吉宁博士观点
小区物业管理与居民的日常生活息息相关，正逐步走上社会化、专业化、市场化、一体化的轨道。但受各种因素的影响和制约，各种不尽人意的表现随处可见，管理很多深层次的问题也随着发展日益暴露出来。本刊分析民心网诉求上半年群众反映的有关物业管理问题得知，物业管理仍存在有关五方面不是单纯的个案问题，已经成为业主们普遍反映的共性问题。
小区物业管理问题之一——保安管理缺失
在上半年民心网收到的关于小区保安的30余件投诉里，有小区保安经常更换、随意让外来人员出入、缺乏专业素质等现象。群众留言反映，小区没有安保设施，经常丢东西。今年1月1日开始实施的《沈阳市物业管理条例》中，对于保安管理并未做出具体要求。小区保安的管理，只能由物业公司制定相应的管理规定。但对于一些基本物业服务水平都无法达到的物业公司来说，保安的管理也自然不会有严格的规定。
小区物业管理问题之二——部分物业公司管理资质不完整
民心网在今年半年的时间里，收到物业公司管理资质的投诉问题共有16件。在办理群众此类诉求过程中，经常是所投诉的物业公司不具有完整的小区物业管理资质（如无收费许可等审批许可的物业公司）。这样的物业公司身份不合格、管理不规范，在服务小区居民的过程中容易出现这样、那样的问题。建议物业公司进驻小区前，由房产部门首先认定、审批此物业公司是否具有相应的服务条件，以此来为小区物业管理筛除一批不和谐因素。
小区物业管理问题之三——“沙霸”
民心网共接到此类投诉28件。市民反映，“小区里要是运沙子水泥必须得用一家的吊运，价格是每层每袋是8毛钱，如果按20楼算的话，要用100袋沙子20袋水泥，吊运运费就得2000多块钱。”在很多新建小区，水泥、沙子是必不可少的装修材料，出现了“沙霸”，一群所谓的黑社会组织，通过暴力，高价出售业主装修材料、人力等谋取暴利，与物业公司并不一定有关系。但从保护园区、业主的角度来看，“沙霸”现象物业公司仍然有无法回避的责任，建议有关主管部门出台有效的政策治理“沙霸”行为。
小区物业管理问题之四——小区停车收费不规范
民心网受理群众关于小区内停车的诉求上半年有308件。主要集中在物业公司未通过业主同意或只通过部分业主同意擅自在小区内划分停车位收费。根据《辽宁省物业管理条例》，小区公共区域停车位应由业主自治管理，收费标准及用途原则由业主大会会议决定。但各小区现收费标准各不相同，百姓意见很大。
两大诱因致小区停车乱收费肆无忌惮。一是权责不明、监管乏力。百姓遇到此类问题投诉后，物业公司才会按照《物业管理条例》相关规定进行整改。中国社会科学院经济研究所高级研究员徐逢贤认为，违规收取停车费现象的主要原因在于监管层管理不健全、责任不到位。“监督者和执法者分别行使权力就容易导致责任不明确或相互推脱责任的现象发生，后果就是无人监管。”二是供求失衡、车主纵容。以沈阳为例，私家车的数量在以640辆∕天的速度急增，停车位严重不足。物业公司划定临时停车位违规收费，车主明知道收费违规，但因临时车位价格低于固定车位，一般采取“服从”的态度。建议相关部门合理利用空间规划停车场，可以参考外地经验对小区停车位提出指导性的规章文件。
小区物业管理问题之五——对园区内违法行为管理不到位
民心网收到此类群众投诉29件。根据《辽宁省物业管理条例》第43条规定，在小区物业管理区域内不得擅自拆改房屋承重结构；侵占、损坏公共场地、共用部位、共用设施设备；违反规定饲养家禽、宠物等，物业服务企业应当及时劝阻、制止，督促改正。有关行政管理部门在接到报告后，对违规行为应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。但事实上，物业公司的责任缺失或凸显的不明显，物业公司不按照《条例》执行，没有相应的处罚措施；按照《条例》执行，又没有执法权限，口头制止的效果往往不如人意。
