吉宁博士观点
房地产营销策略的制定是一项复杂的工作，涉及面广、难度大，怎样才能制定出好的策略，是值得深入研究的重要课题。那么怎么样才能制定出正确合理的营销战略呢？我认为影响房地产营销策略的主要因素有三个：消费市场、消费者、产品。把每一部分都研究透彻了，在此基础上制定的营销策略应该是合理的可执行的！消费市场是制定策略的基础，满足消费者的需求是制定策略的核心，产品是关系到策略能否成功的重要支撑！现在将每一部分分开说一下！
房地产营销策略影响因素一、消费市场。
消费市场有三个比较突出的特点。
特点一：消费者市场对房屋产品的需求是多层次性。在同一个消费市场上，不同的消费群体由于社会地位、收入水平和文化素养差异，其需求也会表现多层次的特点。比如说有人喜欢一室一厅的公寓，有人喜欢大平方的豪宅！
特点二：消费市场对房屋的需求多样化。消费者人数众多，差异很大，对房屋就会有各异的需求，并且随着生产的发展和消费水平的提升，消费者需求总量、结构和层次上也有不断发展！表现在市场上就是，购房目的不同，有的是刚性需求，有的是满足享受，有的是投资！
特点三：消费市场对房屋的需求是可以引导的。消费者的需求产生，有的是本能的需求，有的却是受外界的刺激引导照成的，如经济政策的变动，社会交际启示，广告宣传的诱导等，都会使消费者的需求发生变化，潜在的需求可以变为现实的需求，微弱的欲望可以变成强烈的购买欲望。消费市场的这一特点尤为重要，在制定房地产营销策略应引起特别的重视！
房地产营销策略影响因素二、消费者。
影响消费者行为的也有三个主要因素
因素一：心理因素。除了由需求引起动机这一重要的因素外，知觉和学习这两个心理因素也很重要。
知觉是指消费者感官直接接触刺激物所获的直观、形象话的反映，属于感性认识。任何消费者购买商品都要根据自己的感官感觉到的印象来决定是否购买，所以对楼盘、工地、员工的包装是非常重要的
学习是消费者在购买和使用商品中的实践中，逐步获得和积累的经验，并根据经验来指导购买行为的过程。这里特别要说的是，随着网络、电视等媒体的传播，很多信息现在都已经透明话了，销售人员的综合素质和能力的提升势在必行！
因素二：经济因素。影响大多数消费者的主要因素就是经济因素，这包括商品房的价格、消费者的收入水平等。
因素三：社会文化因素。每一个消费者都是社会的一员，他的行为不可避免的受到社会各方面因素的影响和制约，消费者的购买行为受到社会阶层、文化和亚文化、相关群体、家庭等社会因素的影响。
房地产营销策略影响因素三、产品本身。
在把握住营销环境，掌握了消费市场以及影响消费者因素的基础上，根据产品本身的特点，制定的营销策略才是可行的。影响产品有五个关键因素。
因素一：地理位置。因素二：使用功能（偏重的房屋）。因素三：建造条件。因素四：入住后使用条件（偏重小区）。因素五：商品附加条件（如开发企业的品牌等）。
营销总监应该制定完善的营销策略。营销总监在企业中的地位举足轻重。他们要协助公司建立科学的销售战略，确保市场营销对企业经营战略实施的最大支持；他们肩负着制定整体营销计划，并时时监督、控制的重任；他们需要密切关注市场变化，并适时调整竞争策略和营销通路；他们负责组建高效的营销团队，并激励团队主动开拓市场；他们严格控制营销成本，促进营销利润最大化……
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