吉宁博士观点
房地产成本管理的水平直接关系到企业经济效益水平，企业的核心竞争力与成本管理有着重要的关系。为保证房地产企业不出现浪费现象，必须采取合理有效的成本管理措施，通过房地产成本管理可以帮助企业节约资源和成本。
从房地产行业的发展特点看，由于在我国房地产属于新兴产业，行业发展时间较短，房地产企业在成本管理过程中存在一些误区，所以在项目实施过程中会出现一定的问题。随着社会经济的发展，我国房地产行业各种制度逐渐完善，房地产行业之间的竞争力也在制度规范化过程中增强。房地产成本管理是决定企业综合竞争力的重要指标，各个房地产企业只有把成本管理放在中心位置，才能增强企业的综合竞争力。
一、房地产成本构成
房地产成本分直接成本、项目开发间接成本、不可预见成本准备、期间费用、企业税费等。
1、直接成本
包括土地成本、设计咨询技术准备成本、土建装修设备安装成本、市政园林外水外电接驳工程成本、公共居住生活配套成本；
土地成本是指为获得成熟开发地块而发生的直接费用和间接费用。包括土地补偿费、土地出让金、相关转让权证费、咨询费、市场调研评估费、工程地质勘探费、五通一平费、土地中标价款、场地改良费等。
设计咨询技术准备成本是指为项目提供建设方案、建设标准及施工图纸的费用，及其为以上目的而采用的地质勘探、雇请专家等费用。包括超前钻费用、建筑设计费、方案招标费、方案更改增减费用、外援专家工资奖金等。
土建装修设备安装成本是指项目建设所需的工程费用，又分为材料费、人工费、机械费及管理费。包括土方工程、基坑支护工程、桩基础工程、地下室结构工程、防水工程、裙楼结构工程、塔楼结构工程、屋面结构工程、外墙装修工程、室内装修工程、给排水工程、动力工程、室内电气工程、消防工程、防排烟工程、消防自动报警工程、通风工程、空调工程、门窗工程、交通安全设施标识指示工程、电梯工程、柴油发电机工程、橱柜、家用电器配备工程等工程费。
市政园林、外水、外电、煤气接驳工程成本是指项目给水、排水、供电和煤气与外界联接部分的工程费，包括室外自来水总表接入工程、市政排水接驳工程、高低压配电工程、室内外煤气工程、室外园林建筑、围护及环境绿化工程。
公共居住生活配套成本是指为项目居住市民服务的公共建筑建设费用。包括派出所、小学、幼儿园、垃圾站、风景楼台、公共卫生设施、居委会用房、公用变电、居住区会所、体育运动设施、物业管理用房等。
2、项目开发间接成本
是指不构成项目建设实体的、按建设项目标准、规范、企业法制法规要求而报批、检查、检测发生的费用。包括监理费、建筑面积测绘费、施工许可证等各类施工验收报建费报验费、白蚁防治费、防雷检测费、质监费、桩及锚杆检测费、施工图审查费、各类测评费、招投标手续费、消防检测费、室内环境检测费、余泥排放费、进场材料检测费用、散装水泥使用费等。
3、不可预见成本准备
是指由于技术因素、政策因素、物价因素、市场因素等造成的成本变异。包括设计变更增加费用、现场管理签证增加费、材料设备涨价、人工机械费涨价、停工窝工赔偿费、事故抢险费、工期抢工费等。
在以后的成本动态管理中，不可预见成本准备是管理的要点。
4、期间费用
是指在建设期发生的与项目建设有关的但不能直接归类而是要分摊到项目成本的费用，包含管理费、营销费用、财务费用。
管理费有两级，一级是公司级管理费，一级是项目级管理费，项目级管理费是指为项目全程开发而发生的管理费用，包括项目管理人员工资、办公场地管理租赁费、办公设备材料费用、差旅费、人员招聘费、图书资料费、通讯费、开办费、业务费。
营销费用是指为促进项目销售而发生的费用。包括广告费、促销活动费、销售部门人员工资、销售场所开办费、律师费等。
财务费用是指建设期各项投入，相对于基期的利息支出或盈余。包括贷款付息、应收应付款利息差额等。财务人员工资应列入管理费。
企业税费是指按国家地方企业规定，房地产公司要上交的有关税费。包括营业税、城市建设维护费、教育费附加、土地增值税、企业所得税。
二、房地产成本管理模式
房地产公司有两种管理模式：拥有施工单位或全部发包。
全部发包一般是在房地产公司的初始价段，管理相对简单，但相对开发成本较高，特别是无法管理设备材料价格和工程费用。
拥有施工单位，一般管理分块，施工单位和开发公司分置，由总公司统一管理。
本身有施工单位开发成本较低，可有效管理设备材料价格和工程费用，管理负担增加不大，但如果开发项目少，则施工单位管理成本增加过多。当房地产公司发展到一定规模，从成本考虑，宜拥有施工单位。
三、房地产成本管理
1、土地的投标价
土地投标价的确定最为关键，一旦成交，就决定了开发成本的80%以上，所以要特别重视。
土地购买力的原则是要根据公司的自身实力决定是否购买。实力不济绝对不能参与购买。
土地价的确定决定于土地可开发项目容积率、开发面积、和单方售价及房地产成本的其它成本费用项目。对于不同的规划要求要按成本高低不同，大体上划分项目属性如别墅、多层建筑、小高层建筑和高层建筑。不同的的项目有相应的成本价供土地投标中参考。
土地价的一个简单的计算公式，是15亩=10000平方米。这个公式要记住。这样便于快速计算土地价。
比如采购价1亩要900万，容积率是3，开发成本是6000元/平方，售价是14000元/平方，问行不行。简化计算就是：每亩土地价（要以万元为单位）乘于15除于容积率就是楼地面价。900*15/3=4500元的楼地面价。开发成本就是10500元。
2、房地产成本管理原则
房地产成本管理的原则是事前管理，管理重点是方案设计阶段经济技术比较、设备材料选型。
房地产开发方案设计阶段的经济技术比较主要是地下工程的基坑支护方案、工程桩设计方案。
设计方案要求同时提供两个以上，进行总价对比，最好是不同设计公司的设计方案。
经济技术比较不宜全过程使用，主要是耽误工程进度。但地下工程必须进行多方案比较。
地面以上工程重点是设备材料选用，选择符合设计要求本意的经济的设备材料。
3、房地产成本管理的日常工作
房地产项目设计方案确定后，成本管理的日常工作就是施工队伍招标、施工合同洽谈、设备材料招标采购、施工图结算、成本动态跟踪、合同管理跟踪等。
这里要提一下的是，为什么没有施工图预算，主要是因为房地产项目开发，进度就是利润，图纸设计到哪，也就施工准备工作做到哪，施工图预算的事前成本管理作用甚微，所以一般是做完什么项目，就结算完什么项目。
4、房地产成本管理的盲点
房地产成本管理有一个盲点，那就是管理过度。什么是管理过度呢？房地产开发如细分工作岗位，那就很多，许多公司都存在管理过细，岗位划分过细，管理人员过多，办事流程繁琐，导致公司运作“红灯”不断，士气低落，人员更换频频，项目开发进度缓慢等现象，蚀亏巨大利润。
这种情况事由公司整体管理水平，不在成本管理范围内，是无形的漏洞，所以讲是盲点。
四、房地产成本管理报表
成本管理的报表有：《项目开发总成本管理表》、《付款审批表》、《招标邀请函》、《报价审批表》等等。
现在的成本管理报表最主要的是《项目开发总成本管理表》，这份报表是在施工图没有设计，没有施工图预算的情况下估算出来的开发项目总成本，其依据就是上述房地产成本构成项目的总和。准确度一般会低些，大概在80%左右。因为估算项目少于实践项目、建筑材料设备涨价、人工涨价、设计返工、设计标准提升等原因，表中估算总成本主要是偏低。由此需要在项目实施中调整提升，经过调整的就是《项目开发总成本动态管理表》。
《项目开发总成本动态管理表》可供公司把握项目开发总成本，为经营决策提供依据。
特别要注意的是，《项目开发总成本动态管理表》仅供参谋作用，不能实践降低项目开发成本，不应该成为成本管理工作的重点。更不能代替成本管理的基本日常工作。
五、房地产成本管理组织
房地产公司成本管理部门主要负责项目开发的全过程成本管理，具体包括方案经济技术比较、项目概算、施工图预算、竣工结算、设备材料与工程招投标经济分析、合同经济条款洽谈等，根据职责要求及项目数量，可设预算部、合同管理部、预算审核部、招标中心、材料采购部等，各部门还可根据项目大小分设公司及项目成本管理部门。
当公司项目不多时，成本管理部门尽量简化。如仅有一个项目，成本管理人员一至二人为宜。要坚持因事设人的原则。
六、房地产业的成本管理工作
房地产成本管理关系到企业的稳键发展，关系到企业的生死存亡，特别是在市场经济条件下，企业能否生存，不在于整顿经济秩序如何，而在于能否有优越的企业竞争能力，成本管理是房地产企业的核心竞争力。
可以说，如何进行创新性思维，增强学习能力，提升房地产经营经理人的领导力及执行力，已成为每一个企业所应该深刻思考和热切关注的问题。
清华大学“房地产财务管理总监班”，针对当前国内房地产业发展过程中存在的问题设计教学体系，以建立企业现代科学管理模式为目标，注重综合知识和能力的培养，旨在帮助房地产财务管理总监和房地产经营经理人掌握科学的房地产开发、营销、管理的规律及运作模式，获得最新房地产财务管理经营理论和方法，同时为参加者拓展相互交流、合作的平台，获取更多优势资源，能够在这个充满机遇的朝阳行业中彰显卓越、独占鳌头！
