吉宁博士观点
前期房地产物业管理既有复杂性又有特殊性，研究和解决好前期房地产物业管理中出现的诸多问题，找出其中的关键所在，是房地产物业管理中的重要课题。
一、前期物业服务合同的主体地位扑朔迷离
前期物业服务合同，这一过渡性质的合同虽只是一种临时性安排，伴随着普通物业服务合同的生效而失去效力，但因其具备独特的合同性质、扑朔迷离的合同主体以及错综复杂的法律关系而存在分析探讨的必要。同普通物业服务合同相比，前期物业服务合同在订立时间、主体及生效期间等方面有其自身独有的特征。前期物业服务合同是由建设单位与物业服务企业签订的，物业买受人并不是前期物业服务合同的当事人，却要缴纳物业服务费，此时我们不禁要问物业服务合同的性质是什么，效力又是怎样的？当物业服务企业不全面履行或不履行前期物业服务合同义务，建设单位作为合同一方又不监督物业服务企业履行义务时，因物业买受人在前期物业服务合同中的法律地位不明确，业主往往以此为由不缴纳物业服务费，导致物业服务纠纷不断。再者，现实生活中，建设单位为了节约成本、谋求利益，往往自行出资组建物业服务企业进行前期房地产物业管理，有的建设单位组建具有独立法人资格的子公司，有的作为控股股东与其他股东共同组建股份有限公司，由于这种特殊的关系，建设单位便将建设中的质量问题、购房时的承诺等等推到组建的物业公司上，业主只能处于无奈的境地。这些问题让我们看到前期物业服务合同的弊端，合同的主体一方是建设单位，一方是建设单位选聘的物业公司，建设单位与物业公司往往又存在特殊的关系，业主与物业公司却不存在合同关系，由于合同具有相对性，也就是说，通常情况下只有合同的相对方才有权请求履行合同。而在前期物业服务合同中，业主却没有权利要求房地产物业管理企业依照前期房地产物业管理合同提供物业服务。如果房地产物业管理企业违反前期物业服务合同，提供的物业不符合约定，业主也不能要求物业管理企业承担违约责任。而物业管理企业也没有权利要求业主缴纳各种物业服务费用。前期物业服务合同打破了合同的相对性，也是现实中引起物业纠纷的主要缘由。学者杨立新从委托合同及商业交易习惯的角度给其作出合理解释，他认为建设单位与物业服务企业签订前期物业服务合同时，虽是双方签订的，但物业公司对建设单位是受托人的身份完全明知，业主才是物业的实际享用者和义务承担者，这是一种商业惯例。但是，笔者认为，这种解释只是针对业主认为自己不是前期物业服务合同的主体而拒绝缴纳物业费的一种抗辩理由，如果前期物业服务合同侵害到业主的合法权益时，业主该如何救济呢，是否只是等待小区入住率达到一定比例时，召开业主大会选举业主委员会，等待选聘新的物业服务企业呢？这期间的权利如救济？当然，根据《物业管理条例》第二十三条的规定，“建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。”当业主与建设单位签订物业买卖合同时，也对前期物业服务合同进行了认同，是一种追认行为，所以前期物业服务合同对业主具有具有约束力。这条似乎强调了前期物业服务合同经业主承诺后对业主的约束力，但物业公司侵害业主利益时业主如何有效维权，在现实生活中却难找途径解决。
二、前期房地产物业管理中物业服务费规定不明晰
关于房地产物业管理服务收费，《物业管理条例》有条文规定，但是规定不明晰。其中，第四十一条规定了物业服务原则，“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”第四十二条规定了前期房地产物业管理中费用的承担问题，“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”未明确前期房地产物业管理阶段的费用由谁承担，该规定有不足之处：1、在时间上只规定到物业交给物业买受人，但对于物业交给买受人而业主委员会选聘房地产物业管理企业前这一仍属于前期物业管理阶段的物业管理费用的承担问题却没有规定2、忽视开发商与业主约定费用承担的情况，缩小了当事人意思自治的空间，也是对当事人权利不合理的限制。第四十三条，是对物业服务收费行政监督方面的规定，为约束物业服务收费，现行制度仍更多的依赖于行政干预，《物业服务收费办法》第六条规定“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行企业指导价和市场调节价。具体形式由省、自治区、直辖市人民企业价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。”行政干预物业服务收费表现在：价格控制，即企业指导价和市场调节价；备案登记，物业收费标准报物价管理部门备案；行政处罚，物业服务企业违反价格法律、法规和规定，由企业主管部门依法予以处罚等等，企业干预、指导价格是否符合市场经济的发展规律？市场经济中，企业指导价往往不灵活、具有滞后性，而前期物业服务合同往往是企业指导价，企业定价的标准是什么？因此，前期物业服务收费的标准，是一个重要的问题。
三、临时管理规约易被物业买受人忽视
《物权法》明确提出建筑物区分所有权，确立了房地产物业管理的一些基本制度，提出了一些解决房地产物业管理问题的原则。建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对共有部分享有共有权和共同管理权的复合所有权。而管理规约正是以建筑物区分所有权为基础成立起来的，它是指业主大会依照法定程序通过的对业主具有约束力的关于共同事务及共有财产的管理的具体规则。管理规约的设立、变更和废止，可以基于业主大会的决议，也可以由开发商预先制定格式化的管理规约，在预售或出售商品房时，分别与具体业主达成同意该管理规约的合意。而在预售或出售商品房时，达成的合意即临时管理规约，规定建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。问题在于临时管理规约是建设单位单方意思表示，并非由业主大会制定，如果物业买受人满意房屋购买合同，忽视临时管理规约的约定而签订承诺书，或是满意房屋买卖合同，虽不满意临时管理规约，但认为临时管理规约只是购买房屋合同时很小的一部分，不能因小失大，而勉强接受，此时，临时管理规约无异于给物业买受人加了强制缔约义务。而民法奉行意思自治原则，要约与承诺原则上基于当事人自愿，只有在极为例外的情形下，法律才对某些当事人课加强制缔约义务，此类义务人一般是占据垄断地位或优势地位的企业。
