吉宁博士观点
住房市场化和银行按揭制度的推行，从根本上促进了中国房地产市场化的发展；在满足基本居住需求之后，房地产更作为一种资产，成为全民化的新的投资方向。然而激情的背后往往含有非理性的因素，市场中涌现出的越来越多的投机者使房地产资本市场风险骤增，这一状况使正常的投资行为充满了不可预知的巨大风险。如何规避风险、使所拥有的房地产资产价值最大化？聘请高水准的房地产资产管理专业机构对资产进行管理，是非常有效的途径。对于投资机构来说，专业的房地产资产管理机构将以其专业技能实现资产的保值增值；对于个人投资者来说，选择由高水准专业管理机构管理的项目资产，将大大节省个人管理成本，明显降低投资风险。
一、如何对最为显著的资产进行管理
无论是投资机构还是个人投资者，写字楼和商业物业都是资本获益最为显著的资产之一。什么是写字楼？表面理解是用于办公的楼体，因为任何企业计划进驻新市场时，位置优越、配套完备、租金优惠的写字楼都是企业日后发展的基石。而实际上，当办公楼进入市场变身成“写字楼”后，它就被赋予了更多的商业意义(即它具备了客户使用的暂时性、客源的流动性、市场的选择性、承租人多等商业特征)。考虑到销售因素，建筑体还要关注外观设计与周边环境的协调问题、建筑结构与建筑材料的环保和节能问题，要保证充足的采光和通风，具备适宜的活动空间、共用空间和私密空间。同时，智能型的办公条件与人性化的物业管理也必不可少。
对应于这些特征，一家高水准的房地产资产管理公司会从前期咨询到商议租约均参与其间，并在房地产资产管理的多个方面有所准备：资源要素，包括治安防范、消防控制、交通管制、技术管理、涉外管理等内容；工程管理，包括岗位设计、二次装修、系统运行和日常巡查、计划维修保障、技术改进、节能降耗、工程服务设计等内容；客务管理，即写字楼的租赁业务管理；采购管理，包括机构职位设置、管理制度和物业管理及其他收费标准、财务预算决算分析、管理基金等内容；人力资源管理，负责人事政策制定、劳资管理和招聘、培训；行政管理，即管理处的内部行政管理；重要事务管理，包括公共关系处理、CIS管理、法律风险防范、参评指导和管理规范、合同契约、管理资讯化、紧急事件处理或危机管理。
以上这些，是写字楼管理的通用法则，对于高档写字楼——这一能为投资者带来更多价值、更受投资青睐的资产来说，仅有这些显然还是不够的。有统计表明，写字楼市场也遵循“二八定律”，即占总数1/3的高档写字楼项目，其物业面积占了写字楼总面积的2/3；且因高档写字楼单个项目的面积较大，所以成本相对较低，利润空间相对较大。分析还显示，写字楼的物业级别与其管理方式有密切关系，即越是高级物业，越愿意将管理部分外包（高级项目与普通项目管理外包的比例为1∶0.4）。这说明高档物业市场相对开放，业主对资产管理的专业化水平和服务质量要求更高。
中国内地对写字楼的评定标准，最高级为“甲级”。一般认为，甲级写字楼应具备以下素质（并不要求具备所有要素，但应具备其中的绝大多数）：
1．硬件。硬件的配备决定写字楼项目的初始价值和品质定位，对投资者选择产生直接刺激。
李嘉诚“位置、位置、位置”的著名判定被认为是通行于房地产建设、投资成功的铁律，因此，位于交通方便、写字楼集中的区域成为判定甲级写字楼的重要条件；单个项目面积较大才能降低管理成本、提升收益率，因此，每一单层面积多在1000～2000平方米；停车场数量的多寡是区分甲级和乙级的标准之一。按国家标准来说，乙级写字楼只规定有专用地上、地下停车场即可，而甲级写字楼的停车场至少要每200平方米即有1个车位。高档写字楼/物业会对自己的品质提出更高要求：楼层高度超过2.6米，一般多在3米左右；装修、管道网、楼面承重等符合国际标准；电力供应充足且有自备发电机组；平均每5层有一部电梯，等候时间不超过30秒；平均每20平方米楼面建筑面积配有一条电话线；实用率在7成以上；只供租用，租金交予单一业主；管理由富有经验及专业的国际管理公司负责。
2．软件：管理与服务为项目提供附加价值，并对后续的保值增值产生重要影响，对投资收效具有决定意义。
设备管理：建立稳定的高素质的工程设备技术人员队伍、培训制度和考核制度，建立技术设备资料档案、机具仪表库；保安管理：现代写字楼保安管理的根本要求和主要内容；清洁管理：办公楼清洁的开荒、清洁保障的范围和内容、保洁服务管理；商务服务；前台服务：问讯服务和留言服务、信件报刊收发分检递收、个人行李搬运寄存、出租车特约服务、提供旅游活动安排、代订购机车船票、全国及世界各地酒店预定服务、花卉代购递送……
对商业物业的房地产资产管理，是随着商业物业投资的兴起而强化的。我们的经验是：资产宜选择在主要临街点建设，停车场及外广场前端宜采用条造型，创造大面积临街店面，使商业物业在相关服务设施后直线排开；规模较大商业物业需要用四方形造型，停车场置于物业外围，中心是大型休闲聚会场所，顶层设娱乐观光场所；规模较小的应采用街道型造型，将大面积商铺建于两端，其他商铺排成街道形状等。
二、如何进行有效的资产财务管理
妥善的物业管理除了可以为物业使用者提供安全舒适的居住环境外，更可以为投资业主减省营运成本、增长长远收益及巩固物业形象。这依赖于有效的资产财务管理，亦是房地产资产管理的根本意义所在。
房地产资产管理与物业管理，最根本的区别在于房地产资产管理仅限于出租而不包括出售，即始终保持物业产权的单一性，开发商与业主合二为一，对物业有永久权利和义务。或者说，房地产资产管理是物业管理系统中的一个链条，然而却是能发挥最大价值的一环。而分散产权物业则以用者自付为原则，以收支平衡为目标，所有营运费用由管理费承担。随着所有单元售出、业委会成立，开发商将逐渐淡出。
出租式物业的目标是保值、增值并获得利润，而出售式物业的目标则是取决于业主要求，在收支平衡、减轻业主负担和保值增值中二选其一；对出租式物业而言，租户或业主的管理费可以含在租金内，也可由业主视实际需要支付。而出售式物业的耗源为交纳管理费用的最终责权人“业主”，管理费收取亦是专项制定专项收取；出租式物业的维修基金并无限制，受发展商资产影响，维修资金由发展商支付，并以投资计划来做决定。出售式物业则由发展商及小业主（购买者）必须按法例规定筹集；出租式物业的风险在于出租率低、租金收取不及时。出售式物业的风险在于业主拖欠管理费用；出租式物业的管理或自营、或者委托第三者代营、或承包给第三者。而出售物业则由业委会招标第三者（管理公司）进行管理；另外，企业对出租物业的监督少，而对出售物业的行为更为关注。
分析出租与出售、即单一产权和分散产权资产管理的不同，在于让我们深刻认知资产管理的特征，并针对特征，在资产财务管理中有所体现。一般来说，预算周密的程度代表资产财务管理的水平，在众多财务统计中，以营业预算表及收支平衡表为例，介绍一些不可忽略的项目。
在以季度为阶段进行出租物业营业预算时，应包括以下内容：出租率、营业收入、租金收入、附属设施收入、其他收入、收入合计、经营费用、附属设施成本、资产性工程维护、能源及整改、行政费用、营业税金、费用合计、经营利润、经营利润率、固定资产折旧、税前利润、所得税、税后利润、利润率……
物业管理账收入及开支科目表应包括以下内容：营业收入（管理费收入、车位管理费收入）、营业税、管理费用、工资及津贴（工资、员工津贴、其他员工福利、招聘费、制服费）、公用事业（电费、电话费、水费）、维修及保养费（空调设备、楼宇、电讯及广播、电器、消防、电梯、排水、保安、停车场、其他、清洁杀虫）、大厦其他费用支出（节日布置、绿化费）、保险费（公共责任保险、财产保险费、经理人酬金、折旧、其他行政费用）、财务费用（银行费用、汇兑损益）、营业外收入、营业外支出……
“房地产资产管理”是一项包含很多子命题的系统工程，“如何对最为显著的资产进行管理”和“如何进行有效的资产财务管理”可能是目前投资者最为关心的两个话题，就物业管理机构而言，解决好如上两个问题，也是有效管理资产的捷径。
清华大学房地产资产管理董事长培训班透过房地产宏观环境分析和战略管理、房地产项目运作管理、人力资源管理、战略财务管理、房地产营销策划、房地产融资案例研究等专题的学习，针对当前国内房地产业发展过程中存在的问题设计教学体系，以建立企业现代科学管理模式为目标，注重综合知识和能力的培养，旨在帮助房地产经营者和行业经理人掌握科学的房地产开发、营销、管理的规律及运作模式，获得最新房地产经营理论和方法，同时为参加者拓展相互交流、合作的平台，获取更多优势资源，能够在这个充满机遇的朝阳行业中彰显卓越、独占鳌头！
