吉宁博士观点
本文出处：华尔街日报
地产业－繁荣的背后
据华尔街日报报道，这几年，地产业的发展环境真可以用“完美”二字来形容。住宅价格较5年前平均上涨了53%。大家都认为如此迅猛的价格涨势难以持久。但分歧在于这场繁荣是会缓慢温和地、以价格增幅逐渐收缩的方式结束，还是某些市场的价格率先暴跌、令买方经受梦想破灭之痛，然后再慢慢恢复信心呢？无论结局如何，具有长期影响力的种种因素正在重塑地产业的格局，在此我们略作分析。
1.空地有限
广袤的美国国土上仍有大量空旷的领地，但很多地方并不能吸引人们前去居住。而在某些经济活力充沛的都市地区，尤其是东海岸和西海岸市场，建房企业却发现获得新屋建筑许可越来越难了。住房供应受到的主要限制因素是企业条例，而非地理局限。另外业主们越来越精明，纷纷组织起来阻挠那些将在自家周围新增更紧凑住房的规划，担心这会让他们现有房屋的价值下降。在某些拥挤的地产市场上，房屋价值已经与建房成本关系不大了。在旧金山，一套住宅的结构本身往往只占住宅价值的不到30%；其余部分则是购地和获得企业审批的成本。
2.预算有限
地产业的繁荣兴旺让很多美国人富裕起来，他们的房产不断升值。但并非每个人都能分享到这块蛋糕。哈佛大学住房研究联合中心(JointCenterforHousingStudies)的数据显示，接近三分之一的美国家庭将收入的逾30%用于房产，八分之一以上的家庭这项开支超过了50%。对某些地区的中等收入人群来说，房屋价格的上涨已经令他们力所不及。
3.人均住房面积有望减少
但有些专家和业内人士相信，美国人会喜欢更小、更接近市区的住房，避免长途通勤之累。位于加州圣拉斐尔的HearthstoneInc.为住宅开发项目提供融资，公司首席执行长普加什(JamesZ.Pugash)预测，美国各大城市会逐渐向欧洲城市靠拢，兴建更多中层楼宇，人均住房成本上升，住房面积下降。人们对综合了住宅、娱乐及办公等多种功能的生活环境的期盼有所增加。对市区居住环境的渴望──预计还会不断升级──已经推动了分户出售的公寓的蓬勃发展。
4.风险重重
面对房价有增无减的上涨势头，贷款人一直在积极放贷，帮助人们购买他们不贷款就无力承担的住房。这些“量力而为”的贷款安排可以压低最初几年的月供，但后期月供会高出很多。银行监管机构已经对所有这些行为提出了质疑。他们担心有些申请人夸大了自己的收入水平，或者等到该偿付高额月供时无力偿付。他们还担心，这些“量力而为”的贷款使得人们可以购买长期来看超出其支付能力的房产，已经人为抬高了房价。
5.房产好比存钱罐
购房者通常的目的都是：在可能的情况下，尽早在退休前偿清贷款。但现在，很多美国人似乎早就忘了这一点。
为了乘上低利率的东风，美国人定期将贷款进行再融资。在这个过程中，他们往往拆借更多──实际上是将房产变换成现金，用于其它支出。看来这一代人相信房产价格会永远持续上涨，所以根本用不著偿还本金。这种乐观态度推动了消费者支出的不断增长。
6.外资狂热
在这种风险偏高的抵押贷款方式日渐流行之际，外国投资者在美国住房市场融资领域也扮演了越来越重要的角色。外国人对美国抵押证券的投资总额一直没有可靠数据，因为很多购买行为都是通过美国的实体间接完成的。但是，资金流向很明确。外国人持有的不经房利美或Freddie担保的抵押债券激增至400亿美元，此前6个月的总额为300亿美元。
7.地产经纪商压低费率
在住宅地产交易领域，互联网未能像在机票预订等领域那样成功削减交易成本。业内人士估算，房产中介的平均佣金仍然能超过5%，有时还高达7%。一些传统的经纪机构虽然通过对制定最低服务费标准的州法律的大力支持来力求保住全额佣金的业务，但也纷纷尝试著成立了自己的折扣服务机构。美国司法部(JusticeDepartment)和联邦贸易委员会(FederalTradeCommission)的反垄断执法机构都在向地产行业施加强大压力，要求他们给新的业务模式提供尝试的机会。
8.大者愈大
一直以来，房建项目大多数都是由本地公司承接的，目前全美国仍有大约80,000家房建公司，绝大部分都是小型公司。但规模最大的那几家正在抢占更多市场份额。大型公司之所以能够占据上风，部分原因就在于他们资金雄厚，能够获得黄金地段。
9.需求更多
美国人已经在房产上赚了这么多钱，因此忍不住想买更多房产。Fed表示，投资性物业和度假屋已经占到去年新增按揭的14%，而2000年只有7%。在这些购房交易助长了近期房产市场强劲升势的同时，它们也可能带来更大的动荡。因为第二套房产和以出租为目的的物业与第一套住宅大有不同，如果房主失去信心，或者找不到合适的租户，马上就会把房子卖掉。
10.关注评分
以汽车质量调查而著称的咨询和研究机构J.D.PowerAssociates也对新屋购买群体展开调查。这项调查始于1997年，现在已经涵盖了30个大都会地区。在调查中表现不错的公司，例如PulteHomesInc.和CentexCorp.等，都以此自夸。这也迫使其他同行竞相争取评分。但是，地产行业的一大难题是，完成一个地产开发项目要依靠一系列的分包商，从地基浇筑、供热管道安装，直到屋顶射钉，都是由分包商完成的。这就很难保证一个项目各方面都能达标。
