吉宁博士观点
本文出处：中国宏观经济信息网
谈到“未来5年的中国房地产“，不由想起了2002年在楼市泡沫背景下，当时的中信集团主席王军对国内地产市场前景的一个判断：“市场还有5年的荣景”，而其属下深圳中信总经理郭志荣则认为“至少还有8年”。上述判断在当时得到了很多业内人士的认同。道理比较简单，虽然当时房地产调控初露端倪，但市场强盛的需求显而易见，使上述判断在策略支点上获得了支撑。
对于目前的内地房地产市场，短期预测存在过多的变量因素干扰，尤其是政策因素。而长期展望，由发展趋势作为支撑，而更准确一些。对内地房地产做中长期展望，应该寻找其中的变与不变，也就是环境。市场和行业的发展趋势。
从行业地位变迁看行业景气趋势
对于中国房地产业内的共识是，“1／3是宏观经济的问题，1／3是金融的问题，剩下1／3才是房地产的问题”。而实际上，中国房地产是“四个1／3”——(1／3宏观经济+1／3金融+1／3房地产)X“1／3的政策”。而后者则左右这整个行业的景气程度。
有人曾比喻，近几年来中国房地产是“中国经济发烧，房地产吃药”，这种观点虽未体现房地产行业本身的局限，但也充分概括了经济环境对国内房地产的直接关联。中国房地产本身就不是一个行业的问题，而是集经济和社会问题于一身。经济高速发展中的问题、城市化发展中的弊端、金融风险、收入差距、消费状况、出口、就业、社会保障等等因素都在房地产上有集中体现。
中国房地产行业在过去短短十年时间里，行业称谓也在不断的变换，就能体现这一点：
目前，土地模式，资金模式制度上发生改变，土地、资金两个撬动房地产行业利润的最大杠杆被削弱的情况下，房地产行业的景气程度与过去几年比较也发生变化。未来几年，房地产行业类似2000年-2006年时期，简单赚钱和舒服赚钱的日子已不复存在，但也不会像想象中的那样难过。
在合理预期下，未来5年，内地房地产行业不变的是“支柱行业”的地位，而行业繁荣程度和松紧程度将伴随整体经济态势变化而变化。
城市化与区域开发结构变化的必然趋势
对于内地房地产市场，尤其是相对需求而言，城市化是值得重书一笔。
过去几年，中国经济进入一个实质的高增长，其带给房地产的实惠，业界已经感同身受。如：当人均GDP达到3000美元时，则市场进入房地产市场黄金期和城市化高速发展期的理论。在过去几年北京、上海、广州、深圳、杭州等一大批经济发达地区的房地产市场走势中，得到切实验证。
展望未来，在中国工业化和城市化的发展进程中，未来20年仍是经济的良好增长时期，也是让房地产企业坚守阵地的根本原因。
如果中国的城市化率能达到60%至70%的话，就意味着13亿人中9亿人住在城市。现在实际上只有43%的城市化率，仍是很大的发展空间。在城市化进程为房地产行业提供信心的同时，又不能不重视土地、资源等硬约束问题，及区域发展不平衡变化。城市带发展，多中心兴盛等趋势。从而促使城市化思路变化，成为发展思路调整的推动力。
展望未来，城市化思路在区域格局上的明显调整，已成为一个必然趋势。相对应，经济发展态势好的二线城市、三线城市，乃至房企传统观念中的四线城市也成为区域开发新热点。
资产价格对行业发展影响加深
控制房价已成为市场整体的主基调，理性控制房价有利于市场、行业良性发展。不过，在被妖魔化的房价舆论中，以绝对房价为单一衡量标准，应重新认识。
首先，目前全球资产价格的疯涨，正对房价产生直接的影响。与此同时，发达国家的楼市总值由5年前的30万亿美元升至超过70万亿美元，升幅相当于各国国内生产总值的100%，也创了新纪录。在亚洲，韩国、日本、香港、中国、台湾等在亚洲金融风暴，房地产价格下跌较深的国家，近几年也进入房价上涨周期。
中国的房价问题，是一个多因素的复杂市场问题。但在本轮资产价格上涨中，房价已有涨幅和潜在上涨空间，将获得支撑和固化。对于房地产企业而言，目前大量品牌企业增加持有型物业的操作，在时机上有其契机。并将逐渐改变房地产现有业务模式和资产运营、融资模式。
资产价格问题，对房地产企业的影响在加深，值得关注。
“泛行业资金”充足利好多元化融资
国内房地产的直接融资、多元化融资已成为非常明确的政策鼓励方向。在业界操作中，由于银行资金来源的收紧，一大批中型企业在直接融资实践上提速。
同时，市场资金环境也在创造有利的条件。国内资金环境在发生本质改变，2004年，乃至2005年年中之前，将中国定义为资金充足和资金剩余，恐怕绝大多数人并不认同。因为长期以来，中国是一个资金缺乏的经济体。
而现如今，国内已经进入一个资金流动性过剩的现状。近期，央行的一系列操作、国家外汇局改变过去“宽近严出”的传统模式、银行居民储蓄增长程度都证实了这一点。
在资金流动性过剩和结构过剩的背景下，目前国内房地产“泛行业资金”充足，如何通过适合的渠道，引导资金规范进入房地产行业是一个关键问题。
目前行业资金因为银行信贷的收紧，使企业直接融资的迫切性被动地增强。在政策方向明确的情况下，预计2007年后房地产多元化融资和直接融资将成为亮点。更长的时期内，企业对资金和资金渠道资源的整合的效果，将更为突出。
