吉宁博士观点
1、供应增幅与需求的增幅均有所回落，但前者快于后者。
从投资和供应看，今年1－9月，房地产开发投资同比增长28.3%，比1至3月增幅回落12.8个百分点，比去年同期增幅（33.6%）回落5.3个百分点。1－9月，全国商品房竣工面积16882万平方米，同比增长9.5%，其中商品住宅竣工13949万平方米，同比增长9.1%；分别比去年同期增幅回落23.7和25.6个百分点。
从销售（需求）看，今年1－9月，全国商品房销售面积为18202万平方米，同比增长19.3%，其中商品住宅销售面积达16198万平方米，同比增长18.2%；分别比去年同期增幅回落17.2和17.6个百分点。从上述数字看出：一是今年前三季度商品房销售面积增速是竣工面积增速的2倍；二是供应增幅回落快于需求增幅回落6－8个百分点，商品房销售面积大于竣工面积，其中商品住宅出售面积多于竣工面积2250万平方米。
中国房地产市场出现了多年来没有出现的“卖得比盖得快”和商品房空置面积绝对数下降（同比下降达11.4%）的态势。
2、商品房价格出现两位数上升。
今年6月以来，全国商品房价格连续几个月出现了同比上升两位上升势头。1－6月同比上升11.6%，1－7月上升12.9%,1－8月上升13.5%，1－9月上升13%。其中商品住宅1－9月同比上升10.4%。房价上升快，已成为当前中国房地产市场中最突出的问题，关系到居民生活，通货膨胀和宏观调控进程的大问题。
1998年国家启动新的房改政策，使城镇居民告别住房实物分配，中国房地产市场开始步入真正意义上的市场经济轨道。在这五、六年间，房地产市场总体上一直呈现出供需两旺，房价平稳的态势。1998年至2003年6年中，全国商品住宅均价年增长率分别为2.32%、-0.11%、8.14%、5.94%、3.00%和3.85%，其中2000－2003年的复合增长率为4.26%。
针对房价出现较快上升势头，社会有关专家、企业部门和房地产企业家都有各自的分析。有的说，是市场产品结构问题，新建出售的高价住房多了，经济适用房比例降低了；有的说，是土地涨价、建材涨价等成本推动的；也有的说是开发商炒作推动；还有的指出，房价涨与低利率和汇率有关，有热钱作祟，过量的流动资金投资炒作。
我们认为：上述原因，有的是确实存在的，也有的是被放大了，比如开发商炒作导致涨价；上述原因中，在前几年同样存在，比如产品结构问题和建材涨价，为何过去几年房价基本平稳，而今年出现“突变”呢？3、在市场经济下，决定房价升降的主要因素有两个，一是成本推动，二是供求关系，恐怕主要应从供求关系上去找原因，寻对策。
3、供不应求是导致房价较快上升的主因。
市场是无形的手。房地产市场的供与求，总是处在动态之中的；供求平衡往往是相对的，而供求不平衡是绝对的，因而能实现供略大于求的基本平衡就应视为较好的市场状态。去年国务院18号文对中国房地产市场作出了持续健康发展的判断，就是基于前几年房地产市场供应总量基本平衡、供求结构基本合理，房价基本平稳的态势。
基本平稳的房价是由供求总量的基本平衡来决定。以前两年数据为例：2002年全国商品住宅的价格上涨了3%。当年商品住宅竣工面积为26612.8万平方米，销售面积为22117.2万平方米，其供求之比为1.20:1。2003年商品住宅价格上涨3.9%，当年商品住宅竣工面积为32200.5万平方米，销售面积为28502.5万平方米，其供求之比为1.13:1。从上面所列可见，宏观调控的前两年，中国房地产市场总体表现为，在供大于求的前提下，保持供求总量基本平衡，房价基本平稳，市场发展正常、健康。而房价保持4%左右的温和上升主要是因各项开发成本加大导致的。
今年国家实施宏观调控，对于房地产市场的要求应当是在供应量增速放慢的同时保持房价持续稳定（稳中有升）。而实现这一宏观调控下房地产市场运行的目标，实质上是要求供应增速放慢的同时，需求增速同步放慢。否则，只降供应增速，不降需求增速，或者供应增速的回落快于需求增速的回落，造成供不应求，必然引发房价的快速上升。今年前三季度的房地产市场运行结果是，商品房销售总量超过供应总量，其中商品住宅的供求比例变成了0.86:1，从而导致了商品住宅房价上升了10.9%。
需要指出的是，由于房地产产品不同于家电、汽车等，具有非同质性（地段、套型等）的特点，即使是新建房屋的供应总量与需求总量之间能大体平衡，但由于供应结构与需求结构之间不对称的原因，也会出现供不应求。因此一个健康、正常的房地产市场，必然是供大于求，或者起码是供略大于求的市场，才能形成买方市场。
