吉宁博士观点
信息来源：中国宏观经济信息网
中国房地产周期波动划可分为四个时期：即1979年－1985年为复苏期，1986年－1990年为发展期，1991年－1998年增长和宏观调控期，1999－至今为高速增长期。
在复苏期，由于中国改革开放刚刚开始，市场经济开始发展，房地产经济还具有很强的计划经济特色，很不成熟，到1985年才有了快速发展。但1986年又很快回落，这期间增长期为6年，下滑期为1年；在发展期，房地产已相对成熟，也迎来了真正意义上的快速发展，并很快达到高峰，但由于1989年国内政治波动，1989年下半年房地产开始全面下滑，次年到了谷底，这期间增长期为3年，下滑期为2年半；在高速增长期和宏观调控期，中国房地产迎来了第一次繁荣，1991年房地产开始提升，1992、1993年极度膨胀，94年开始回落，1997年回到谷底，这次回落引发诸多问题，虽然部分问题最终得到了控制，却留下很多后遗症，特别是金融系统的呆坏帐急剧增加，这期间增长期为3年，下滑期为5年；1999年后中国房地产迎来它的黄金期，自1999年至今连续7年高速增长，幅度之大、地域之广、态势之强可谓史无前例。
很多专家认为中国的房地产周期的频率，大约都是5年发展，2年低落，7到8年为一个周期，但从实际情况分析来看结果未必如此，而今的发展已经连续7年持续增长。由此可见中国的房地产还处于发展阶段，市场经济并不成熟完善，与发达国家和地区相比还具有不确定性。但从房地产发展的进程我们可以看出，房地产的各阶段的起伏周期均未超过10年，而且衰退期和低谷期比较短，而增长期和繁荣期时间比较长。
中国房地产的低谷临界点
连续7年的高速增长，通过其他相关数据和宏观经济指数分析，中国的房地产将面临周期性的低潮：2009年中国房地产将迎来回落期，而且幅度还会很大。得出这一推论的主要依据如下。
其一，企业希望通过宏观调控能够抑制经济过热，实现软着陆。中国房地产经济的起伏期与中国国民经济波动基本相吻合，而目前中国经济增长正呈现放缓的趋势。中央企业大幅调低投资增长目标与投资增长率将为经济结构调整和社会结构调整赢得休整的时间。
其二，中国的房地产价格已趋近峰顶。据美国商务部发布的报告，2003年中期，美国的单栋新建住房的全美中间价格为19.5万美元，全国平均价格为24.2万美元，折合人民币分别为160万元和200万元。美国的单栋住宅与我国同性价比的住宅就是别墅，按照上海和北京的当前价格，类型相当的房子价格均在500～800万元，大约是美国平均水平的2至3倍以上。还有，相关数据显示上海的房地产价格在2001至2004年间上涨近70%,房地产的建设规模只占全国5%的上海2003年至2004年的房贷总额却占到全国的近20%。这上世纪与80年代末的日本东京何其相似。
其三，中国的房价收入比过高。房价收入比（即一套住宅的总价格与家庭年收入的比例）是被世界广泛使用的判断房地产价格是否合理的重要指标。世界银行的标准是5：1，联合国的标准是3：1，美国的比例是3：1；日本是4：1。而在中国，这个比例是大约在10～15：1。香港房地产在1997年崩溃前，房价收入比大约是14：1。
其四，2005年下半年始房地产交易量有所回落。2005年上半年，在我国中低价位、中小套型住房成交量较为平稳的同时，高价位、大套型住房成交量下降较大，商品住宅成交总量下降，空置房面积增加。据国家统计局数据，2005年1月－6月份全国商品住宅销售面积增幅，５年来首次低于竣工面积增幅。如北京，截至6月底，北京市空置一年以上的商品房面积为404．4万平方米，同比增长20．8％，增速比上年同期提升25个百分点。
目前来看，中国房地产还有一段时间的小幅度增长期，再加上2008年的奥运会是中国企业的一件大事，为了社会安定和经济稳健，确保奥运之前及期间的时局稳定、社会祥和，中央企业会采取一切必要的措施保障经济的安全。还有奥运会经济也会在一定程度上带动房地产经济，因此在未来的两年，房地产的宏观调控会有所加强，房价增长的势头会得到一定程度的遏制，一跌到底的可能性不大，但2009年就可能面临下滑的趋势。
对此，中央企业在房地产经济上实施了较为科学、合理的利率、汇率政策，同时在对强土地的市场化供应，规范企业行为上作了努力并积极探索税制改革和加大金融监管力度。这些措施都对防范房地产经济的风险起到了积极作用，并取得了初步成效。
2005年4月，国家七部委联合下文，控制贷款比例和土地划拨及房产交易。现在，除深圳、珠江三角洲少数地方在逆势补涨外，大部分地区已被初步扼制，相关行业经济也在缓缓回落。
