非常重要的。
第三、我们的房地产营销战略发展模式。
中国的发展模式，实际一段时间以来，大家基于两种判断，第一是土地储备为王，越多越好。我们香港在2006年和2007年上半年上市的H股房地产公司，他们都创造了中国首富，天价等等一系列全是土地储备为王相关，事实上去年万科卖了500亿，买了200亿的地，我认为还不离谱。这个不离谱，事实上相当多的公司，销售额不到100亿，也买了200亿的地。为什么？因为整个市场，大家总结的模式就是这个模式。2008年对模式的挑战，我认为是行业应该思考的，非常重要的，什么模式都是有条件的。第三，我们这个行业终于认识到我们是一个周期性行业，即使像卢总说的有40个理由支撑行业好的大发展，大家我们发现都是有周期，上升阶段也是有周期。
接下来我想说说整个上升阶段的周期的几个基本特点，我们的房地产营销战略研究希望能跟大家共享。我们处于上升阶段的房地产营销战略调整期，这个结论是第一。第二，上升阶段的房地产营销战略调整期分为几大阶段：第一大阶段叫做复苏，第二叫发展，第三叫危机，第四是萧条。整个上升阶段的危机周期会怎么走呢？
刚才有条子问我，你经历过90年代地产时代的房地产营销战略大调整，这次有什么不一样呢？我觉得基本都一样。
因为都符合以下几个特征：
第一个特点是上升的周期比较长，下降的周期比较短。
上升的周期比下降的周期长多少呢？国际经验是2—3倍上升周期，然后会经历1倍的下降周期。目前不能回避我们正是处在下降周期。
第二，房地产现在要复苏了吗？
复苏阶段、发展阶段、危机阶段、萧条阶段，有几个特征就是复苏。哪个阶段出现哪个特征就是复苏，是可以判断的。
第一是复苏阶段，房地产经过萧条开始缓慢复苏，复苏阶段有几个最基本的特征。
第一，买家、市场的动力全部都是用家，入市的不是炒家。用冯仑(冯仑博客，冯仑新闻，冯仑说吧)的话说，目前全国买房的人就两家，一种是结婚的，一种是离婚的，都能男女有关，结婚的买大房，离婚的买小房。第二个阶段，租金比复苏阶段大幅度上升，深圳目前的租金回报率大幅度上升。我们先不说企业怎么救市，市场自然调整会出现这种结果。第三个阶段，地价维持不上升，为什么说这个呢？整个这个阶段，因为整个第四季度，各级企业的地价如果价格调整估值到位的话，低价格水平会维持整个价格水平，因为大家对复苏与否信心不够，所以地价维持不动。开发商密切关注复苏阶段的一个特征，就是期房价格要低于现房，现房的价格要好于期房，这是复苏阶段的最后一个特征。
什么时候复苏确认呢？说已经复苏了？就是成交量的放大。所以当我们青岛乃至全中国成交量继续在萎缩的时候，复苏阶段都没有完成，甚至可能是萧条阶段的特征。
复苏阶段完成进入发展，发展阶段进入过去十年经历的发展阶段，特征大家都清楚。发展阶段就是市场的动力，不止是用家，而且有长期投资者先期介入，换房等一系列进入。发展阶段的地价开始上升，地价上升的幅度跟房价上升的幅度差不多，发展阶段价格一样，没有区别。
发展阶段开发商最优的房地产营销战略当然是尽早买地，分期卖房。房屋回报率尤其是住宅履创新低，这个时候危机就马上来临了，顶点什么时候出现，没有人知道，没有人能预测得很清楚，但是会随着一次政策的调整，会出现辉煌和顶点，过了顶点之后是危机的下半段，我们叫萧条。
萧条期最基本的特征，成交量萎缩，没有人买。市场动力不知道是谁。是一些房地产营销战略信息的后知后觉者。现在我觉得，全中国这个阶段已经过去了，也就是说成交量萎缩已经差不多接近一年，现在是用家入市阶段。如果按照正常的市场，这个时候萧条期的土地价格跌幅要比房价深得多。我认为国家土地价格是由企业控制，但是在民间土地的价格跌幅已经是非常非常严重了，符合萧条期的特征。萧条期开发商最重要的尽早清货，尽早卖楼。深圳是经历了三波下跌，青岛还没有跌，是不是青岛我不敢说，我先说深圳的情况，三轮下跌，尽早清货是特别特别明智，万科是不是也是跟随这个规律在走？我不知道。
有条子说，国家又出手救市了，我的第二个观点，企业为什么出手救市？我们房地产宏观调控周期和国际金融大海啸周期叠加。第二，宏观调控的周期，房地产调控的周期，跟中国整个宏观经济周期又叠加，叠加的时候，一个负责任的企业要干的就是泛周期。你调整了，我们根本就买不起楼啊，怎么就救了呢？事实上企业在这个时候的犹豫，要老百姓买得起楼的问题，这个时候企业的作为会使很多人买不起楼，香港97年董建华出台的政策，使每6个人有一个人是负资产，整个香港为97年负资产，一直到2003年才到最低点，实际是香港负资产人数最多的时候，目前深圳的地产调整，如果整体调整30%的话，也就是使去年买楼的人现在变成零资产，或没有影响到05年、06年买楼的人，如果继续深幅调整的话，不是你能买的起楼，而是你根本就失业了。
这个事情严重到什么程度呢？我给大家说一个数字，事实上美国这次经济的调整，最主要的原因就是次贷危机爆发的最紧要的原因，次贷并不大，但是影响巨大，为什么？全球在过去30年，多发的钱，多发了多少呢？400万亿美金，全球加中国，加俄罗斯，多发了400万亿美金，而全球去年的GDP只有50万亿美金。我们多发的钱是全球GDP的8倍，这些钱去哪儿了？全部进入了虚拟资产，股市、房市、衍生工具。全球要恢复金融秩序，全球经济要在未来三五年内消耗300万亿钱，人间蒸发，才能全球经济恢复到正常秩序。
在这种险恶的情况下，中国作用唯一的亮点，房地产营销战略作为中国拉动内需的最重要的一个手段，我确实觉得这次救市，不是救房市，是中国在这次经济危机中成为大国的最主要的有利时机，如果强力的政策拉动，整个中国在上升周期的这段调整，我们认为会比我们预想的三五年要更快地结束，不断进入发展期。但是跟我们过去经历10年的发展期，因为这次调控，使得整个行业更加有序。去年我们卖房子的人都觉得自己特牛，好像自己能力超强，事实上今年我们都知道，根本是我们把整个市场的发展变成了以为是自己的能力强，今年大家打回原形，我觉得很好。
经过这轮发展，相信今年的中央经济工作会议会确定我们未来更加坚实的房地产营销战略发展基础，如果这样的话，大家关注目前的房地产市场调整，因为目前只是刚性需求在起作用，我们特别关注未来这些刚性需求的几个最主要的变化，第一我完全同意卢总的说法，关注小户型，小户型是一个中国房地产界基本不太愿意做的产品。但是它是刚性需求最主要的，因为我们知道80后在买房，甚至90后已经开始毕业走向工作岗位了，80后成为购房的主力群，而这些高的房价，怎么样营造80后的生活方式，是我们最关注的方向之一。第二，中国的第一批婴儿巢，60后进入空巢期，空巢期的家庭孩子已经上大学了，空巢期的家庭，对原先片面追求大会有不同的想法，所以这方面我相信每一届的住交会的论坛大家聚集在一起，多探讨肯定有非常大的益处和吸收大家经验的好时候。
