吉宁博士观点
世界华人不动产学会2009年年会今天(8月20日)下午正式开幕。在今天下午举行的主题为“后金融危机时代中国房地产业的发展应对”的高峰论坛上，中国十位经济学家论道中国房地产。以下是北京大学国家发展研究院副院长卢锋教授的精彩演讲。
在今后的一段时间里，我感到中国房地产厂商肯定会特别忙。这里面包含两层意思，一层意思是房地产业本生是高度竞争的行业，所以房地产商他需要开工程，做项目，融资金，拍地块。第二层意思，房地产行业跟宏观经济有一个天然的联系，由于现在的宏观经济在我看来正在进入一个政策走势不确定性增加的环境中，所以可能使得我们房地产厂商同时还要更多的考虑宏观经济的不确定因素。
我想从三个层次来做一定讨论，第一个层面，房地产厂商从经济学的角度来理解，有一些经济的特征，至少从几个方面看，第一个方面，房地产是在当期购买，但是是跨期消费。我现在做了购买决定，可能要消费五年十年甚至更长时间。这样一个跨期消费决策的行为就跟金融有不解之缘，需要融资来实现这样的决策。第二点，房地产的供给，从经济学角度来看，它的滞后期比较长，就面对需求比较快的变动，它要做供给方面的反应，通常有比较长的时间。国外拿到地块至少18个月到两年时间才能上市。需求有了比较快的变化时，供给反映滞后会形成价格冲的很高，甚至泡沫。
现阶段中国经济要达到比较合适的增长率，15%货币增长就差不多了，而现在一下30%多，要在今后时期保持宏观经济的稳定也是面临着很大的挑战。还有一个原因可能也导致它更复杂，现在宏观经济形势还是有不同的看法，也有经济学家可能认为，它的总需求回升态势已经稳定，现在担心经济在一段时间偏快、通胀的问题，包括资产价格过高。但是也有一些经济学家倾向于认为，现在的回升基础还不稳，外需还没有起来。这样担心后劲不足的观点有它的道理，但是也暗含了一个风险，就是适当及时的调节信贷货币，可能在判断上，在最佳时间点上，可能也没有及时调整的先。
由于以上原因就导致了宏观经济政策今后的走势不确定性增加。我个人解的，现在的宏观政策就像我们平时在家，要炒花生米有点像，你起锅早了怕没有炒够，没有香味，但是迟了就焦了。现在宏观经济的拿捏，在前瞻性和稳妥之间面临着极大的挑战，这个挑战对房地产业是非常重要的环境不确定性。最后一个问题，这样的环境不确定性，最后对房地产业会有什么样的影响，也可以从不同角度做一些对策或者推演。第一种可能，尽管信贷涨了很高，但是由于中国经济不一定很快起来，大概也没有问题，宏观经济总体是稳定的，这样对房地产肯定有利的。也许在几年时间，在比较平稳的宏观经济条件下平稳的发展，这也是比较好的，但是我对这可能性比较保留，你看一下当下的情况，地王叠出，投资加速，通胀预期彰显，国企大举进入，这都不像是一个非常稳态的现象，可能还得担心宏观政策有可能在一段时间调整。
调整有两种可能，一种是如果经济走高，资产泡沫多了，也可能在客观上逼出一些积极的效果来。你看货币多了，像股市，因为增长很厉害，就多增加股票进行投放。我认为不光要增加投放，还要改善上市公司的审批制度。回到房地产，我觉得地王现象还是跟我们对土地有个高度严格的数量之有关，但不是唯一的原因，这是最根本的原因。在美国，需要土地就可以买到土地，而中国房地产不是这样，土地数量高度管制。那么这样一来，如果房地产因为货币导致资产泡沫的压力，会不会推动中国企业在增地制度改革这么难解的问题上再往前走一步。这是好的设想，党人也不排除，由于我刚才分析的，货币发这么多，由于对宏观形势判断还不确定，企业在前瞻性和稳妥之间还有一些矛盾，还有一些投鼠忌器，会不会到时候货币作为的压力反应的特别，那么中国的情况，最后的政策调整也会急速严厉。
总体来讲，整体形势变化就一个字“快”，政策演变走势就一个字“疑”，最后房地产就烙下一个字“忙”，房地产厂商今后会很忙。谢谢大家！
