吉宁博士观点
在我国几乎每个地区都能看到商业地产的烂盘和死盘，我国的商业地产总会出现这样或那样的问题。地产知情者经常提醒开发商说的：准确的定位、科学的策略等只是能够达到招商的目的；但是要让商家留下了持续经营、兴旺经营需要的是经营管理。所以，想要解决商业地产的问题，需要先明确商业地产经营管理中的问题。
商业地产经营管理的特点是分散经营、统一管理。
分散经营必须在统一管理的前提下进行，否则，项目的经营极易陷入困境。而在急功近利操作下的商业地产经营管理部分商铺产权分散，将成为管理中的障碍。其主要表现有三个方面：
表现一：整体推广后劲不足
整体推广是成功经营的重要手段之一，特别是在项目的开业前期和各个调整期，整体推广能够起到相当重要的作用。整体推广一般通过媒体、宣传册、VIP卡、明星助兴、公益活动等相关的促销活动宣传项目的服务、销售内容、优惠条件等，以吸引更多的消费者前来消费，这类活动需要大量的费用。一般情况下，项目开业后的前期推广费用由开发商通过管理公司来支付，开发商也已将这部分费用计入项目开发成本当中。然而，在开业后各个时期的推广费用从哪来呢？这个问题如同上述物业改造费用，也成为多方扯皮的问题之一。急功近利操作下的产权分散正是商业地产经营管理时整体推广后劲不足的主要原因。
表现二：经营调整不顺畅
一个商业地产含有许多不同的业态，而一种业态又拥有许多不同的业种，不同的业种具有不同淡、旺季及产品（或服务）的生命周期，因而各业种在不同时期有不同的销售量。这就要求各级经营者须按商业规律不断调整业态、业种，使整个业态组合更加适应有效商圈的实际需求和竞争变化。调整业态和业种肯定会涉及到不同营业面积的租期、租金、面积重组等方面的调整，这将可能影响到一部分业主的权益，一旦这部分或个别业主不同意调整方案，经营调整将无法进行，项目整体持续良好经营得不到保障，最终可能走向整体失败。
表现三：物业改造没人理
消费者的消费观是不断变化的，其对购物环境的要求亦不是一成不变，消费者总喜欢到价格合理且环境优美的场所购物消费。一个商业地产经营管理一段时间之后，为吸引更多的眼球，就可能需要进行翻新、改造等。一般情况下，各租户都比较重视自家营业面积内的形象，而忽视了公共空间的重要性。小业主除了收租外，其余要承担费用的事多数采取不闻不理的态度，这就难倒了管理公司和开发商。对于一个已成功经营的项目来讲，费用的分担可能不是问题，因为不管是租户，还是小业主，其经营收益都比较高，分担一些改造费用问题不大，而对于一个刚刚起步才一、二年的项目则难度较大，往往由于各方的收益情况不尽理想，改造费用也成了多方扯皮的原因。
商业地产经营管理不能像售房那样将注意力都集中在销售的过程中，商业地产需要在开业前期和调整期，做好推广工作，并且要随着业种在不同时期的销售量而调节业态，商业物业还需要随着消费者的喜好进行改变。商业地产经营管理是一项长期且细致的管理。
