吉宁博士观点
我国物业管理经过20多年的探索和实践，从无到有，从小到大，其巨大的社会效益、环境效益、经济效益、强大的生命力和广阔的发展前景，已充分显示出来，在城市管理和经济建设中的作用也日益显着。在物业管理活动中，业主、业主委员会以及物业管理服务公司是参与物业管理法律关系的最主要的民事主体。如何准确科学地确定业主委员会与物业管理服务公司的法律地位，明确它们在物业管理中的法律法律关系，奠定物业管理立法的基础，是我国建立业主自治自律与物业管理公司专业化物业管理服务相结合的物业管理体制必不可少的基础，也是培育和规范物业管理市场的首要前提和必然要求。
一、物业管理法制化建设是社会发展的必然结果
1.物业管理法制建设是规范物业管理行为，促进物业管理业健康发展的重要保证
(1)房地产开发商物业管理责任需要立法规范。以法律形式规范开发商的行为，明确开发商与物业管理服务企业之间的权利义务关系；避免开发商把工程尾巴留给物业管理服务企业，致使服务不到位，业主和租户怨声载道。因此，房地产开发商在项目立项时就应全盘考虑日后的物业管理问题，并在规划设计中认真听取物业管理服务企业的意见，完善物业配套设施，避免给日后的物业管理服务企业增加不必要的负担。
(2)通过立法规范物业管理服务企业的管理行为。在《物权法》颁布实施之前，尽管有的省、市已出台了有关物业管理方面的法规，但由于全国缺乏统一的法律、法规作为依据，众多物业管理服务企业的管理行为千差万别，存在的分歧则更多，由于双方权利义务约定不明，纠纷不断发生。所以必须制定相应的法律、法规，明确物业管理服务企业的权利和义务，规范其管理行为，使其置于企业有关部门和业主的监督之下。
2.加强物业管理立法依法保障物业所有人，使用人合法权益
物业所有人对物业的权益是一个统一的多层次的整体，包括房地产物权(国有土地使用权、房屋所有权）、房地产他项物权（房地产抵押权）和房地产债权(房地产租赁权）等。在现阶段，房地产既是重要的生产资料，也是必需的生活资料，已成为人们最重视、最珍惜的一种财产形式和乐于选择的投资对象。但在《物权法》颁布实施之前的状况却是开发商决定对物业的管与不管；物业管理服务企业决定管理费的收取标准，而业主只能被动接受，这是没有物业管理立法所带来的后果。所以，应当通过物业管理立法来保障业主的利益。
二、业主委员会和物业管理公司的法律地位
那么，上述这些物业管理法律关系中的民事主体的法律地位究竟为何呢？它们之间又存在着怎样的法律关系？从全国人大常委会正在审议的《中华人民共和国物权法（草案）》中所设立的建筑物区分所有权法律制度来看，物业管理的实质就是区分所有建筑物的管理，业主的法律地位就是区分所有建筑物的所有权人。但这个法律制度并没有直接对业主委员会和物业管理公司进行明确的法律定位，而是设定了区分所有建筑物管理人和区分所有建筑物物业管理服务人这两个法律地位。那么，对于业主委员会和物业管理公司究竟谁是区分所有建筑物管理人？谁又是区分所有建筑物业管理服务人？对此，必须有一个准确、合理、科学地定位，因为这直接涉及到物业管理关系中民事主体的权利与义务配置，关系到物业管理行业的健康发展。下面先来探讨我国《民法通则》中“管理人”的立法原意。
“管理人”这个法律概念最早出现在我国的《民法通则》中。《民法通则》第一百二十六条规定：“建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。”这条法律将建筑物致害的责任主体确定为“所有人或者管理人”，对于建筑物所有人的法律地位是比较清晰的，这就是在物业管理活动中被称为业主的区分建筑物所有权人。由于这条法律确立了管理人责任主体的法律地位，因而在《中华人民共和国物权法（草案）》里，管理人就被直接纳入了建筑物区分所有权的法律制度之中。那么，管理人的立法原意究竟是什么？只有明确了我国民法对“管理人”的立法原意，才能正确确立物业管理活动中业主委员会和物业管理服务公司的法律地位，依法均衡业主、业主委员会以及物业管理公司的权利义务，促进物业管理服务的健康发展。
就物业管理公司而言，它虽然承担有一定的物业管理服务责任，但这种管理服务责任是通过与业主委员会所签订的物业管理服务合同获得的，并不是天生具有的，而且这种管理责任也是有限度的，是全部管理责任其中的一部分。因为物业管理服务合同不能也不可能将建筑物致害的全部管理责任都囊括在内，除了业主、业主委员会之外往往其他民事主体（如物业管理公司）是不可能全部控制或彻底解除的。当物业管理公司违反物业管理服务合同的约定，没有尽到合同所约定的物业管理服务责任，就应该以合同违约来承担物业管理服务责任。但是，业主委员会的管理责任却是天生具有的，物业管理公司的物业管理服务是由其按合同约定的，而合同没有约定的管理责任显然仍然由业主委员会所保留，业主委员会有保留管理责任的权利，自然就要有承担管理责任的义务，理应成为合法的管理人。根据过错责任原则，既然业主委员会没有将全部管理责任通过物业管理服务合同交给物业管理公司，物业管理公司就不可能承担全部管理责任。否则，让物业管理公司作为管理人承担责任，就有悖公平正义的原则，不符合我国民法对管理人的立法本意。因此，物业管理公司只能是区分所有建筑物的管理服务人，是物业管理服务合同的平等的当事人之一。
三、物业管理活动中业主委员会与物业管理公司的法律关系
物业管理法律关系的内容是指物业管理法律关系的主体所享有的权利和承担的义务。当事人之间的权利、义务关系是物业管理法律关系的核心和关键要素，也是法律规范的核心内容。物业管理法律关系的权利和义务内容是物业管理法律制度调整的社会关系在物业管理法律上的直接表现。如果仅有物业管理法律关系的主体，而主体之间并没有权利和义务，就不能发生物业管理法律关系。因此，物业管理立法的首要任务，就是要以法律的形式，确定物业管理法律关系中各个主体之间的法律地位和相互之间的权利、义务关系。业主委员会与物业管理公司的法律关系应该由建筑物区分所有权法律制度依法规范，直接体现出民事主体的平等关系。
实践中，物业管理法律关系大致包含以下几个方面的内容：一是业主和住户的权利与义务，即建筑物区分所有权人及占有人、使用人所享有的专有部分所有权、共用部分成员权的权利与应承担的义务；二是作为区分所有建筑物管理人的业主委员会的权利与义务；三是作为区分所有建筑物物业管理服务人的物业管理公司，依据物业管理服务合同的规定所确立的权利与义务；四是作为建筑物的开发建设单位在物业管理活动中的权利与义务；五是各级企业及企业主管部门和物业管理协会等在物业管理活动中作为企业主管部门、行业协会的行政监督、管理和协调、合作关系。其中，物业管理法律关系中最主要的主体是区分所有建筑物业主及住户与物业管理公司，两者之间是物业管理服务合同所确立的平等的合同当事人的关系。
另外，在物业管理服务活动中，物业管理公司通常是没有代理权的。物业管理活动中虽然也有涉及到法律行为的情形，但一般都不需要物业管理服务公司来代理，而且物业管理活动中的大量活动是事实行为，根本就没有必要进行代理。因此，代理行为与物业管理活动不存在必然联系，绝不能用代理来解释物业管理活动。
我们应该将物业管理服务行为与委托和代理相区分，摈弃过去将物业管理公司与业主委员会的法律关系界定成委托的错误观点，将其界定为物业管理服务法律关系。物业管理服务合同不是委托合同，更不是代理合同。依据建筑物区分所有权理论，物业管理的实质是区分所有建筑物的管理，所管理的对象是区分所有建筑物。区分所有建筑物的管理，即物业管理，归根结底来源于区分所有建筑物的权利归属，即建筑物区分所有权，也就是通常在物业管理活动中所说的物业建筑物的所有权。建筑物区分所有权往往也是引起物业管理纠纷的症结所在，相应的物业管理法律关系实际上是建立在建筑物区分所有权的权利归属基础上的。因此，物业管理公司与业主、业主委员会的法律关系应该由建筑物区分所有权法律制度依法规范。依据合同法以及建筑物区分所有权的法理，物业管理合同实际上是一种特殊的专业性劳务服务合同，物业管理合同应遵循合同法的法律规定。
根据所依据的法律规范不同，物业管理法律关系主要有以下表现：首先是依据建筑物区分所有权法律制度，业主、业主委员会与物业管理公司构成建筑物区分所有权人、区分所有建筑物管理人与区分所有建筑物物业管理服务人之间平等的法律关系；其次，依据合同法规定，按照物业管理服务合同构成合同当事人之间平等的法律关系；再次，依据消费者权益保护法构成消费者与经营者之间的平等的法律关系。
四、物业管理立法的发展前景
我国物业管理立法今后的发展，应在非住宅小区的物业管理上加速立法，平衡物业管理立法的重点；将法制建设和实践紧密结合起来贴近实际。
新出台的《物权法》，弥补了物业管理法制建设的不足，解决了物业管理中长期存在的如物权的归属，业主大会的成立与指导部门的修改，业主投票权的明确，物业管理服务企业和开发商责任明确以及业主、业主大会的权利和责任的落实等等问题。新的《物业管理条例》将原条例中与《物权法》中不一致的地方做出修改，为物业管理服务企业正名，更对物业管理活动中的问题深入阐明。看似简单的文字修改却使物业管理服务的定位更加准确，对业主利益的保护也更加完善、全面。但随着物业管理的发展，依然会出现许多问题，这都需要尽快出台与《物权法》相配套的法律法规及司法解释以更好地为物业管理服务。
总之，业主、业主委员会与物业管理公司是民法上的的平等民事主体，在物业管理活动中形成平等的物业管理服务法律关系。物业管理企业作为区分所有建筑物的物业管理服务人与作为区分所有建筑物管理人的业主委员会，通过物业管理服务合同明确双方的权利和义务，共同构建和谐居住环境。
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