吉宁博士观点
一、前言
随着经济的全球化发展，技术变革的日新月异，已经使经济环境发生了深刻的变化。作为社会经济活动基本单元的房地产开发企业，尤其是大型房地产开发房地产开发企业，需要一个很好的管理软件来辅助管理销售，才能抓住机遇，求得发展。
向市场经济的过渡打破了计划经济下的平衡，房地产开发企业管理面临诸多挑战，房地产市场已成为买方市场，由单个楼座变为小区开发，由集团购买变为个人购买。在项目开发过程中，如何进行工程资金控制，制定最佳的价格，在预售过程中的用户管理，提高用户满意度等等许多问题摆在当前中国大多数房地产开发企业管理者们的面前，要想有效地解决这些问题，需要使用现代的高科技手段，建立一套房地产开发网络销售管理系统。
二、网络销售管理系统功能
国豪房地产销售ERP网络系统是一个使用计算机管理房地产销售的网络环境下的一体化的企业资源信息处理系统，系统具有以下特点：
1、各售楼处和公司总部实现实时数据热连接。为使用人员和各级管理决策部门及时提供准确的信息和综合分析功能。
现在的房地产市场变化快，客户需求多元化，市场网络销售管理竞争激烈，房地产开发房地产开发企业要分析、预测市场，及时科学地作出决策，降低风险，适应市场的快速变化。对大型房地产数据进行有效采集、加工并准确快速传递给房地产开发房地产开发企业的决策层，以实现科学、动态决策，系统利用数据仓库技术（DataWarehouse）和在线分析工具（OLAP）为房地产开发企业决策人员提供强有力的依据。
2、优化房地产业务管理流程
企业管理层决策并参与系统实施的全过程，系统ERP实施既是技术的实施，更是管理的革命。房地产开发企业在手工管理方式下的管理模式一定不是最先进的管理模式，在应用现代化计算机手段后，针对计算机化管理的特点对传统的管理模式进行改造，建立房地产开发企业先进的管理模式。计算机作为一种工具，对业务相关的数据进行加工形成信息，其加工过程的准确，可靠程度和科学化管理程度紧密相关，脱离科学化管理的计算机管理也不会是科学的，使用计算机管理也同时要求房地产开发企业进行规范的管理。
房地产开发房地产开发企业手工业务处理流程必然存在很多重复或无效的业务处理环节，使用计算机综合信息处理系统可以提高业务处理效率。
3、在系统实施的过程中建立企业级的财务管理
大型房地产开发房地产开发企业资金流动量大，资金形态复杂，公司总部作为投资中心，对下属机构进行管理。相应地在财务管理上有如下特点：以集团为中心，对各地分支机构进行集中式、一体化的管理，能够对异地分支机构的实时监控和管理，采用多级管理模式；
关注对历史数据和海量数据的处理及对未来经营情况的预测；
对所发生的经济业务能够快速、及时、准确地响应；
强调管理会计的功能。以项目管理为核心，将项目作为成本中心、利润中心进行考核，对项目进行预测、控制和分析；
以公司总部作为投资中心，进行资金的合理分配与运用。
4、分布式应用和集中式管理
大型房地产开发房地产开发企业是由公司总部管理和多个项目管理组成，需要分布式的具体应用和集中式的体系管理相结合。国豪房地产销售ERP系统实现总部与分支机构以及分支机构之间的实时、动态的信息交换，使集团内财务、销售、房产信息得到及时准确的传递。在公司内部实现财务、房产、网络销售管理流程的统一化和标准化，统一协调与客户的业务。
三、网络销售管理系统结构
房地产公司总部建立集中的局域网中心站系统，中心站建有集中的数据库，由公司主管对现有的房地产开发项目的主管进行指定，项目主管再对项目所有的销售、房产、财务等管理人员进行指定，并由项目主管确定各管理人员的密码。项目主管授权任务执行从中心数据库站取出信息送往售楼处服务器，建立售楼处项目基本数据。售楼处销售控制实时更新售楼处服务器数据，并同时通过ISDN或电话线更新中心站服务器数据，保证数据的一致性。售楼处销售展示系统的数据进行实时显示更新数据。
公司管理中心使用用户及授权管理、项目基础信息管理模块在中心数据库建立基础数据，如楼座、户型、面积、价格、管理销售人员授权等。使用销售管理模块，通过电话线或ISDN将项目基础信息传送到售楼处。售楼处销售人员使用项目销售展示系统向客户介绍房产情况，客户确定购买后，项目主管使用销售控制模块建立客户信息，并传送到中心数据库。客户到公司管理中心各个职能部门办理相关的手续。值得一提的是，公司管理中心可以同时建立多个项目的管理，同时与多个项目的售楼处进行数据交换和管理。
网络销售管理的功能模块
《用户及授权管理》模块
在项目管理中，人员的管理是最主要的一个环节，人员管理和项目的成功与否关系密切，本模块是专为项目经理设计的模块，该模块管理指定项目内的所有操作用户（项目的所有工作人员），内容包括用户的增加、删除、授权修改、职务的指定。相应职务的任务分工由系统自动完成，保证系统的任务与职务相对应，与具体人员无关。授权管理包括职务授权和任务授权两种授权方式；职务授权是指一个用户可以具有多项职务，可以进行多项职务的任务，项目经理的职务是不能授权的。任务授权是指给用户完成以下几项特定任务权力：1、暂测面积制订、实测面积制订、价格制订、项目资料制订等。
《项目销售展示系统》模块
用于各售楼处和各种展示场合，主要功能是使用各种多媒体工具，从多方面展示楼盘的包括户型，面积，价格等各种信息，能够显示所有楼盘的房屋已售和未售状态。带有图象编辑器，可以将每套房屋和该房屋的平面图、效果图链接起来，同时将楼座的每层的平面图链接起来。
《任务执行》模块
由项目经理授权，用户制订面积，价格或项目信息等资料，在设定时间内自动执行，将完成的数据发送到相应的售楼处数据库中。
《项目信息录入》模块
项目相关信息的录入，录入项目名称、编号等项目基本情况，项目所属楼房层数、编号等基本情况。这些情况一定要属实，因为以后的各种管理都基于这些信息，如有差错会影响以后的信息输入。
《面积管理》模块
面积制作授权：由项目经理给面积制作人制作授权，面积制作人开始制作暂测或实测面积。
面积制作人制作完成后，将面积执行模块放入计划任务中，按时执行。
《价格管理》模块：
价格制作授权：由项目经理给价格制作人制作授权，价格制作人可以开始制作价格。
初始定价试算：价格制作人结合楼层、户型（户型中包括朝向、偏向、结构、面积、越层等因素），以基价加差价的定价方式对楼盘进行定价及价格试算，可以立即得到所定的总价、均价、最高价和最低价等，系统以直观的销控表的方式显示并打印出试算价目表。
价格授权：价格制作完成后，经项目经理验收，并由项目经理确定执行时间、授权执行。
价格执行：价格执行有两种方式，一种是立即执行，一种是将价格执行模块放入计划任务中，定时执行。价格执行时系统将中心和售楼处的价格同时更新。
价格调整：楼盘在售卖的过程中，根据市场的需要会适时对价格进行相应的调整，调整方法和初始定价试算基本相同，只是在价格调整中，已售房屋按签约价进入计算。
减利因数分析：在市场运作过程中，房地产公司为保持竞争优势，经常会实行阶段性降价。价格操盘手根据房屋和客户资料对付款方式、房屋未售情况、客户情况定出打折百分比，减利因数分析出公司这次降价的利润损失，使公司在价格战的运作中处于有利地位。
《销售管理》模块
销控表管理：销控表是工作流管理的重要组成部分，系统通过工作流实现企业的人员、财务、房产与销售间的管理集成和企业经营过程的重组。销控表的管理融合在系统的各个管理环节和管理过程中，用户通过销控表可以很直观的了解项目的每楼座，每套房屋的销售、户型、面积、价格等情况和每套房屋的未卖、保留、办理签约、缴款、预售登记、产权过户、入住等实时状况。
客户资料：销售管理中录入客户的姓名、联系方式、付款方式、缴款细节等客户基本资料。
房屋销售资料：录入房屋的保留日期、签约日期、签约单价、签约金额、销售员姓名等资料。
销售统计查询：统计各楼座的签约数量、金额、面积、平均单价。已售套数、面积占总套数、总面积的比例。并可以按时间统计。
售楼处展示控制：网络销售管理可控制确定各楼座是否需要对外展示、是否需要数据刷新。并实时控制各房屋的对外展示状态，使客户和销售人员看到房屋的实时销售状况。
保留到期：对各保留到期的房屋管理，使其继续保留，还是取消保留。
注销：客户在换房或退房时由网络销售管理首先确认注销，注销完成后房屋资料回到初始状态，重新进入销售。
《房产管理》模块
房产管理是房屋销售控制流程中的一部分，房产管理员完成客户部分资料录入，电子会签，办理房屋手续状态的显示和控制，注销处理等功能。
《财务管理》模块
财务管理的主要工作是处理各套房屋的电子会签，提供管理决策咨询，财务跟踪，收款跟踪，房屋结算、注销等服务。
1、管理决策咨询：可以根据日期、时期、姓名、房号、合同号查询实收和应收款项金额。通过查询未来的任一时间段内能够正常回收的楼款金额，项目经理可了解未来某一时间或时期的收款情况，给公司制定投资和贷款计划等资金整体运作提供决策依据。
2、电子会签：和财务有关的工作流控制。
3、收款跟踪：提供项目的收款情况，对逾期未缴款的客户提供摧款参考。自动检索所有最新拖欠楼款的客户数量、总拖欠金额、各客户拖欠总金额及其拖欠明细款项内容，及时了解拖欠情况和开展楼款催收工作。为了提高楼款的回收率，通知交款功能可查询未来某段时间内应交楼款的客户数量及应交款项，提前通知客户按时交款，提高资金回收的速度。
4、结算：房屋根据实测面积，参考暂测面积在客户结算时给出补缴、退款依据。管理契税、交易费、印花税等结款资料。
5、注销：客户在换房或退房时由网络销售管理首先确认注销，财务在项目经理电子会签后并且客户注销结算完成后会签，财务注销完成后房屋资料回到初始状态，重新进入销售。
6、销售员管理：财务提供销售员的销售业绩，为销售员工资和奖金提供依据。
《统计分析》模块
按项目和楼座统计在售、已售房屋的金额、面积、套数完成率的图形和数据显示。
按项目和楼座统计在售、已售房屋的售价和售量。
客户资料分析：客户居住地、购房性质、年龄、单位购房的数量和个人购房的性别、职业。
按时间统计在售、已售房屋的金额、面积、套数，提供图形和数据两种显示方法。
按付款方式统计。
通过此模块，项目主管人员可以实时掌握项目的进展、资金、房屋的销售情况和客户情况，实时调整销售策略，比如价格、广告发布等。
《房屋通用查询》模块
查询某套房屋、或某类房屋的认购、签约、注销、已注销和房屋基本信息等内容。
