吉宁博士观点
3、供不应求是导致房价较快上升的主因。
市场是无形的手。房地产市场的供与求，总是处在动态之中的；供求平衡往往是相对的，而供求不平衡是绝对的，因而能实现供略大于求的基本平衡就应视为较好的市场状态。去年国务院18号文对中国房地产市场作出了持续健康发展的判断，就是基于前几年房地产市场供应总量基本平衡、供求结构基本合理，房价基本平稳的态势。
基本平稳的房价是由供求总量的基本平衡来决定。以前两年数据为例：2002年全国商品住宅的价格上涨了3%。当年商品住宅竣工面积为26612.8万平方米，销售面积为22117.2万平方米，其供求之比为1.20:1。2003年商品住宅价格上涨3.9%，当年商品住宅竣工面积为32200.5万平方米，销售面积为28502.5万平方米，其供求之比为1.13:1。从上面所列可见，宏观调控的前两年，中国房地产市场总体表现为，在供大于求的前提下，保持供求总量基本平衡，房价基本平稳，市场发展正常、健康。而房价保持4%左右的温和上升主要是因各项开发成本加大导致的。
今年国家实施宏观调控，对于房地产市场的要求应当是在供应量增速放慢的同时保持房价持续稳定（稳中有升）。而实现这一宏观调控下房地产市场运行的目标，实质上是要求供应增速放慢的同时，需求增速同步放慢。否则，只降供应增速，不降需求增速，或者供应增速的回落快于需求增速的回落，造成供不应求，必然引发房价的快速上升。今年前三季度的房地产市场运行结果是，商品房销售总量超过供应总量，其中商品住宅的供求比例变成了0.86:1，从而导致了商品住宅房价上升了10.9%。
需要指出的是，由于房地产产品不同于家电、汽车等，具有非同质性（地段、套型等）的特点，即使是新建房屋的供应总量与需求总量之间能大体平衡，但由于供应结构与需求结构之间不对称的原因，也会出现供不应求。因此一个健康、正常的房地产市场，必然是供大于求，或者起码是供略大于求的市场，才能形成买方市场。
4、房地产需求及其发生的变化。
1998年以来中国房地产市场快速发展源于房地产需求的旺盛，是不断增加的需求拉动了旺盛的投资。今年前三个季度，房地产市场仍然保持了旺盛的需求。
从前九个月的需求看，商品住宅销售占商品房总销售量的90.0%，办公楼占2.1%，商品营业用房占7.4%。商品住宅所占比例近几年一直比较稳定。可见，商品房的需求旺盛，集中反映在商品住宅上。从住房需求看，主要分为自住性需求和投资性需求。自住性需求分为三类：第一是“主动型”需求，是指居民为改善和提升住房条件，主动买房或租房的需求；第二是“被动型”需求，是指因城市更新和房屋拆迁导致居民“不得不”买房或租房的需求；第三是“自动型”需求，是指农民进城务工经商“自然”而“主动”买房或租房的需求。投资需求，是指购房者将房屋作为投资品，用来出租或销售乃至“炒楼”的需求。
从前三季度看，“主动型”需求和“自动型”需求仍然保持强有力的增长趋势。尽管银行加强了个人购房消费贷款的监管力度，但在政策的执行层面对自住性购房没有多大变化，更没有太多地妨碍广大中等收入家庭的购房积极性。相反，我们发现居民购房意识比沿海最发达地区稍慢一步的东部和中部地区的省、市，正进入购房黄金时期。比如在前九个月，湖南省的商品房销售面积和销售额分别比去年同期增长80%和91.7%，湖北分别增长53.7%和84.7%，辽宁分别增长35.7%和44%，河南增长34.8%和43.8%，山东增长29.1%和54.9%。
“被动型”需求增长有所放慢。今年以来，各地根据中央有关加强房屋拆迁管理，规范拆迁市场，保护被拆迁人合法权益的要求，大多放慢了拆迁速度。降低拆迁速度，使“被动型”需求放缓，实现有节奏地释放，在全国各地具有普遍性，因而也成为调控房地产市场的有效途径。这可能是导致今年1－9月销售增幅比去年同期下降17.2个百分点的主要因素。
以投资为目的购买住宅、商铺、办公楼等投资性需求，局部过热地区有所降温，总体仍较热。
众所周知，房屋具有消费和投资双重性质，可以互相转换。当前我国金融和投资环境是，股市不景气，银行利率低，特别在CPI连续数月超过5%的情况下，出现银行存款“负利率”，居民投资渠道稀缺，房地产投资便成为居民尤其是先富一族的优选选择投资的渠道。除投资商品住宅外，商铺投资成为各地市场的热点，这类投资在市场利益驱动和一些开发企业的运作下，一直是最近几年的热点，今年前九个月，同样如此。
投资性需求有所降温的是一些已采取限制炒楼的热点城市，如上海、杭州、南京等长三角地区的城市，前二、三年这些城市投资者比重较大，炒楼者较多，房价涨幅大。这些城市企业采取限制期房转让、收紧第二套购房贷款等经济、行政的手段后，使一部分投资者被迫退出期房炒作市场。据今年10月杭州市的一项调查，以投资收益为目的的购房者，只占购房总数的10.4%。
