吉宁博士观点
商业地产的成功模式，经验是多方面的，有项目选址，有规划设计，有业态定位，但是能够在变化莫测的商业大潮中屹立不倒的成功的商业地产项目，尽管有着以上诸多关键因素，而商业地产的营运管理是非常重要的，可以说优质高效的营运管理是商业地产项目持续经营的坚实基础和保值增值的可靠保障。
运用国际营运理念，营造一个适合当地风土人情和消费习惯的国际商业营运管理模式，不仅能为消费者构建一个良好的购物、娱乐、休闲环境，更能为经营者和投资者打造一个优质的财富平台和广阔的增值空间。
商业地产必须实行统一的营运管理，只有实行了统一的营运管理，才能使商业地产具有成功的保障。商业地产的营运管理是商业营运的核心，是商业收益和物业价值提升的源泉。现代商业地产营运管理的精髓就是要把松散的经营单位和多样的消费形态，统一到一个商业物业的消费形象和经营主题的信息平台上。统一的营运管理模式的运用，其实际意义就是旨在把投资者，经营者，经理人三者结成利益共同体。不能统一运营管理的商业地产项目，会在激烈的竞争中逐渐蜕变，直至最终完全丧失自己的商业核心竞争力。
营运管理的统一性，就是物业经理人即物业管理公司、物业所有者即商铺业主、物业使用者即店铺租户三者精诚合作，在同一个主题概念指导下开展整齐划一的经营管理工作。这一经营管理又可细分为广告、宣传、共同促销、商户销售额管理、商户运营管理、顾客服务、安防管理、消防管理和设施设备维修管理等等。虽然是大型的综合性商业设施，经营种类繁多，业态多样，但是其营运管理完全可以做到整齐划一，在物业形象，个性风格，广告策划，促销活动等等统一营运安排上，一定能够呈现出整体协调的完美统一的形象。
经营商业物业的收入主要来源于商户的租金。商业物业营运管理的功能就是帮助商户创造收入，提升每一平米商业面积的赚钱能力，这也是商业物业经营管理的价值所在，也是商业地产成功运作的关键。换句话说，大型商业项目长期成功与否的保证，成功的统一运营就是一个关键。
商业地产的营运管理一般要做到四个方面内容的统一，即：
统一的招商管理在进行商业地产规划定位的时候，要从物业经营的整体考虑，立足长远，兼顾到各个业态、业户的经营，符合商圈消费特点和经营配套，能够起到合作互补拉动消费的作用。
统一的营销策划作为商业物业的营运管理部门，要从物业经营户即租（商）户的经济效益考虑进行营销策划，在开展定期大型促销活动广告宣传的同时，更要根据各个大型商户的经营特点和不同的季节以及传统节日，安排各种类型的促销活动。
统一的服务监督商业物业管理公司要制定切实可行的营运管理制度，在商品质量、售后服务、文明礼貌、营业时间、服务态度等等日常管理工作中，严格执行各项制度，保证商业物业经营服务的整体形象。
统一的物业管理商业物业管理不同于住宅小区的物业管理，他是人员密集，影响面广的庞然大物的守护神。商业物业管理涉及到社会安定和人民生命财产安全，更是担负着保证社会和谐稳定的重要的政治任务。保证物业安全是物业经理人的首要任务，因此在工程管理、设备管理、水电管理、空调管理、电梯管理、停车场管理、清洁卫生管理、治安管理等等问题上，都必须实行严格的统一，形成统一的物业管理制度，确保物业安全。
一个成功的购物中心，他们必定遵循购物中心的特点，都会有一个主题形象和经营理念。很多成功运营的购物中心，除了选址成功外，最重要的就是遵循购物中心的特点，开发商或者业主引进了一个非常成功的主力百货。而主力百货又是统一营运管理的典范，他能够起到物业形象的领头羊和榜样表率的作用。在这里就凸显了“四个”统一的优势和好处，更是帮助商业地产开发商解决了规划设计和招商的难题，并且极大的提升了非主力店的租金收入。
虽然运营管理是一个项目成功与否的关键，但在运营管理之前，要确保一个项目完美顺利地开发，更要着重于科学而严谨的市场调查、规划选址、准确定位和长期有序的招商等等前期工作，因此，可以说商用物业的营运管理是商业地产项目成功的保障，而前期的四项工作则是商业地产项目成功的基础。
：
