吉宁博士观点
在全球经济一体化的今天，其它国家的房地产市场发展，对于中国的房地产市场也产生了积极的影响，然而时刻存在的房地产项目风险管理，还是有一些宝贵的经验是值得我们关注和借鉴的。
对于是否存在房地产泡沫的关注地不仅仅是中国，而全世界很多国家也同样存在这样的问题，可能只是程度不同、关注的焦点不同罢了。
本文通过对房地产投资与国内生产总值及其增长速度等宏观经济层面的研究，揭示出房地产投资存在的项目风险管理及如何应对房地产投资的项目风险管理。
第1章房地产项目投资及项目风险管理概述
1.1房地产的定义及特征
从自然物的角度来定义，房地产是指土地及土地上永久性建筑物，或指不动产。从产权经济学的角度来定义，房地产有更广泛的内涵，它是指建筑地块及建筑地块上以房屋为主的永久性建筑物及其所衍生的财产权利（曹振良等2003）。从产权角度来看，房地产的各种活动实质上就是房地产产权的运行、变迁与交易的过程，主要有三方面特征，即自然特征、经济特征和法律特征。
（1）自然特征
首先，房地产的位置具有固定性，房地产存在于一定的空间，这个位置不能移动和调换，而且房地产的位置直接影响其利用价值。其次，房地产具有耐久性，与一般物品不同，房地产的使用年限通常都比较长，使用寿命一般都在50年以上，有的甚至长达百年。再次，房地产具有异质性，这是由房地产位置的固定性所决定的，由于不同区位的自然、社会、经济条件不同，而且不同的房地产在式样、规模、形状、气候、肥力等方面也存在差别，因此房地产存在异质性。最后，房地产的自然特征还体现在有限性上，由于土地具有不可再生性，而且土地总面积有限，附着于土地的建筑物不能无限发展，决定了房地产的供给往往受到限制。
（2）经济特征
首先，房地产具有高资本价值的经济特征，购置、建设房地产都需要大量资金，价格高昂使房地产开发和购买对金融业具有高度依赖性，因此利率、住房公积金政策、首次分期付款额度等金融政策的变动都会对房地产供求产生影响。其次，房地产具有投资与消费的双重性：一方面，由于房地产的固定性和稀缺性，房地产投资成为一种重要的投资方方式；另一方面，房地产还作为基本的生产投入要素用于生产消费，以及居民购买住房用作生活消费。再次，房地产经营具有一定的垄断性。由于土地供给的有限性，限制了房地产的供给，造成外围者很难进入，形成房地产经营的垄断性。最后，房地产的利用具有外部性特征。房地产的利用及其价值很容易受环境变动的影响，比如，新建地铁使地铁沿线的土地升值，从而带来房价的上涨。
（3）法律特征
首先，房地产具有不动产特征，在法律上与动产相区别。其次，房地产产权具有可分割性，其所有权是占有权、使用权、收益权、处置权等权利的集合，这些权利可以被分开出售、转让给不同生产者与消费者。
1.2房地产业的定义及特征
房地产业是指从事房地产开发建设、租售经营以及与此紧密相关的中介服务如融资、置换、装饰、维修、物业管理等经济活动的行业，是国民经济中兼有生产和服务两种职能的独立产业部门。房地产业是生产经营型产业，兼有二、三产业的特点，具有三方面的基本特征：房产、地产交易的不可分割性；房地产业的先导性和滞后性；房地产业的项目风险管理性和投资性（王洪卫2003）。
（1）房产、地产交易的不可分割性
房地产商品由房产和地产两部分构成，建筑物始终依存于土地，房产与地产总是联为一体，两者的交易具有不可分割性。
（2）房地产业的先导性和滞后性
一方面，房地产业是国民经济的先导产业，房地产的先导性体现在它能够带动建筑业、林业、材料工业、金融业等行业的发展，而且它还是这些行业再生产与扩大再生产的前提条件。另一方面，房地产业的发展一般滞后于经济的发展，当经济复苏时，由于房地产开发需要大量投资，房地产的复苏与发展是由于固定资产投资增加的结果，因此滞后于经济复苏；而当经济衰退时，由于房地产具有保值和增值特性，部分工商业资金会转向房地产业，这使得房地产的衰退滞后于经济衰退。
（3）房地产业的风险性和投资性
房地产业是一个充满风险的行业，它的发展受到一系列外部因素和内部因素的影响。外部因素包括国家或地区政治、经济形势的发展、变化，政策的调整，城市建设规划的变化等；内部因素包括投资决策、经营管理等。与项目风险管理相伴的就是投机，由于房地产商品的保值、增值、使用期长的特性，使房地产投机的获利空间很大。
1.3项目风险管理中的投资分析
项目风险管理投资分析一般要经过三个步骤。一是风险辨识阶段找出风险因素，研究风险因素会造成的后果；二是风险估计阶段，根据已有资料和经验对各风险因素可能发生的概率及对项目的影响程度做出估计；三是风险的评价阶段，采用适当的方法对各种风险因素的影响进行评价，即确定风险的概率分布。
进行房地产投资风险分析，就是要对影响房地产投资效益的各个因素进行分析，从而测定项目的风险性。认识房地产投资的风险，明确导致投资效果变化明显的因素，进而进行控制，这有助于房地产投资效益的提升，减少或避免不必要的风险损失。首先，房地产投资风险分析可为房地产投资者提供可靠的依据，减少投资的盲目性，并根据主管和客观承受风险的能力，做出合适的决策，以提升决策的科学性。其次，房地产投资风险分析可通过掌握风险对投资活动及其结果的影响程度，了解风险的来源和发展趋势，以便预先制定出避开风险的方案或减少风险损失的防范措施。再次，房地产投资风险分析还有对投资人的激励作用。在房地产投资过程中，风险越大，所获得的报酬也越大，通过对风险分析，使投资者了解在一定风险程度内可获得多大的风险报酬，以激励投资者进行投资。
1.4项目投资风险预防
在风险发生前，为了消除或减少可能导致损失的各种风险因素，而采取的各种措施称之为风险预防。风险预防贯穿于房地产开发经营的各个阶段。
在投资决策的阶段，房地产开发企业风险预防的主要任务包括：
（1）建立高水平、多学科的开发人员队伍。
（2）建立健全风险预警系统。
（3）贯彻执行项目风险管理责任制度。
在土地获取阶段，开发商应该重视以下几个问题：履行开发商的社会责任，积极主动的与各地方企业管理部门和土地所有者搞好关系，
妥善处理征地、拆迁和安置补偿工作中遇到的棘手问题。增强合同意识，认真签订各种相关合同，尽量避免合同歧义。
项目建设阶段风险预防的主要措施有：高度重视项目建设中的安全问题，在现场控制中，减少风险源，防止风险扩散，
特别是强化现场质量监控，防止出现质量缺陷和建筑工程质量。及时协调、妥善处理建设过程中的设计、施工、监理、材料设备供应之间的矛盾，使项目的建设顺利的进行。
在房地产开发租售管理阶段，为了预防风险，应当特别重视租售合同条款的明确、详尽，并聘请律师或法律工作者审核。
1.5项目投资管理风险转移
风险转移是风险控制的另一种手段。经营实践中有些风险无法通过上述手段进行有效控制，经营者只好采取转移手段以保护自己。风险转移并非损失转嫁，这种手段也不能被认为是损人利己有损商业道德，因为有许多风险对一些人的确可能造成损失，但转移后并不一定同样给他人造成损失。其原因是各人的优劣势不一样，因而对风险的承受能力也不一样。风险转移到手段常用于工程承包中的分包和转包、技术转让或财产出租。合同一方技术或财产的所有人通过分包或转包工程、转让技术或合同、出租设备或房屋等手段将应由其自身全部承担的风险部分或全部转移至他人，从而减轻自身的风险压力。
1.6项目投资风险管理
合理界定项目覆盖的范围，在企业发展规划和战略的总体要求下，用科学的方法和态度进行项目决策，确定项目目标，避免出现决策失误风险；编制《项目管理规划》，用《项目管理规划》指导项目的建设和管理；理顺组织结构，明确岗位职责，建立项目的反馈沟通职能，为风险管理提供组织保障。
1.7项目投资风险抑制
风险抑制是在风险发生时或风险发生后采取的各种降低损失程度或缩小损失发生范围的措施，目的是使风险发生时损失最小，风险发生后有挽救措施。
房地产是一种投资大、周期长、内部结构复杂、涉及因素众多的复杂开发系统，影响该系统的风险因素众多，影响关系错综复杂。同时，不同风险因素引起后果的严重程度迥异，项目能否取得预期结果具有很大的不确定性，因此，在项目风险管理中，应进行科学的、系统的风险分析，风险预防，风险转移，风险管理，风险抑制，将风险损失降低到最低程度，确保建设项目取得良好的社会和经济效益。
