吉宁博士观点
1、引言
1.1中小房地产企业定性与定量
(1)关于中小企业的定性界点，各国的做法不尽相同，但基本是从独立所有、自主经营和较小市场份额3方面来考虑的。第一，独立所有是指企业的业主在企业中所占的份额在50%以上；第二，自主经营是指业主本人直接控制自己的企业；第三，较小的市场份额是指在经营领域中不占统治地位，或是企业的定价无法影响市场的均衡价格。
(2)各国对于中小代写论文企业的量的界定，主要是通过雇员人数的多少、资本金额大小和营业额的多少来界定。我国对中小企业的界定先后经过几次调整，2月19日由国家经贸委中小企业司颁了《中小企业标准暂行规定》，对中小企业的划分做了量的界定：从业人数在3000人以内、销售额在3亿元以下，资产总额在4亿元以下的为中小型企业。
1.2我国中小房地产企业项目成本管理的现状
1.2.1不够重视投资决策阶段工程项目成本的确定与控制
投资决策是产生工程造价源头，这一阶段耗资约占总投资额的0.5%～3%，但影响项目投资的可能性却占75%～95%。对建设项目进行合理的选择是对经济资源进行优化配置的最直接、最重要的手段，项目投资效益影响到整个国民经济的效率和效益。长期以来，中小房地产的工程建设存在投资膨胀严重的现象，造成工期越拖越长，工程造价越来越高，“三超”现象相当普遍，究其原因，主要有：①人为因素造成概算降低，有些项目在申请立项阶段，为了能使项目尽快通过批准，有意压缩工程投资，预留资金缺口；②在初步设计阶段达不到国家规定的深度，存在较多设计上的漏洞，设备和材料价格不按市场行情制定。
1.2.2设计阶段的工程成本控制不严
设计阶段是建设工程项目成本管理控制的龙头。在投资计划得以合理确定以后，进入设计阶段，它是把技术与经济有机结合在一起的过程。有效控制工程造价要求在施工图设计中严密、全面。但目前我国大部分设计单位对工程项目的技术与经济进行深入分析不够、在设计中大多重技术轻经济，设计人员似乎只对设计工程的质量负责，对工程造价的高低不太关心。以致无法通过优化设计方案，编制初步设计、概算起到控制总造价的作用。工程设计图的质量和深度等也不够，工程量清单中的工程量错算、漏算，也引起暂估项目的增多，使招投标工作的质量难以保证，因而也无法有效控制工程造价。
1.2.3还未能将建设全寿命周期作为项目成本管理的对象
传统管理模式只关注建设期成本，全寿命周期项目成本管理不仅关注建设期成本，还要关注建设项目运行的拆除阶段的成本；传统建设项目成本控制只是对工程造价的控制，而对各个阶段成本之间的相互影响和整个寿命周期成本的影响考虑较少；成本影响因素分析不仅对建设项目决策阶段和建设阶段的成本影响因素进行分析，还应考虑建设项目由于使用维修方式引起的成本变化。
2中小房地产企业实施全寿命周期成本控制的意义
2.1实现对建设项目全寿命周期成本的优化
20世纪30年代起就已经开始使用的工程项目动态评价方法，已包含有整个项目寿命周期成本的思想。全寿命周期成本控制的新思路可以指导人们自觉地、全面地从建设项目全寿命周期出发，综合考虑项目建造成本和运营与维护成本，从而实现项目成本的优化和节约。
2.2实现建设项目寿命周期内的资源节约
原有的成本控制只关注建设项目建设阶段的成本控制。而对建设项目的运行阶段和拆除阶段的成本视而不见。全寿命周期成本控制关注建设项目的全寿命周期，通过对建设项目全寿命周期内各阶段和各因素的分析，系统地做出成本控制的措施，从全寿命周期的角度审视建设项目成本控制工作，可以综合考虑建设项目初始成本和未来成本，从而实现建设项目寿命周期内资源消耗最低。
2.3有助于我国中小房地产业“绿色化”战略
我国在“十一五”规划中把推广节能省地型建筑作为一种战略，明确规定：第一阶段，到2010年，全国新建建筑争取1/3以上能够达到绿色建筑和节能建筑标准，全国城镇总耗能要实现节能50%；第二阶段，到2020年，要通过进一步推广绿色建筑和节能建筑，使全社会建筑总耗能达到节能65%的总目标。绿色建筑不同于传统建筑，其强调对环境的影响最小和对生态的保护；此外，与传统建筑相比，绿色建筑的初始建造成本更高，而其运行成本、能源消耗和对环境影响更低。因此，对项目整个寿命周期(从构思、决策、设计、施工、使用、维护、拆除)所发生的全部费用进行分析和评价，降低绿色建筑寿命周期成本，从而有利于绿色建筑的推广和实施，有利于加快我国中小房地产业的“绿色化”进程。
3建设项目实施全寿命周期成本控制
全寿命周期项目成本管理最早由美国国防部于20世纪60年代提出，并最先应用于武器装备的研制。它克服了传统企业成本管理仅注重降低生产制造成本的局限性，将企业项目成本管理的视角向前延伸至研发设计阶段，向后延伸至售后服务及报废回收处理阶段，拓宽了项目成本管理的视野。
3.1工程成本成本控制
全寿命周期成本与控制(1)工程成本，是指在项目的决策阶段、实施阶段为了工程项目的顺利建设所花费的各项费用的总和。它包括工程项目在可行性研究、决策、设计、建设准备、施工、竣工验收及保修阶段所需花费的各项费用。对于投资者而言———建设项目投资总额———“工程投资”；对于承包商而言———建筑产品价格———“标价、承包价、结算价”。(2)成本控制，是现代项目成本管理的核心环节。是运用各种方法，预定成本限额目标，按限额开支，与实际成本比较，衡量经营活动的成绩与效果，并以例外管理原则纠正各种差异。广义的成本控制包括一切降低成本的努力，目的是以最低的成本达到预先规定的质量与数量。狭义的成本控制是执行决策过程中努力实现成本限额目标。(3)建设项目全寿命周期，是指建设项目从开始到寿命结束的时间。建设项目全寿命周期成本控制是站在全社会角度，以建设项目的全寿命周期成本为控制对象，通过一定的技术和方法对建设项目寿命周期各个阶段成本、各要素成本之间的相互关系进行分析，采用相应措施，实现建设项目全寿命周期成本最优。
3.2剖析LCC的构成寿命周期成本
是指一个建筑物或建筑物系在一段时期内拥有、运行、维护和拆除的折现货币值。建设工程寿命周期成本是工程设计、开发、制造、使用、维修和报废过程中发生的费用，也即该项工程在确定的寿命周期内或在预定的有效期内所需支付的研究开发费、制造安装费、运行维修费、回收报废等费用的总和。LCC分为决策成本、设计成本、施工成本、使用成本、回收/报废成本5部分。决策成本包括项目策划、可行性研究、信息收集、市场调查、方案优选、资金筹措、土地获取等所花费的费用。决策阶段成本对项目的全寿命周期成本起决定性的影响，在项目投资决策阶段，所需投入的费用占全寿命周期成本的比例很小，但是，对整个建设项目的全寿命周期而言，节约成本的可能性最大。设计成本包括管理、设计、重大设计方案研究试验等所花费的费用。虽然设计阶段本身所占成本较小，但是对建设项目全寿命周期的成本影响显著。设计质量的好坏不仅影响建设项目质量和使用功能，也直接影响着建设项目成本管理和投资效益。施工项目成本管理包括人工、材料、机械、设备、管理以及各种税费等费用。
施工阶段是人力、财力、物力消耗的主要阶段，需要集中投入大量资金和各种资源，工程量大、涉及面广，影响因素多、施工周期长、政策变化、材料设备价格和市场供求波动大，这些因素都会直接影响建设项目全寿命周期成本。在这一阶段，虽然节约投资的可能性已经很小，但浪费的可能性却很大，极易造成投资的超支；同样施工阶段对建设项目后续工程成本也有显著影响，如施工阶段的施工工艺、材料选择、施工管理影响着项目的施工质量，而项目施工质量进一步影响项目使用阶段有维修、保管、使用等成本。使用成本是用户使用项目时，需要支付的人力消耗、能源消耗以及维修保养等的费用，包括空置损失、社会保障、材料、能源、维护、保养、污染、健康损害等所产生的费用。使用阶段由于其阶段延长期长，在项目的全寿命周期总成本中所占的比重较大。回收报废成本是项目报废处理和再生的费用。其中使用不同的回收和报废方法会产生不同程度的成本，而且不同的回收报废方法将对环境和社会产生不同的影响。
3.3中小房地产企业推进LCC控制(1)拓宽传统成本控制的视野。建设项目LCC控制的目标是实现建设项目全寿命周期成本最优，实现建设项目全寿命周期成本的持续改进，全社会成本最低。(2)强调建设项目成本控制是成本优化的结果。全寿命周期成本控制要求从建设项目决策阶段就进行全寿命周期成本的研究，逐步向建设项目各个阶段展开，以此开展经济、高效的项目成本管理工作。(3)将重点放在建设项目的设计阶段。在激烈竞争的房地产市场中，中小企业要在市场竞争中获胜，必须坚持以市场为导向，注重建设项目的顾客化，将项目成本管理的重点放在面向市场的设计阶段。LCC管理正是从这一角度出发，强调以顾客为中心的思想，即LCC的计算是从客户的角度进行的，不仅考虑了建设成本，同时也考虑了使用者的耗费。它要求企业在市场调查的基础上，针对市场需求和本企业的资源状况，对所建项目和服务的质量、使用功能、新项目开发等提出要求，并对销量、价格、收入等进行预测，对成本进行估算，研究成本增减与收益增减的关系，把全寿命周期成本作为设计参数进行方案比选，据此实现最低“允许的成本”。(4)符合可持续发展思想。充分进行建设成本与未来成本、建设成本中各项费用、未来成本中各项费用、系统效率与寿命周期费用、建设成本与建设周期之间的经济分析，是从建设项目的“摇篮”到“坟墓”来考虑成本问题，涉及到了建设项目的回收和报废，要求建设项目全寿命周期的“绿色化”。
4结语
目前正是我国中代写论文小房地产企业发展的关键时候，受到国家政策、大型企业的双重夹击，为在激烈的竞争中追求可持续发展，就要树立建设项目全寿命周期系统思想、寿命周期成本优化意识，并在实际工作中运用建设项目全寿命周期成本控制理论和方法，提升建设项目投资效益.
