吉宁博士观点
改革开放近30年来，随着市场经济的深入发展，一些集约化、规范化专业市场不断涌现，其物业管理公司也应运而生，成为地方税源新的增长点，但由于种种原因，专业市场的物管企业征管明显滞后，税收流失严重。通过开展专项检查发现，我市专业市场物管企业税收征管亟待加强。
一、存在的主要问题
通过调查发现，相当数量的物业管理单位对税收方面的法律、法规和规章不够了解，认为其提供的物业管理服务与人民生活息息相关，且服务寓于日常生活之中，取得的收入主要用于支付管理人员的工资和对房屋及配套的设施设备和公共场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生，所以，认为物业管理收入无需纳税。在此理念下，物管企业的账务处理五花八门，极不规范，主要表现在以下四个方面：
状况一：产权底子不清，形成帐外收入。目前我市专业市场一般都由开发商自行组建物业管理公司进行管理，在开发完成以后，门面或对外出卖或出租，由于房屋开发商和物业管理公司均为同一人控制，部分留在开发商手里未出卖、出租的门面，并未向税务机关申报纳税。如某物业管理公司2007年和2008年连续两年的库存商品房存量都为416万，经实地调查，两年内该公司库存商品房一直都在销售，开发商对销售房屋收入记入“其他应付款—某物业管理公司”，而物业管理公司一方面对资产的减少没有做账务处理，造成产权底子不清，资产不实，另一方面对房屋销售收入未作应税收入入账，造成了税收漏洞。
状况二：混淆应税收入与非应税收入。目前我市物业管理公司除了收取物业管理费、停车费、租金外，还代收水电费、上网费、电视收视费、燃气费等项目，少数物业管理公司在取得收入时混淆项目，将本身收取的费用与代收费用混淆，导致不能准确划分应税或非税项目，或将应税收入作为非应税收入申报，以达到少缴或不缴税款的目的。如某物业管理公司通过其他各种名目将出租200余个门面的大部分收入均计入非应税的代收款，其中对外收取的广告代理费40多万元也挂在往来款中，并没有据实计入应税收入。另一家市内某物管公司2008年总收入为370万，但租金收入仅占69万，房屋维修费收入却有176万，据调查了解，为了规避税收，企业将需缴纳房产税的租金收入人为进行调整，达到少缴税款的目的。
状况三：成本、费用冲减应税收入。调查中发现，某些物管公司因办公场所装修、维修等需要，在所辖出租户中购买了油漆、装饰建材等商品，在账务处理中，物管公司用房屋维修费直接抵减出租户租金及物管费，所抵的费用账面却未作任何记载，从而达到偷漏税的目的。
状况四：价外费用不计入应税收入。部分物业管理公司向其他公司收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费，不作为计税依据申报缴纳营业税。在调查中发现，某物业管理公司向业主收取的8万多元过期不需退还的押金便未按规定计入应税收入进行纳税申报。
二、税收流失的原因分析
一是发票管理欠严。一方面，大部分业主根本不知道物业管理费是应税项目，索取发票的意识普遍不强；另一方面，物管公司利用发票违章行为达到偷逃税目的。一是非法代开发票。一些小规模物管业主为了隐瞒收入规模，便委托具有领票资格的较大物业公司为自己代开发票；二是自制收款收据或白条来收取物业管理费；三是个别业主索要发票时，使用虚假发票收取物业管理费。
二是控管力度较弱。一是大多数物管公司存在账证不健全现象，难于体现实际经营情况，造成偷、逃税现象发生；二是由于一般物管公司管理的小区范围广、地点分散、小区的服务功能以及收费项目、收费标准各不相同，加之不同的楼盘也有不同的入住率，税务部门控管难度较大，征管力量相对不足。三是由于各种因素的影响，税务部门在查处物管企业偷逃税违法行为时，打击力度不够，常常以补代罚，以罚代刑，没有形成强大的威慑力量，助长了偷逃税现象的滋生和蔓延。
三是部门协调不力。地税部门缺乏与工商、公安、房管、房地产公司等相关部门的联系，不能及时掌握物管企业的经营信息，从而导致对物管企业的经营规模不清楚，税收鉴定不准确。
四是企业干预过多。地方企业过多的考虑自身暂时的利益，对税收独立执法的过多直接干预，不仅使企业诚信大打折扣，同时也造成税务机关征税难度加大，使税收政策难以执行到位。
三、加强征管的几点建议
一是加大宣传力度，强化纳税意识。针对物管行业纳税意识淡薄、税收流失严重的现状，有针对性地开展行之有效的宣传。增强专业市场业主获取物业管理发票的主动性与协税护税的积极性。加强物业管理公司办税人员的业务培训，使其对物业管理的不同收费项目，在核算上均能正确处理。
二是转变企业观念，树立服务理念。企业要正确的界定自己的位置，要从直接插手和干预税收管理，过度强调短期财政利益的状态下脱离出来，及时转变角色，把工作重点放在经济发展的软硬环境建设上，减少对税收执法的干扰和阻力，为纳税人创造法制和谐的税收环境。作为税收主管部门的税务机关要从提供高效便捷的纳税服务上做文章，缩短政策传递时间，简化纳税手续，提升办事效率。
三是加强税源巡查，完善纳税评估。税收管理员应认真进行税源调查，摸清税源情况，全面掌握物管企业的经营信息，并分户建立健全企业征收台账。督促物管企业按市场区域门牌号码建立分户台帐，详尽反应各业主的面积、费用的收取标准和数额，按月(季度)向税务机关报送异动情况，税务机关及时下户核对其真实性。通过审核企业的申报资料，对各个物业管理公司的经营规模、收费项目和纳税情况进行对照核实，有针对性地实施专项评估，重点在于评估其申报的营业收入，同时稽查部门应加强该行业的专项检查力度。
四是物业管理公司规范发票管理，实行“以票管税”。要求物业管理企业要严格按规定使用发票，随时抽查物业管理公司发票使用情况，切实落实对企业在领购、换购发票时进行核对的工作要求，真正发挥发票稽核在发票管理中的重要作用。加大发票检查力度，未按规定使用发票的一律按发票管理办法有关规定进行处罚，从源头上减少物管行业发票违法行为的发生。
五是物业管理公司加强部门协作，强化监督管理。加强与工商、公安、房管、房地产开发公司等部门的协作，定期了解和掌握物管企业的经营情况，开展对该行业的税收清理和专项整治活动，集中力量对各种偷逃税行为进行严厉查处。同时，借助媒体的舆论监督作用，公开曝光偷逃税行为，从而营造依法诚信纳税良好治税环境。
