吉宁博士观点
来源：中国经济时报作者：易宪容
一场天崩地裂的大地震，不仅使无数生灵被吞噬，使当地经济受到毁灭性打击，也使许多个人的财产化为乌有。据初步统计，四川省成都、德阳、绵阳、广元、雅安和其他15个市州倒塌及损坏房屋约440多万间，部分城镇几乎被夷为平地；甘肃省倒塌裂损房屋45万多间；陕西省倒塌裂损房屋30万多间。
这些倒塌的房屋中，有自建的，也有购买的商品房。在购买的商品房中，有一次付清或贷款已经还清的，也有贷款尚未还清的；有个人自住的，也有个人投资的。可以说，无论哪种方式，由于大地震导致房屋倒塌，对灾区居民财产所造成的损失是巨大的。特别是许多通过银行按揭贷款的购房者，不仅要承受失去亲人和家园的痛苦，而且还可能背负沉重的房贷。
据不完全统计，此次地震涉及的个人房屋按揭贷款损失约10．5亿元，其他贷款损失应在100亿元以上。
针对这一情况，5月19日，央行和银监会紧急下发《关于全力做好地震灾区金融服务工作的紧急通知》，要求各银行充分考虑到受灾地区群众和企业的实际困难，对灾区不能按时偿还各类贷款的单位和个人，不催收催缴、不罚息，不作不良记录。《通知》的适用范围包括四川、甘肃、陕西、重庆、云南等重灾省市，即日起开始执行。
5月23日，银监会又下发了《关于做好四川汶川地震造成的银行业呆账贷款核销工作的紧急通知》，要求对于借款人因这次地震造成巨大损失且不能获得保险补偿，或者以保险赔偿、担保追偿后仍不能偿还的债务，应认定为呆账并及时予以核销；核销的依据是《金融企业呆账核销管理办法2008年修订版》的规定。
可以说，监管层希望通过这两个《通知》来减少灾区民众的负担，应该值得肯定。但是，在现场救灾尚未结束，灾区重建刚刚开始，灾区居民基本生活秩序还没有确立的情况下，就匆忙出台这些政策，更多的还是表现了政治上的倾向性。当前，要想真正帮助灾区，还有一个时间的问题。在基本生活秩序没有恢复、次生灾害不断的情况下，灾区居民还没有时间来考虑个人债权与债务问题。如果银行监管部门先针对当前灾区住房损失的情况，得到十分清楚详细的信息，待现场救灾结束，再根据这些详细的信息制定相应的政策，可能会更加恰如其分。相关政策也会更具有针对性，更能体现人道原则、商业原则、公平原则。因为，灾后住房按揭贷款的减免，并非仅是一种经济行为，其背后存在复杂的利益关系。
从人道的角度来说，当灾区民众面对着不可抗拒的特大自然灾害、心灵受到创伤、财产被摧毁、生活无着时，如果还要他们来承担被毁住房的债务，是不应该的。整个社会都应该伸出援助之手，来帮助他们渡过难关。同时，首先要搞清楚这些按揭贷款是不是灾区民众与商业银行的债权债务关系。如果是，就由商业银行与贷款者来协商减免。如果不是，那么这些按揭贷款的减免由企业来承担，就存在一个是否公平的问题。
因为，对灾害所损毁的住房来说，有的房主购买住房时借了商业银行的钱，有的则没有借，也有的可能借的是亲戚朋友的钱，等等，情况各不相同。如果所损毁的住房中，仅仅是商业银行按揭贷款可以由企业来减免，而其他方式或条件下的债务关系不可减免，那么也是不公平的。特别是灾区广大农民的住房基本上是自建的。他们的住房企业又通过什么样的方式来补偿？
即使是商业银行与居民个人的债权债务关系，这其中所面临的利益同样十分复杂。仅仅以上述两个《通知》所给出的原则性指导，是不够的。因为，在一个保险市场十分发达的住房市场，如果发生汶川大地震这样的灾害，它可以通过巨灾险来减少居民财产的损失。在中国，由于这个险种收费昂贵，基本没有地震灾害险。灾区居民财产受到毁灭性重创时，无法通过巨灾险减少其财产损失。因此，为了保护国内居民的财产，如何设计一个广大居民乐意接受的巨灾险产品，是保险管理层必须面对的重大问题。
那么，在没有巨灾险的情况下，如何既让灾区居民的住房损失降低到最小程度，又能体现现代文明社会的公平性？台湾的经验值得我们参考。台湾“9·21”大地震，对灾区居民的住房同样是一种毁灭性摧毁。在地震发生后，台湾相关部门在第一时间宣布，对灾区居民原有房屋已办理担保借款的部分，提供“本金展延5年，利率按原贷款利率减4码，利息展延6个月”的措施(此次央行和银监会《关于全力做好地震灾区金融服务工作的紧急通知》所给出的规定，与这些措施精神是一样的)。
但这并不能解决根本问题。因此，在一些民间机构的推动下，又对灾区居民所面临的按揭贷款问题设计出了更为切实的解决方案，即由相关部门给予每户最高350万元新台币的贷款额度，如果受灾户重建或重购住宅花费200万元新台币，则剩余150万元新台币的额度即可用于原贷款的偿还，并适用优惠利率。这意味着，350万元新台币的新贷款，是以受灾户重建或重购的新房和土地，以及原有住房的土地作为新的抵押担保品。此外，如果原贷款剩余的额度较低，受灾户可与银行协商，以原土地及住房清偿所余债务，相关部门将给予银行一定的利息补贴。这样，受灾户、企业部门及银行一起来承担风险，一起来渡过难关。
其实，即使是商业银行与居民个人的按揭贷款，也并非仅是这两者的债权债务关系。一般来说，购房者在向商业银行申请按揭贷款购房时，除了要与开发商签订《商品房买卖合同》外，还要与商业银行签订《个人购房抵押(保证)借款合同》。对于银行的债权而言，除了开发商对购房者借款购房的阶段性担保外，购房者还必须同意将所购房屋作为抵押物抵押给商业银行。也就是说，根据这些合同关系，即使是抵押物消灭了，但两者的债权与债务关系仍然存在。这就是现代金融市场的商业原则。因此，在这种商业运作过程中所面临的风险与不确定性，不是企业行政部门一纸文件就能一了百了的，而是要通过当事人协商谈判来解决。
还有，由于住房既可是消费品，也可以是投资品。如果作为消费品，那么就具有明显的公共性特征，即企业有责任来保证每一个居民基本的居住条件，无论是否遭遇到重大灾害，都是如此。如果购房者的目标是投资获利，那么就难免会面临投资风险，无论是可抗拒或不可抗拒的。如果投资风险由企业或他人来承担，而获得收益时则归个人所有，就显得不尽合理。所以，即便此次地震中所损毁的住房按揭贷款由商业银行或企业来承担，也应该对投资与消费进行严格的区分。在不同的情况下，采取不同的解决办法。
此外，住房按揭贷款还有一个期房与住房入住的问题。对于已经入住的住房，那么这种债务关系主要发生在商业银行与购房者之间。对于期房来说，房地产开发商就要涉及其中。商业银行、购房者及房地产开发商三者的责任如何来分担，也需要一些比较清楚的规则。否则，无论是房地产开发商，还是购房者，都可以用不可抗拒风险作为理由，而且拒绝与商业银行谈判。
总之，对于在地震中损毁房屋的按揭贷款，企业要本着人道原则、公平原则及商业原则来办事，仅仅以政治化的方式给出几条指导性意见是不够的。特别是有人提出要以快速处理的方式来解决，这样所带来的问题会很多。
