吉宁博士观点
来源:扬子晚报作者:马祚波
昨天，由江苏省房地产业协会主办的“复苏·跨越2009中国房地产走势”高峰论坛在南京举行，曾抛出“离婚买房也是拉动内需”、“只为富人盖房”等“雷人”观点的北京师范大学房地产研究中心主任董藩、北京华远集团董事长任志强等嘉宾高调分析了当前楼市的“复苏”形势，“房地产正在拯救中国”，“下半年商品房将严重供不应求”，“房价将暴涨”，“中国人太有钱了，房子太便宜了”等一系列观点同样惊爆。不过，本土企业家却相对谨慎，建议“开发商赚得差不多了就赶快出手”。
说形势房地产“正在拯救中国”
近期，国内不少城市的房地产市场一改去年来量价齐跌的惨淡局面，迅速回暖甚至有些热得发烫，久已不见的夜晚开盘、排队抢购等现象在南京频频出现。那么如何看待上半年楼市的发展轨迹？
提前复苏很正常
董藩认为，2008年的房地产市场并不是受经济危机影响而萧条的，而是主要受国家宏观政策调控的影响。进入2009年，在国家和地方多重救市举措之下，各个城市的房地产市场先后出现回暖迹象。分析我国的大行业可以发现，除了房地产和汽车业之外，其他行业都或多或少存在生产力过剩的现象，所以在这轮经济危机中，房地产和汽车业受冲击较小，并提前复苏是很正常的。
房地产能救中国经济
前段时间，董藩就以“房地产拯救中国”一说吸引了不少眼球，昨天他继续坚持这一观点。“在我国，房地产不仅是主导产业和支柱产业，还是先导产业。首先，房地产业在给其他行业制造需求，如果没有房地产和工业地产的发展，就不会带动钢材、水泥等生产资料的需求；其次，房地产本身还是投入品，比如发展商贸中心、金融中心和旅游中心，都是需要以房地产为先决条件的，需要房地产提供生产资料和载体。”董藩说，“房地产是我们提供内需的重点。没有房地产业，其他行业根本就没法发展。当年亚洲金融危机的时候是房地产业救了中国经济，现在也是一样。房地产业不管出现多少磨难，客观上它还是起到了拯救中国的责任。”
楼市远没有饱和
对于南京楼市近期的排队抢房现象，董藩认为“正常”。他表示，房地产市场远没有饱和，尤其是高端市场。目前市场上90平方米以上的户型只占住宅产品的30%左右，但其实需求很大。加上前段时间不少购房者存在观望心理，压抑之后爆发是正常的。
中国城乡建设经济研究所所长陈淮也认为，仁恒江湾城300万一套的房子仍有众多追捧者，说明很多人是具有消费实力的。不过，他也承认，“总会有一些人买不起房。”这些年房地产市场的发展主要是供求之间的较量，“目前中国的房地产市场正处于快速发展的时期，也就是很多不买房的人挤到买房的队伍中，但是社会的供应量没有明显增加。”
说房价开发商暴利源自土地升值
今年6月，全国70个大中城市房价同比首次止跌回升，南京房价环比则已连涨4个月。如何看待房价这种“涨”势？市场有没有出现泡沫？
泡沫？我说没有就没有
对于泡沫，董藩坚定地说，“我说没有就没有！”他表示，房价上涨是常态，不仅现在涨，未来将继续上涨。很多人说房价收入比，说一个家庭四年、五年、六年，通过收入买不到房子就一定有泡沫，但我们的收入是不透明的，不能以此来计算房价收入比。此外，董藩还认为，未来十年到二十年中国人口将发生大的整合，这就是影响房地产需求和供应的地域结构。现在户口管理越来越放松了，从今年开始，所有大学生在哪里找到工作就可以落户，甚至找不到工作也可以落户，这就会出现大城市加速发展，为房地产带来机遇。
没看见房价疯涨
任志强表示，“某些媒体所说的，或者市场所说的房价疯狂上涨，我们还没看见。”国家统计的70个大中城市中，新建商品房同比上涨34个，而同比下降的城市有36个，所以同比价格上涨是很低的。而新建环比上涨的城市有63个，但是上个月的基数是什么？这是去年12月份和今年1月份降价以后的基数，是在降价基础上环比出现上涨的。
土地升值是“暴利”来源
近期，地价和房价的关系成为国土、建设两大部门争论的话题。对此，陈淮认为开发商的暴利关键不在于成本，“暴利”的一个重要来源是土地升值。假定一个楼盘项目的土地是两年前以每平方米2000元的楼面价购入的，到销售时，同样土地的楼面价可能涨到了5000元。这时如果开发商以5000元的楼面价计算成本并确定房价，的确可以获得惊人的暴利。不过，他认为这每平方米3000元利润，其实只是财务意义上的利润。因为除非开发商从此洗手不干，退出房地产业，否则这3000元并不是开发商的钱，并不能装到口袋里。只要他还需要进行再生产，要拍回同样的土地来，重置成本就是五千块。
说走势商品房会“严重供不应求”
当前因房地产销售火爆，北京、上海、杭州、南京等地不少银行收紧二套房政策，引起业界和市民的猜测：是不是国家政策调控要变风向？与会嘉宾乐观地认为，政策不会有变，市场依然走稳。董藩解释说，首先，市场的恢复是正常的，就像人如果早上没吃饭、中午没吃饭，晚上一定是暴吃。2008年很多人在等，一直等到2009年。第二，打压只能带来市场进一步震荡，市场的需求是真实的，越打压反而会带来投资性需求。第三，打压房地产谁来拉动经济增长？房地产垮了，国民经济一定会垮的，这是毫无疑问的。
商品房会“严重供不应求”
对于下半年的房地产市场走势，任志强表示很乐观。“严重供不应求”首先是土地的原因，截止到6月份土地供应总量大幅下降，到6月份为止，新开工和去年同比下降了10.4%，这意味着供应量也在下降，但销售增长了31.7%。这还说明另一个问题，就是“中国人太有钱了，房子太便宜了。”任志强认为，很多城市已经出现了严重的供不应求，比如杭州，7月末房子存量只有六千套，但是5、6月份销售已经过了一半，于是土地和房屋价格也在高涨。南京从1月份到6月份，实际供应用于住宅建设的土地在下降，而商品房供应的总量比销量低，也就是说已经出现了供不应求。
不过，南京栖霞建设董事长陈兴汉认为，国家目前的税收和现在的政策也在控制房价，所以开发商手上的东西赚得差不多了就赶快出手。
全年房价平均将涨5%
任志强认为，下半年运行趋势将出现六个加速，包括投资增长、新开工面积、竣工面积、房价、发展不平衡等等均将出现加速发展。特别是房价“将暴涨”，任志强表示，如果说前几个月是0.2的增长，他觉得后几个月增幅大约会超过1%，如果这样的话，全年平均价格增幅会超过5%。增长主要是因为土地和房屋供求关系。在今年年底、明年年初或者明年二季度之前还可能会出现报复性增长。因为土地大概在明年6月份才能出现供应量上涨。对于下半年的房价走势，董藩的观点则要温和了许多，他认为，2009年房价总体要比2008年出现上涨，但涨幅不会太大。
问什么时候买房最愚蠢
论坛中，当有媒体问下半年是不是买房好时机，任志强答道，“问什么时候买房是最愚蠢的问题，我通常回答是不要看房价高低，而要看你的需要和支付能力，有需求但没有支付能力不能买，否则你会背负很大的负担，生活质量会下降。”任志强认为，不要看眼前房价高低，长时间来看，十年二十年房价永远是涨的，倒过来看，十年二十年前最贵的房子也比现在的房子便宜。“长期来看，越晚买越贵。只有投资客会根据利息和盈利来看今年买还是明年买。”
说物业税150年都收不起来
在昨天的论坛上，对于近期被媒体热炒的“物业税”话题，董藩明确表示“绝对收不起来”。
“要征物业税的话，前提必须是房子的所有产权、土地使用权都是个人的，而我们的土地使用年限只有70年，你怎么收？”董藩说，就算按照现在的想法征收物业税，即在开发商拿地时不收土地出让金了，分成70年慢慢交，“那么你土地在出让时卖给谁？反正土地出让金都不用交，给你还是给我呢？现在的土地都要招拍挂，肯定会有个价格，这不自相矛盾吗？”就算去收的话，技术上也做不到，首要问题是价格如何确定？董藩介绍说，目前全国也就3万名价格评估员，而房产则数以亿计，届时根本忙不过来。董藩表示，物业税还涉及房地产许多税费的合并与改革，过程要比燃油税繁琐得多，而燃油税从酝酿到出台用了15年时间，他预计“物业税150年都搞不出来”。
观众评点
有些观点太不靠谱
虽然在昨天的论坛上，几位嘉宾对房地产业的走势给予了高度乐观和充满信心的评价，主持人甚至打趣道，听了董藩的演讲，“不少南京人可能半夜搬着小板凳到售楼处等买房子了。”但现场的观众却并不都认同专家的观点，一些观众在接受记者采访时表示，下半年的市场销售预期看好，但任志强所言“严重供不应求”、“房价全年涨5%”太不靠谱，专家的一些观点也太“雷人”。
一位从事房地产研究的观众谈到，企业不太可能出台打压政策，但对于房地产企业的一些管理政策则是有可能适当收紧的，企业也不希望房价大起大落。开发企业不能一味乐观。而且，经历了去年以来的楼市震荡，消费者也会更加理性，房价估计不会上涨过快。
一位开发企业老总认为，房价只涨不跌的时代早已过去，开发商在信心增强的同时，对市场的忧患意识也增强了。在企业加强调控，开发商、消费者都更理性的情况下，稳定还是大趋势。
雷人语录：
楼市泡沫，我说没有就没有
房价疯狂上涨，我们还没看见
问何时买房是最愚蠢的问题
商品房会严重供不应求
房价将暴涨
