吉宁博士观点
目前，物业管理合同纠纷案件猛增。其中，围绕物业管理合同有效性的争议最具代表性。业主主张业主委员会成立不合法，业主委员会与物业管理公司签订的合同当然无效，故拒绝交纳物业管理费用。物业管理公司则称，合同合法有效。大部分物业管理纠纷中，业主大会及业主委员会是否合法成为影响合同效力的症结所在。各个法院对此意见不一。
第一种意见认为，合同无效，物业公司收费无依据。
法院不仅要审查合同内容，还要审查业主委员会的主体资格以及授权程序。根据2003年颁布的《物业管理条例》，选聘物业公司必须召开业主大会并经过全体业主三分之二以上通过。如果业主大会及业主委员会成立程序不合法，即使三分之二以上的业主同意，该决议也应确定无效。因此从程序上说，业主委员会与物业管理公司签订的物业管理合同无效，更不能依据无效的合同收费。
第二种意见认为，合同无效，但相关费用业主应支付。
业主委员会与物业管理公司签订的合同虽然无效，但物业管理公司为业主利益提供的服务应适用无因管理规定。无因管理是指没有法定或约定的义务，为避免他人利益受损失进行管理或者服务的，有权要求受益人偿付因此而支付的必要费用。大部分业主对物业管理公司收取物业管理费用，没有明确表示反对，实际接受了物业管理公司的服务，应支付相应费用。
第三种意见认为，合同有效，业主应依约支付费用。
业主委员会形式要件合法，业主委员会为业主利益所做的工作应适用表见代理。表见代理是指无权代理人所为的代理行为，善意相对人有理由相信其有代理权，被代理人应当承担代理的法律后果。此类纠纷中，物业管理公司有理由相信已在房地产管理部门备案的业主委员会是广大业主的代言人。故双方签订的物业管理合同有效，合同对业主均有约束力，业主应依约付费。
笔者同意第三种意见。在物业管理合同中，法院只对业主委员会的形式要件的合法性进行审查。业主委员会只要在房地产管理部门备案，形式要件合法，即具有签订物业管理合同的主体资格。法院无须审查业主委员会实质要件的合法性，以及签订合同是否经过三之二以上业主同意。业主委员会实质要件的合法性和其行为的有效性属于业主自治问题，司法介入目前缺乏法律依据。如果业主对现有的业主委员会的成立有异议，业主可自行组织召开业主大会重新选举业主委员会，新的业主委员会可以决定是否解除原有合同。业主不交物业管理费，最终侵害的是广大业主的权益。法院确认物业管理合同的有效性，既保护了物业管理公司实际付出劳动应得的利益，也不排斥业主通过自治途径解决与物业管理公司的纷争。
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