吉宁博士观点
8、房地产市场总体上没有多少泡沫。
随着当前房价较快上升，最近社会上又出现了关于房地产泡沫的议论，有人说“全球主正处于有史以来最大的房地产泡沫之上，而这一泡沫是由中国和美国创造的”，还说“中国房地产市场的泡沫将在数月内破裂，不会超过一年”。
何谓泡沫？从经济学角度看，泡沫是资产价格的虚涨，房地产市场的泡沫是指商品房售价远超过其实际的价值。
我们认为，虽然今年1－9月，全国商品房售价同比涨幅13%，商品住宅同比涨幅接近11%，但到目前为止，全国房地产市场总体没有多少泡沫。其依据是：
1）从世界范围看，股市、楼市交易产生泡沫的经济领域，由于供求关系的不断变化，在房地产市场上出现一些泡沫，是不足为奇的，进入市场经济的中国楼市也不例外。从今年前三季度商品房价出现13%的涨幅，可能在一些地方开始出现一些泡沫或有泡沫的苗头，根本谈不上充满了泡沫和破裂、崩盘。我们应当从较长一段时间去观察房价，在过去的五、六年间，全国房价平均只有4%多一点的涨幅，而且这种涨幅是在建筑原材料涨价，土地价格较快上升，商品房品质有较大提升（加大建造成本）的情况下产生的，全国的房价完全是平稳、正常的上扬。不存在资产价格虚涨的问题。而且房价涨幅只有人均可支配收入增长速度（9.3%）的一半，由此可见，在今年之前，全国楼市基本上不存在泡沫。
2）根据中国房地产TOP10研究组提供的资料，1995－2003年，中国商品住宅平均价格增长37%，远低于美国增长51%，澳大利亚增长83%，英国增长125%的水平，也低于香港地区和新加坡在金融危机前5年（1993－1997年）的增长水平。由此可见：从国际范围看，这几年中国房价比欧美国家平稳，如果真有泡沫，我们也是最小的；从自身发展看，由于前五、六年中国人均可支配收入增速是房价涨幅的2倍，平均房价收入比，不仅没有上升，反而下降，也就是居民的购房能力不仅没有下降，反而上升。从房价和购买力两个角度看，中国房地产市场的“泡沫”也是“干瘪”的。事实上，中国房地产市场中以“自动性”需求为主体而产生的持续旺盛的购买力，也足以说明这一点。
3）房地产市场的地区差异性大，前二、三年，在一些地方，如杭州、上海等城市，出现年均房价上涨二成或二成以上导致三年房价翻了一番的情形。据中房指数显示，上海商品住宅价格2000－2003年平均复合增长率为17.7%，超过同期GDP复合增长率（10.9%）和人均可支配收入增长率（8%），使房价收入比快速提升。我们认为，这些城市的确已发生房地产泡沫――房屋价格虚涨。但泡沫有小泡沫、中泡沫、大泡沫，特大泡沫之分。根据我们对这些城市的房价涨幅和购房能力等因素观察，沪杭等市的房地产泡沫大约处于中小泡沫的程度，没有达到破裂、崩盘的程度。观察世界各地房地产市场，有了泡沫后，并不是只有“越来越大”，直到破裂、崩盘一条道可走，还有随着居民收入逐步提升和房价逐步趋稳或稍有回落，使泡沫慢慢消融的另一种途径。沪、杭等城市正在努力通过后一种途径去消除泡沫的压力，并取得初步成效。还必须指出的是，沪、杭等城市的房地产市场态势，并不代表全国而只是局部现象。实际上连续几年房价快速增长，只发生在长三角的一些大中城市和青岛等少数城市。与此相反的是，前几年广州等城市房价不但没有快速上升，反而连续出现稳中有降，北京等许多城市的房价一直表现得相当平稳，这些城市均无泡沫可言。
4）尽管在房地产市场中出现泡沫是常有事，尽管中国总体上没有多少泡沫，有泡沫也只在局部地区和少数城市。但是今年前三季度开始出现房价快速上升，应当引起高度关注。香港、台湾、日本等国家和地区因房地产泡沫破裂，给社会和经济发展带来的负面影响应当作为我们的前车之鉴，我们应当防患于未然。
9、关注升息对楼市的影响。
从世界经济看，调整银行存贷利率是利用经济杠杆调控经济冷热，“烫平”经济波动的有效手段。这几年中国房地产市场之所以需求热、投资也热，以至于造成房价上升，与中国贷款利率过低，并出现负利率有关。项目开发者在借贷成本低的情况下，必然激发投资开发积极性，投资购房者自然会利用低利率来实现自己盈利。因此，当宏观经济趋热特别是出现投资过热时，需要及时通过升息来调控市场。最近央行宣布升息0.27个百分点，同时宣布取消贷款利率的上限，既标志着中国开始进入升息的通道，又意味着中国银行业将逐步步入利率市场化的时代。据市场的初步反映，上述政策措施将起到既能减压房地产投资增长，又可抑制房地产需求特别是投资性需求的作用。因为升息及其由升息产生的预期意味着开发商的投资财务费用和未来风险的不断加大，会影响开发投资者的心理，从而会相应减少贷款和投资。升息也意味着贷款买房要支付越来越多的利息，特别会对投资性购房者的成本和投资心理产生较大影响。有人计算过，购房者用6成贷款买房，加息0.27个百分点，其投资回报率将下降0.4个百分点，每加息1%，回报率将下降1.5%。据了解，在沪、杭等城市的投资性购房者开始出现观望态度。
可以认为，升息和进入升息通道后的预期，以及贷款利率市场化的进程，将会对中国未来房地产市场发展产生深刻影响，将会同时对供和需两个方面发挥抑制的作用，有利于宏观调控下的房地产市场的健康发展。当然，实际的效果和发生的变化还有待观察和关注。
