吉宁博士观点
文章来源:第一财经日报 作者：毛瀚民
“2004年万科（000002.SZ）年报各项指标稳步增长，成绩喜人；而2005年万科将持续行业领跑地位，万科的住宅产业化进程将进一步提速，战略合作和颠覆将是2005年主题。”3月22日，在万科深圳默林总部召开的2004年业绩年报会上，万科董事长王石在接受《第一财经日报》记者采访时这样表示。三足鼎立“珠三角还是万科主要的利润增长点，万科对长三角、环渤海、珠三角三大区域的房地产市场都很看好。但相对长三角、环渤海两个区域，珠三角城市群的房地产市场显然已经比较成熟，万科2005年重点是要进军北京、天津两个城市，尤其是北京。”王石说。
万科总经理郁亮解释，随着广州万科项目进入回报期，珠三角区域的盈利占万科的比重上升至39.5%，成为公司最大的利润来源区域。万科在珠三角区域主要项目为深圳东海岸、深圳金域蓝湾、深圳万科城和广州四季花城。
长三角区域占万科盈利比重为37.4%，仍然是公司重要的利润来源。主要项目为上海蓝山小城、上海四季花城和上海兰乔圣菲，南京金色家园和南昌四季花城。
其他区域经济中心城市和地区也继续提供稳定回报，主要贡献盈利的项目为武汉万科城市花园和万科四季花城、成都万科城市花园和万科金色家园、沈阳万科金色家园和万科四季花城、大连万科城市花园、天津万科水晶城、北京万科星园、万科青青家园和万科西山庭院。以上区域占万科盈利比重的35%左右。
“可以说，万科的‘3+X’战略布局已基本成型，三足鼎立格局完整。”郁亮说。
2004年末，由万科控制开发的项目资源储备总量由2003年末的建筑面积744万平方米增加至844万平方米。公司项目储备和在建项目合计达1050万平方米，比2003年增加17.4%。2005年，万科主要开发项目43个，计划开工面积和竣工面积分别为274.3万平方米和230.3万平方米。
郁亮表示，万科将继续推进由珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈及其他区域经济中心构成的“3+X”战略布局。珠三角将继续成为公司最大和最稳定的收益来源，万科将扩大在该地区内的项目储备，形成更完整的区域布局。颠覆主题在谈到2005年的战略规划时，郁亮表示，2005年是万科确定未来十年发展规划后的第一年。万科将进一步落实聚焦城市圈策略，加大在长三角、珠三角和环渤海地域的项目资源储备，优化长三角区域的项目资源储备结构，积极推进产品创新与工厂化。
为此，万科提出2005年发展主题是“颠覆、引领、共生”。万科要颠覆什么？这个问题引起了业内广泛的猜想。
王石表示，“万科并不是要颠覆市场和同行，而是要颠覆万科自己，万科在住宅产品创新方面一直在努力研究，目前万科在住宅产业化程度上已经达到了15%，而其他的房地产企业才7%。”王石说：“所谓颠覆就是客户市场细分化、行业资源集约化、产品精细规模化。”
与颠覆主题相应，万科年内将推进节能省地型产品的研究和应用，推进产品工厂化的研究和应用，注重核心技术能力的培养，保持专利数量的递增。
同时，万科将基于家庭收入、生命周期和房屋价值三个方面，进一步确立客户细分市场结构。针对注重自我享受的职业新锐家庭、关心健康的幸福晚年家庭、注重家庭的望子成龙家庭、价格敏感的务实家庭、彰显地位的成功家庭等重点细分市场，建立产品品类体系；依据客户细分和价值定位逐步升级万科产品服务体系和竞争能力；通过提供梯度产品，实现客户终身锁定。
万科董事肖莉表示，万科内部试行住宅标准化体系已近两年，在住宅性能标准方面的创新超过60项，同时为整个住宅产业化运营作好准备。加速国际融资“2004年万科非银行借款由2003年的35%上升到61%。我们和国际性基金组织沟通非常好。”王石说。但对具体的融资渠道，郁亮则表示，“现在不方便说”。
郁亮表示，在资本市场，万科成功完成了19.9亿元可转换公司债券的发行。凭借良好信誉，公司1.99亿元17英里项目信托、1.5亿元云顶项目信托的发行也都获得了成功。2004年，公司还与多家国际投资机构签署了合作协议，国际化的融资渠道得以拓展。
截至2004年年末，公司万科总资产155.3亿元，净资产达62亿元，持有现金31亿元。长期借款占借款总额的比例由2003年的35%上升到72%。
