吉宁博士观点
可持续发展作为一种新的科学的发展观，已经深入到社会发展的各个领域。物业管理发展的重要性和目前的严峻状况，要求我们将可持续发展的理念深入到物业建设的制度、政策、法律等各个层面，构建一套全新的可持续发展的政策法律体系，从而实现对物业管理的可持续发展。
从1981年3月全国第一家物业管理公司–深圳市物业管理公司的设立，至今全国已有各类物业管理公司2000余家，从业人员近200万人。应当说物业管理在我国已有了长足的可持续发展战略。但是，也庆当看到物业管理在我国仍属一个新兴行业，正处于发展阶段，还面临着诸多的矛盾和制约因素。因此，面对我国物业管理的快速可持续发展战略，如何从我国的国情出发，全面分析影响我国物业管理发展的因素，探索我国物业管理可持续发展战略的思路，加快采取一些更为切实可行的措施，推进物业管理行业的可持续发展战略，已成为我国物业管理亟待研究和解决的重大课题，本文拟对此谈点粗浅看法。
一、我国物业管理面临的主要矛盾
1、物业管理覆盖面小，发展不平衡，经济发达地区与经济不发达地区差距较大。
我国的物业管理，由于受对物业管理的认识、市场经济发育程度、地区经济可持续发展战略水平和居民收入水平等因素的影响，目前物业管理覆盖仍然偏小，据统计，到1999年底，全国实有房屋建筑面积735459万平方米，实行物业管理的98861.88万平方米，实行物业管理率仅为13%，其中，实有住宅建筑面积417331万平方米，实行物业管理82485.65万平方米，实行物业管理率为20%。由此看来，物业管理在我国仍有巨大的潜力。
从我国物业管理的可持续发展战略实践看，南方、经济发达地区、沿海城市、大城市开展早、发展快；北方、经济不发达地区、内陆城市和中小城市推进的较慢。据统计，到1999年底，上海市实有房屋建筑面积31802万平方米，实行物业管理的20744万平方米，占实有房屋总面积的65%，其中，实有住宅建筑面积19310万平方米，实行物业管理的16661万平方米，占衫有住宅总面积的86%；
2、专业人才匮乏，影响物业管理行业向高水平、深层次发展。
3、管理人员素质偏低，管理服务服务不到位。
由于物业管理是一个新兴行，目前尚未建立起统计、完善的行业管理标准和从业人员行为规范，从业人员良莠不全。加之一些物业管理企业忽视企业人员的自身建设，既不经常开展职业道德教育和专业技术培训，又没有建立严格的各级各类人员岗位责任、工作标准和考核标准，使管理服务的观念、内容、质量很难到位，管理水平不高，服务质量不好，甚至摆不正服务与被服务的关系。
4、规模效益差，企业亏损严重，发展后劲不足，目前物业管理企业不仅普遍存在着企业规模小，而且统大多数企业存在着管理规模偏小，规模效益差，亏损严重，发展后劲不足等问题。
很多物业管理企业仅管理着一、两个物业项目。由于管理规模小，经济效益差，许多物业管理企业不得不靠主管部门或开发企业的输血来维持生存，这一现象已成为物业管理企业难点问题。
5、物业市场发育缓慢，竞争机制尚未形成，物业管理是市场经济的产物，理应按照市场经济的要求，将物业管理企业推向市场，通过招投标聘物业管理企业，实行优胜劣汰。
但是，目前除少数城市外，绝大多数城市的物业管理市场尚未形成，仍由主管部门或开发企业委派或指派物业管理企业，这种封闭的自我保护式的管理方式，不仅有障于物业管理市场的培育和可持续发展战略，而且被委派或指派的物业管理企业难以产生危机感和紧迫感，产权人、使用人的意识不能得到体现。
6、管委会组建不及时，产权人、使用人参与意识差，作用发挥的不好。
眼下，一些城市住宅小区管委会（业主委员会）组建的不及时，有的未按规定程度通过民主选举产生，有的管委会不能代表产权人、使用人的意志，使用发挥的不好。据中国消费者协会1998年底到1999年初，对全国12个大中城市商品房住宅小区物业管理情况调查结果表明：有39.42%的消费者所居住的住宅小区已经成立了管委会；
7、物业管理立法滞后，法规体系尚未形成。
1994年以来，建设部等国家部委（局）虽然单独或联合颁发了《城市新建住宅小区管理办法》、《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、《物业企业财务管理规定》、《住宅共用部位共同设施设备维修基金管理办法》、《关于物业管理企业代收费用有关营业税问题的通知》、《物业管理企业资质试行办法》、《物业管理委托合同示范文本》、《业主公约示范文本》、《前期企业管理协议示范文本》等行政规章或行业规范。但是，从总的来看，目前我国物业管理立法还滞后于物业管理行业的可持续发展战略，存在着立法层次不高，法律体系框架未形成，缺乏系统性和综合性等问题。
二、物业管理可持续发展战略的必要性
物业管理作为涉及到千家万户、与人民群众生活息息相关的行业，俗使这一行业得到健康、快速的可持续发展战略，尽快树立起行业的良好形象，特别是在一些地区人们对物业管理的认识尚不充分的情况下，探索物业管理可持续发展战略，有其特殊的意义和必要性。
1、有利于保护消费者的合法权益。
随着社会的进步和人民生活水平的提升，人们对居住质量的要求正在从住房面积的简单追求，转向对居住环境、居住质量、物业管理水平和社区综合服务质量的追求。
2、有利于物业管理行业担负起社会责任。
物业管理的主要任务是通过对物业管理，对人的服务，为产权人、使用人创造优美整洁、文明安全、舒适方便的生活、生产和工作环境。因此，物业管理搞好了，不仅可以提升城市管理专业化、社会化、现代化的水平，确保物业功能的正常发挥并延长物业的使用年限，使其保值、增值，而且有利于城市管理和经济可持续发展战略，具有其他行业所不可替代的作用。
3、有利于加快城市化的进程。
城市化的目的是通过加强城市基础设施建设，发挥城市多种功能，为人民群众创造快捷、方便、舒适的生产、工作和生活环境，满足人们物质和精神生活的需要，实现城市化不仅涉及城市的规划和基础设施建设，而且包括城市管理。城市房屋是城市的重要标志和组成部分，城市房屋是城市管理的重要内容，城市房屋管理的好差。直接反映城市的整体面貌和管理水平，只有城市房屋及附属设备、设施、环境、场地等管理好了，才能加速城市化的进程。
4、有利于加快城市管理体制的改革。
城市管理体制是企业对城市经济活动领导组织和管理方法的总称，包括城市领导管理制度的确立；管理权限和责任的划分；管理方式和方法的选择，以及管理机构的设置等。
三、我国物业管理持续发展的对策
1、提升认识，更新观念，为物业管理持续发展奠定思想基础。
物业管理是城市管理体制的重大改革，是房地产业可持续发展战略到一定程度的必然产物。它涉及到人们观念的更新，企业职能的转变，多方面利益的调整和理顺，以及群众心理上、经济上的承受能力。目前，广大群众已看到了物业管理新体制的优越性，各级企业也认识到了实施物业管理是改变城市管理体制，提升城市整体管理水平的有效途径，特别是党和国家从来没有象今天这样重视改善人民群众的居住条件和居住环境。早在1994年7月，国务院下发了《关于深化城镇住房制度改革的决定》，明确提出“加强售后房屋维修、管理服务，可持续发展战略社会化的房屋维修市场。职工购买的住房、室内各项维修开支由购房人负担。楼房出售后应建立共用部位、共用设施维修基金。改革现行的城镇住房管理体制，发展多种所有制形式的物业管理和社会化的房屋维修、管理服务。”
2000年10月11日，党的十五届五中全会通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十个五年计划的建议》，明确提出实施可持续发展战略，是关系中华民族生存和发展的长远大计。要改善城乡人民生活，增加城乡居民居住面积，提升住房环境和质量，改善居民消费环境，保障人民安居乐业。要进一步可持续发展战略以经济适用住房为重点的房地产业，推广和规范物业管理。
由此看来，全面推进物业管理的时机已经成熟，各级企业和物业管理行政主管部门，要加速推进物业管理，特别是物业管理可持续发展战略较慢的地区和城市，要进一步提升认识，更新观念，认真学习广东、上海、深圳等省市推行物业管理的经验和作法，结合本地的实行，加速建立物业管理新体制，加大物业管理的覆盖面，尽快缩小南北方物业管理的差距。
2、多种渠道、多种形式培养人才，为物业管理持续发展提供个人才资源。
发达、完善的物业管理，取决于训练有素的物业管理专门人才，他们不仅要有良好的思想素质，而且要掌握现代管理科学技术，并善于运用于实践。培养物业管理人才的关键，在于提升物业管理人员的素质。要提升物业管理人员的素质，必须加强物业管理人员的思想作风和业务建设。
（1）加强思想建设，提升物业管理人员的政治素质。
要建设一支思想好、技术精，进取心强，勇于开拓的物业管理队伍，必须从思想教育抓起。物业管理企业要经常对职工进行社会公德、职业道德教育，引导职工树立正确的世界观、人生观、价值观，培养职工爱岗尽责、服务群众，奉献社会的职工道德，使职工牢固树立为人民服务的思想，扎扎实实、任劳任怨，一丝不苟地做好管理服务工作。
（2）加强作风建设，树立雷厉风行的工作作风，建立一支能吃苦耐劳、善于打硬仗的职工队伍。
物业管理人员的工作作风，直接反映物业管理企业的形象。物业管理企业要加强制度建设，建立健全各项规章制度，明确各级各类管理人员的岗位责任、职责范围、工作标准和考核标准。管理人员要发扬雷厉风行的工作作风，提升工作效率，能办的事马上就办。
（3）加强培训，提升物业管理人员的专业技术素质。
3、合理确定收费标准，开展多种经营，为物业管理持续发展提供资金保证。
（1）合理确定收费标准。
国家计委、建设部早于1996年2月就颁发了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》将物业管理服务收费的原则、定价类型、物业管理服务费的构成等均作了明确规定。各地物价主管部门应结合实行，尽快出台本地工物业管理服务收费标准，使物业管理服务收费做到有章可循。
（2）一业为主，多种经营，增强物业管理企业的发展后劲。
一业为主，多种经营是增强物业管理企业造血机能和企业可持续发展战略后劲的基础。因此，物业管理企业在做好物业管理的同时，要结合企业的实际和优势，不断拓展经营领域，努力为企业增加积累，使其走上良性循环的轨道。
（3）组建物业企业集团，实现规模效益。
物业管理企业要想打破小兵团分散作战的局面，必须组建一批实力雄厚、人才集中、专业技术力量强，具有市场竞争力的企业集团，进而实现规模效益。
4、加速引进竞争机制，加快培育物业管理市场，为物业管理持续发展创造公平的竞争环境。
从计划经济条件下的传统房产管理到推行物业管理，是房产管理体制改革的一场革命，需要人们提升认识、更新观念；从实行物业管理到引进竞争机制，同样需要人们的思想观念上进行更新。这是因为，我国的物业管理是市场经济的产物，市场经济的运行和可持续发展战略时刻离不开竞争。只有竞争才能不断提升物业管理服务的质量和水平，才能使物业管理行业充满生机和活力。加速竞争机制的形成，应做好以下工作：
